每經(jīng)記者  許鵬、楊羚強(qiáng)、翟敏、朱玲、發(fā)自博鰲

　　萬(wàn)科的肖莉?qū)ο掳肽旰兔髂攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)怎么看？太原項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)迅速完成銷售50億元，星河灣梁上燕如何看待高端住宅的下一步？在金地掌門(mén)人凌克眼中，樓市下跌的空間又有多大？

        昨日，當(dāng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在博鰲房地產(chǎn)論壇上將這一個(gè)個(gè)問(wèn)題拋給房地產(chǎn)界的精英們后，他們會(huì)做出怎樣的回答？

        這場(chǎng)以“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)：市場(chǎng)調(diào)整與展望”為題的精英對(duì)話中，我們也許無(wú)法得到一個(gè)讓所有嘉賓都認(rèn)可的統(tǒng)一答案，但多位房企大佬在對(duì)話中談到了順應(yīng)調(diào)控，這可能是我們得到的最重要信息。

交鋒第一回合：

下半年樓市走向

        上午11：58，巴曙松將第一場(chǎng)爭(zhēng)論拋給了萬(wàn)科副總裁肖莉，午間收盤(pán)時(shí)萬(wàn)科帶領(lǐng)地產(chǎn)股上漲，深市翻紅。萬(wàn)科披露的前7月銷售數(shù)據(jù)超過(guò)了400億元，形勢(shì)大好。巴曙松認(rèn)為萬(wàn)科取得這樣的業(yè)績(jī)主要是因?yàn)閮r(jià)格機(jī)制的靈活，在上半年主動(dòng)做出了價(jià)格調(diào)整。

        肖莉如何接招？

        萬(wàn)科副總裁肖莉：我們有一個(gè)  “三不政策”，即不囤地、不捂盤(pán)、不拿地王。今年上半年我們拿了800萬(wàn)平方米土地，2300元的（平均）土地價(jià)格。新政頒布之后，萬(wàn)科五六月的平均房?jī)r(jià)比前4月下調(diào)了14%。當(dāng)然不存在降價(jià)，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)市場(chǎng)的存量房源非常低，所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不存在原來(lái)什么價(jià)錢，現(xiàn)在要降到多少價(jià)，只能對(duì)新樓盤(pán)采取一個(gè)合理的定價(jià)。下半年，我們還是會(huì)堅(jiān)持剛才說(shuō)的不捂盤(pán)策略。一個(gè)盤(pán)推出來(lái)，第一個(gè)月賣掉60%，定價(jià)我們會(huì)非常靈活。對(duì)于下半年，我們還是認(rèn)為不能存有任何僥幸心理，認(rèn)為政策會(huì)放寬，有這樣的想法是非常有風(fēng)險(xiǎn)的。下半年供應(yīng)量會(huì)大幅度上升，所以應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)抱有敬畏。

        盛高公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理謝世東：我同意萬(wàn)科肖總的觀點(diǎn)，就是我們不要對(duì)未來(lái)幾個(gè)月的政策想得太好。我們應(yīng)該實(shí)事求是地在現(xiàn)有政策下做好自己的業(yè)務(wù)。我同意下半年供應(yīng)量比較大，尤其在一線城市和比較大的二線城市，但是我們相信整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)中期和長(zhǎng)期市場(chǎng)還是會(huì)平穩(wěn)的。

        今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全：去年房地產(chǎn)價(jià)格大幅提升，我覺(jué)得是虛假的，是不真實(shí)的。由于金融危機(jī)此前給中國(guó)消費(fèi)預(yù)期帶來(lái)的影響，累積了大量的消費(fèi)。去年回暖時(shí)，進(jìn)入市場(chǎng)的實(shí)際上有三年的消費(fèi)量，但供應(yīng)量只有半年，形成一個(gè)短暫的賣方市場(chǎng)。我們不能指望調(diào)控能改變市場(chǎng)、房?jī)r(jià)、供應(yīng)、需求?？偟膩?lái)講，從我個(gè)人判斷，今年下半年的態(tài)勢(shì)會(huì)比上半年好。因?yàn)榉课菔羌彝プ畲蟮囊还P投資。在未來(lái)，這批消費(fèi)者又要進(jìn)入市場(chǎng)，可能會(huì)給我們帶來(lái)一個(gè)小高潮。

        恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗：我大概在4個(gè)月前就說(shuō)政府想壓房?jī)r(jià)，目前房?jī)r(jià)下降的壓力還在。雖然最近量少了，但價(jià)還沒(méi)有跌，但我永遠(yuǎn)都不敢輕視政府的力量，我認(rèn)為會(huì)跌。

交鋒第二回合：

房?jī)r(jià)若回落  合理空間是多少？

        巴曙松稱，政府有一個(gè)文件說(shuō)引導(dǎo)房?jī)r(jià)回落到一個(gè)合理空間。到底多少是一個(gè)合理空間？對(duì)這一問(wèn)題企業(yè)家觀點(diǎn)各不相同。

        星河灣副總裁梁上燕：過(guò)去十年你是買了股票還是房子？我記得去年論壇里也有人這樣講，如果買了股票，跌跌打打，可能打個(gè)平；買了房子的，過(guò)去十年差異在哪里？我們?yōu)槭裁匆诙I鈴，所以這個(gè)問(wèn)題我想我不想回答了。

        前瑞銀集團(tuán)亞太區(qū)主席蔡洪平：短期之內(nèi)討論房?jī)r(jià)高低沒(méi)有多大意思，我認(rèn)為總趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，如果今天誰(shuí)相信還要跌20%、30%，不買房，十年后一定后悔。貨幣在增發(fā)，地越來(lái)越少了，不要以社會(huì)意識(shí)形態(tài)問(wèn)題對(duì)付經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。商品房短期跌一點(diǎn)，但長(zhǎng)期還是要漲的，這個(gè)趨勢(shì)沒(méi)法改變。

        金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克：原來(lái)我估計(jì)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)應(yīng)該跌10%左右，但現(xiàn)在來(lái)看，這個(gè)估計(jì)悲觀了一點(diǎn)。前兩天我看了下全國(guó)銷售數(shù)據(jù)和存貨數(shù)據(jù)，北京存貨在1000萬(wàn)平方米左右，在建工程量是4000多萬(wàn)平方米。在建工程量和銷售量比值在2.5時(shí)，房子都是漲價(jià)的；到4或5，房子都跌價(jià)。另外目前剛性需求旺盛，半年后剛性需求更強(qiáng)。根據(jù)這個(gè)來(lái)看，我覺(jué)得房?jī)r(jià)跌不了這么多了。

交鋒第三回合：

政策如何走？錢流向何處？

        下半年政策如何走？未來(lái)熱錢還會(huì)流向哪些行業(yè)？行業(yè)人士和投資界人士提出了他們的觀點(diǎn)。

        中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一：政策是要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。嚴(yán)格來(lái)講，政府有關(guān)部門(mén)對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高、供應(yīng)偏緊的地區(qū)應(yīng)有一個(gè)界定，但現(xiàn)在還沒(méi)有界定清楚。從全國(guó)角度來(lái)看，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高的應(yīng)該是東部的一線城市。

        巴曙松：我總結(jié)朱中一會(huì)長(zhǎng)的話，政策的模糊還會(huì)保持一段時(shí)間，別指望說(shuō)得很清楚。

        朱中一：一些地方的房?jī)r(jià)是有些離譜，像北京通州地區(qū)房?jī)r(jià)降的力度大一些也是應(yīng)該。房?jī)r(jià)說(shuō)白了，一個(gè)是供求關(guān)系、一個(gè)是地段。像北京，近一段時(shí)間四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)沒(méi)有降，反而漲。包括中西部地區(qū)，有些房?jī)r(jià)還在漲。所以房?jī)r(jià)跟地區(qū)有關(guān)系、跟地段有關(guān)系，不能一概而論。我們只能引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商以合理價(jià)格定價(jià)、促銷，加快資金回籠，使自己實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

企業(yè)家說(shuō)

萬(wàn)科肖莉：房企融資過(guò)度依賴銀行問(wèn)題多

　　　　萬(wàn)科副總裁肖莉昨日  （8月12日）在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，在中國(guó)現(xiàn)行制度框架下，地產(chǎn)公司做過(guò)多的金融創(chuàng)新非常難。同時(shí)，她以美國(guó)和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)比來(lái)說(shuō)明了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的困境。她建議“建立多種渠道的房地產(chǎn)企業(yè)融資平臺(tái)”。

