每經(jīng)記者許鵬、楊羚強、朱玲、翟敏發(fā)自博鰲

　　從2001年到2010年，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國房地產(chǎn)走過了上一個“黃金十年”。在遭遇“史上最嚴厲政策調(diào)控”之際，中國的房產(chǎn)界如何展望下一個十年？8月12日，經(jīng)濟學家和房產(chǎn)大佬的目光再次聚焦。

        海南，博鰲。

        由《每日經(jīng)濟新聞》報社等聯(lián)合主辦的2010博鰲房地產(chǎn)論壇第十度綻放。

        如果說“復蘇”是2009年博鰲的關(guān)鍵詞，那今年的關(guān)鍵詞無疑是“新政”。

        新政下，今年下半年的市場如何調(diào)整？新政下，開發(fā)商、政府和購房者的三方博弈將如何演繹？新政下，房地產(chǎn)行業(yè)如何重塑新的競爭力？

        且看業(yè)界大佬如何作答——

        “大概現(xiàn)在中國最不過剩的就是房地產(chǎn)。鋼鐵大家都說過剩了，水泥都說過剩了，家電都說過剩了，汽車也都說過剩了。但是我們的房子不管怎么樣，城鎮(zhèn)居民還做不到1：1。”一貫看多房地產(chǎn)的任志強再發(fā)觀點，他依然對行業(yè)充滿信心。

        “農(nóng)村是國有土地很大的組成部分，需要資金進去、規(guī)劃進去、設(shè)計進去，然后把農(nóng)民的住宅相對集中，住得好一點、漂亮一點，土地就騰出來了。土地遠離城市中心不值錢，我認為一個辦法是創(chuàng)造，把遠離城市的土地復墾為農(nóng)地。”知名經(jīng)濟學家、北京大學國家發(fā)展研究院院長周其仁在現(xiàn)場指出了土地政策是當前房地產(chǎn)的命門。

        “下半年我還是認為不能指望政府會放寬政策，這是非常有風險的想法，還是要積極面對。下半年供應量會大幅度上升，價格會比較穩(wěn)定。”萬科副總裁肖莉在現(xiàn)場說。

        著名經(jīng)濟學家、中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會朱中一、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗、金地集團董事長凌克、今典集團董事長張寶全、前瑞銀集團亞太區(qū)主席蔡洪平先生、星河灣副總裁梁上燕、《每日經(jīng)濟新聞》總編輯陳舒平等，昨日上午也在題為“新政下的中國房地產(chǎn)：市場調(diào)整與展望”中激烈交鋒。

        “未來這個民族對生活空間的夢想和美好生活的實現(xiàn)，很大部分是通過房子實現(xiàn)”——當蔡洪平對房地產(chǎn)的重要意義如此評價時，場下800人一片唏噓感嘆，無論是否贊同房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟的“綁架”之說，關(guān)心這個國家