        首先，在中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的差別方面，肖莉在會(huì)上介紹說(shuō)，美國(guó)兩億人口，有20多萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，中國(guó)幾萬(wàn)開(kāi)發(fā)商，供應(yīng)十幾億人口。此外，美國(guó)前十大開(kāi)發(fā)商占到25%市場(chǎng)份額，而中國(guó)前十家加起來(lái)不到10%，換一個(gè)角度看，未來(lái)國(guó)內(nèi)大的開(kāi)發(fā)商還會(huì)有更大的空間和機(jī)遇。

        “金融便是企業(yè)發(fā)展的一個(gè)非常重要的手段。”肖莉指出，美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道非常多，肖莉介紹，國(guó)外大型的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是運(yùn)用公開(kāi)資本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行融資。除了銀行跟資本市場(chǎng)，還有民間的投資，整個(gè)融資渠道是非常清晰的。

        而在肖莉看來(lái)，跟美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常有限，過(guò)度依賴銀行。她認(rèn)為融資渠道過(guò)于單一會(huì)帶來(lái)以下問(wèn)題：銀行體系積累過(guò)多金融風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)秀企業(yè)信用優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)、債務(wù)短期化、資金來(lái)源和行業(yè)景氣度高度相關(guān)、預(yù)售款承擔(dān)過(guò)多融資功能等。

        她還指出，民間閑散資金沒(méi)有一個(gè)很好的渠道，所以大量閑置資金進(jìn)入股市、樓市，投資需求跟剛性需求搶資源，無(wú)疑會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，激化房地產(chǎn)供需矛盾。

        肖莉建議，希望能夠支持開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的資本市場(chǎng)融資需求，增加房地產(chǎn)直接融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，適度放開(kāi)債權(quán)型外商投資，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，降低對(duì)銀行信貸及股市融資依賴。此外，向民間資本開(kāi)發(fā)更多投資領(lǐng)域，加快金融創(chuàng)新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購(gòu)房資金，加大對(duì)債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類似股票非公開(kāi)發(fā)行的模式。

恒隆陳啟宗：渴望有人出來(lái)與我們競(jìng)爭(zhēng)

　　　　“你們的項(xiàng)目回報(bào)可以做到多少？”恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗一登上博鰲房地產(chǎn)論壇，就向萬(wàn)科副總裁肖莉發(fā)出“挑戰(zhàn)”。

        在得到回答“大概是20%多”之后，陳啟宗不無(wú)得意地回答：“恒隆地產(chǎn)能做到不貸款的回報(bào)率是多少呢？我們?nèi)ツ晔?1%。要是能貸點(diǎn)款的話，也就是到了50%。”

        這家內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域著名的企業(yè)很渴望有人能和它競(jìng)爭(zhēng)。“希望有更多的好的商業(yè)房地產(chǎn)商出來(lái)，因?yàn)橹袊?guó)實(shí)在太大，機(jī)會(huì)太多，但現(xiàn)在全國(guó)大中城市的三流項(xiàng)目，差勁得不得了”。

        陳啟宗說(shuō)，那些三流商業(yè)項(xiàng)目是在浪費(fèi)土地資源，他勸說(shuō)一些開(kāi)發(fā)商不要再做那些三流的商場(chǎng)，而是能把商場(chǎng)建成一流和他展開(kāi)一番競(jìng)爭(zhēng)。但是，他并不認(rèn)為會(huì)有人能和他競(jìng)爭(zhēng)。

        “你們不會(huì)從住房里跑到商業(yè)地產(chǎn)里。”陳啟宗認(rèn)為，造住宅和蓋商場(chǎng)區(qū)別很大。搞住房是一個(gè)量的問(wèn)題，必須做大。搞商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)質(zhì)的問(wèn)題，質(zhì)一定要好。搞住房是要賣的，搞商場(chǎng)是不能賣的，凡是賣了的商場(chǎng)或者分成出售的寫(xiě)字樓，絕對(duì)是三流的東西，也不可能賺到很高的回報(bào)率。

        陳啟宗說(shuō)，“做商業(yè)地產(chǎn)平均來(lái)說(shuō)要經(jīng)過(guò)15年：7年才能把它蓋起來(lái)，蓋起來(lái)后，開(kāi)始的租金回報(bào)率大概在4%~5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達(dá)到30%的回報(bào)率。30%的回報(bào)率，要等到15年以后。”

金地凌克：地產(chǎn)商必須具備商業(yè)開(kāi)發(fā)能力

　　昨日（8月12日），在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克預(yù)測(cè)，未來(lái)十年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商有望達(dá)到幾百億元甚至一兩千億元的規(guī)模，專注于單一的普通住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)不能滿足發(fā)展的需要，商業(yè)開(kāi)發(fā)將成為今后開(kāi)發(fā)商必須要具備的一種能力。

        凌克的演講以“創(chuàng)新推動(dòng)下一個(gè)地產(chǎn)的黃金十年”為題，他信心滿滿地對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的規(guī)模進(jìn)行了大膽預(yù)測(cè)，“現(xiàn)在我們開(kāi)發(fā)商的規(guī)模都越做越大，大家規(guī)模都做到了300億元、500億元、1000億元，今后的十年，國(guó)內(nèi)的這些地產(chǎn)公司規(guī)模將由現(xiàn)在的幾百億元發(fā)展到1000億元、2000億元。”

        在過(guò)去的十年，很多地產(chǎn)公司的資產(chǎn)都由幾億元發(fā)展到今天的幾百億元，規(guī)模擴(kuò)大了不少。今后中國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，不僅是公司規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，還應(yīng)該注意到今后所開(kāi)發(fā)的這些物業(yè)都是綜合型的，其中既有住宅，也有商業(yè)，而這些也將導(dǎo)致投資規(guī)模的劇增。凌克認(rèn)為，今后將出現(xiàn)的一個(gè)變化是，由現(xiàn)在的一個(gè)項(xiàng)目幾十億元的投資，發(fā)展到今后一個(gè)項(xiàng)目100億元、200億元的投資。

        在不斷發(fā)展的過(guò)程中，城市中心舊城和舊村的改造，以及在城市副中心的大規(guī)模綜合型的開(kāi)發(fā)區(qū)將更多地出現(xiàn)。這兩類項(xiàng)目都要求開(kāi)發(fā)商具有非常強(qiáng)的商業(yè)開(kāi)發(fā)的能力。由此，凌克認(rèn)為，房地產(chǎn)商面臨著從公司規(guī)模到開(kāi)發(fā)類型以及投資規(guī)模的轉(zhuǎn)變，商業(yè)開(kāi)發(fā)將成為今后的開(kāi)發(fā)商必須要具備的一種能力。

        商業(yè)地產(chǎn)怎么樣才能做好？凌克強(qiáng)調(diào)，一方面要有商業(yè)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力，但也同時(shí)也需要有一個(gè)非常好的金融平臺(tái)，因?yàn)樽≌_(kāi)發(fā)和商業(yè)開(kāi)發(fā)盈利模式不一樣，投資者也不一樣。

今典張寶全：地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不能依賴“老”經(jīng)驗(yàn)

　　　　8月12日，在論壇上，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全以其獨(dú)特的視野透露了未來(lái)房企的轉(zhuǎn)型之路。

        “地產(chǎn)商在新的形勢(shì)下轉(zhuǎn)型是從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型，而最重要的轉(zhuǎn)型就是要從單一的開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)加投資來(lái)轉(zhuǎn)型。”張寶全說(shuō)，“當(dāng)國(guó)人達(dá)到年人均收入3000美元時(shí)，消費(fèi)就會(huì)發(fā)生一個(gè)重大轉(zhuǎn)型，這個(gè)轉(zhuǎn)型就是從功能消費(fèi)向體驗(yàn)消費(fèi)，也就是所謂的文化消費(fèi)的轉(zhuǎn)型。”

        張寶全舉例說(shuō)，在三亞，很多房企都在介入度假休閑和旅游休閑，也做了很多度假地產(chǎn)，但如果沒(méi)有一個(gè)完善的商業(yè)模式，僅僅依靠原本的經(jīng)驗(yàn)，就算在市場(chǎng)不成熟的時(shí)候可以獲得很好的效果，未來(lái)可能還是會(huì)出問(wèn)題。他說(shuō)，中國(guó)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，不能依靠老的經(jīng)驗(yàn)，而應(yīng)關(guān)注新的需求，“新的需求可能就是我們轉(zhuǎn)型的動(dòng)力，新的需求可能就是我們下一輪開(kāi)發(fā)的動(dòng)力。而在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，商業(yè)模式有效建立可能是下一輪的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

        他認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最重要的就是營(yíng)造出一套有效的商業(yè)模式，而所謂有效的商業(yè)模式，就是可以給所有參與的產(chǎn)業(yè)鏈上游、下游和中游的人群帶去更多利益的商業(yè)模式。

研究者說(shuō)

樊綱：投資應(yīng)關(guān)注壟斷行業(yè)和境外機(jī)會(huì)

　　“錢像水一樣流向各處，會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫。”昨日（8月12日），在博鰲房地產(chǎn)論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱的演講主要圍繞“中國(guó)人的投資問(wèn)題”展開(kāi)。在談到合適的投資機(jī)會(huì)時(shí)，樊綱認(rèn)為，“壟斷行業(yè)”是比較好的選擇，此外還應(yīng)該放開(kāi)政策，使得個(gè)人資本能夠  “走出去”，關(guān)注國(guó)外的投資機(jī)會(huì)。

        樊綱用流水作比喻說(shuō)：“錢會(huì)像水一樣到處流，既會(huì)流向產(chǎn)品，導(dǎo)致通貨膨脹；也會(huì)流向資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。人們手里錢多了，投資就會(huì)投向各處。”

        他認(rèn)為，在過(guò)去，人們要么把錢存銀行，要么買股票，要么買房產(chǎn)。而在目前高儲(chǔ)蓄率的情況下，“怎么創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)吸引投資”成為了重要課題。具體到投資方向，他認(rèn)為，壟斷行業(yè)以及境外投資尤其值得關(guān)注。

        “應(yīng)該讓民營(yíng)資本、個(gè)人資本打破壟斷，參與各種投資，包括制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)。”他認(rèn)為，早前“新民間投資36條”進(jìn)一步開(kāi)放各種壟斷行業(yè)，這對(duì)于民營(yíng)投資無(wú)疑是一個(gè)好消息。

        樊綱建議，國(guó)內(nèi)過(guò)剩的資金應(yīng)該“走出去”，積極關(guān)注國(guó)外投資機(jī)會(huì)。他說(shuō)，現(xiàn)在光是讓資本“進(jìn)來(lái)”，除了國(guó)內(nèi)龐大的儲(chǔ)蓄之外，每年還有1000億美元國(guó)外流入。

        在談到經(jīng)濟(jì)政策和走勢(shì)的時(shí)候，樊綱表示，目前來(lái)講，把經(jīng)濟(jì)從一個(gè)趨于過(guò)熱的水平拉回到相對(duì)平穩(wěn)的水平是積極的、正面的，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，防止出現(xiàn)大的泡沫。“基于這個(gè)判斷，現(xiàn)在政策、經(jīng)濟(jì)，大概會(huì)朝著目前這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)穩(wěn)定走下去，不會(huì)有大的變數(shù)。”

巴曙松：警惕日本式房地產(chǎn)泡沫破滅

　　　　“近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，讓人本能地想起日本的泡沫經(jīng)濟(jì)。”8月12日，在2010博鰲房地產(chǎn)論壇”上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松以日本的歷史經(jīng)驗(yàn)作為對(duì)比，指出了房地產(chǎn)泡沫存在的四個(gè)階段，并認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與日本的第二個(gè)發(fā)展階段有點(diǎn)類似。

        他認(rèn)為，第一階段，1955年開(kāi)始的第一個(gè)十年，日本房地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題就是供給不足，全國(guó)無(wú)房戶超過(guò)400萬(wàn)戶。

        此后的第二個(gè)階段，日本房地產(chǎn)隨著日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)歷了快速發(fā)展時(shí)期，十年間共建超過(guò)2500萬(wàn)套住房，而且新建住房幾乎相當(dāng)于住房存量的全部。

        日本第三個(gè)階段，是從1976年開(kāi)始的第三個(gè)十年，這個(gè)階段日本房地產(chǎn)最繁榮的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放，在此期間日本的地價(jià)和房?jī)r(jià)除了異常高幅度的上漲，即商業(yè)用地價(jià)格的高漲主導(dǎo)了第三個(gè)十年。這一階段一直到泡沫破滅，地價(jià)再次出現(xiàn)異常的上漲，那時(shí)日本為了緩解貨幣升值對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊，過(guò)度采取寬松貨幣政策、財(cái)政政策，使得流動(dòng)性大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。

        第四個(gè)階段，是日本房地產(chǎn)失落的十年，日本房地產(chǎn)泡沫的迅速破滅，對(duì)銀行、居民、企業(yè)都形成了很大沖擊。金融界把它稱為資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)。負(fù)債一分錢不少，資產(chǎn)大幅度縮水。所以資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。資產(chǎn)泡沫破滅都是這樣一個(gè)演變過(guò)程。

        巴曙松認(rèn)為，日本房地產(chǎn)的演變過(guò)程有值得警惕的教訓(xùn)，也有值得我們汲取的經(jīng)驗(yàn)。“從發(fā)展環(huán)境來(lái)看，我們大概和日本第二個(gè)階段有點(diǎn)類似”，巴曙松說(shuō)，相比日本，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)特征：存量總體不足、戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡、城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍然比較低。他指出，從未來(lái)發(fā)展看，我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫，更應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價(jià)格的變化，同時(shí)中國(guó)在工業(yè)化時(shí)期保障性住房建設(shè)這一步是難以回避的。

朱中一：建議國(guó)務(wù)院緩出新緊縮政策

　　5月份以后，一線城市的成交量大幅度下跌，但在二三線城市擁有大量項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商卻在偷笑，他們?cè)诙€城市的項(xiàng)目受宏觀調(diào)控影響很小，房子依然好賣，很多新盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就被搶完。但是，作為2010博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)言嘉賓的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一的演講，卻令開(kāi)發(fā)商的笑容僵硬了。

        “商品住宅的交易量已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到二三線城市。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)，估計(jì)一線城市在房?jī)r(jià)回調(diào)后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察。”發(fā)布完4月17日樓市新政下各地樓市、地市以及保障房市場(chǎng)的一系列成交數(shù)據(jù)后，他對(duì)下半年樓市的首項(xiàng)預(yù)測(cè)，就令一些開(kāi)發(fā)商失掉了僅剩的僥幸之心。

        此前，他報(bào)告了幾項(xiàng)關(guān)于樓市成交量、成交價(jià)格下跌的數(shù)據(jù)。一是5月份部分城市過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了遏制，全國(guó)70個(gè)大中城市中，12個(gè)城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了下跌。住宅的銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，是2009年3月份以來(lái)的首次環(huán)比下跌。6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，其中二手房住宅環(huán)比下降0.3%。7月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房和二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%和1%，已連續(xù)3個(gè)月回落。像上海、杭州、廈門(mén)、深圳，也可能包括三亞，已經(jīng)三個(gè)月環(huán)比下降。

        二是1~5月份，全國(guó)商品房銷售面積3億平方米，同比增長(zhǎng)22.5%，增速較1~4月份回落了10.3個(gè)百分點(diǎn)。1~6月份全國(guó)商品房銷售面積3.935億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增速較1~5月份回落了7.1百分點(diǎn)。1~7月份，全國(guó)商品房銷售4.58億平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增幅比上半年又回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月全國(guó)商品房面積6406萬(wàn)平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、烏魯木齊、南寧、廈門(mén)等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。

        朱中一認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的財(cái)務(wù)情況決定是否降價(jià)。此前，率先降價(jià)的萬(wàn)科、恒大、綠地等企業(yè)都已經(jīng)獲得了不錯(cuò)的銷售。但是，那些財(cái)務(wù)情況良好，目前銷售不佳的開(kāi)發(fā)商，能否等到宏觀調(diào)控的松動(dòng)？

        “鑒于今后幾個(gè)月，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大，完成全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)‘保八’問(wèn)題也不大。所以估計(jì)政府調(diào)控樓市的政策不會(huì)松動(dòng)。而一些企業(yè)對(duì)購(gòu)地、開(kāi)發(fā)進(jìn)度的放慢，也會(huì)影響明后兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)”，朱中一說(shuō)，所以7月份的時(shí)候跟國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)匯報(bào)當(dāng)中，他們多次建議目前暫緩出臺(tái)新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期，要盡量發(fā)揮市場(chǎng)在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)抓緊制定“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃。



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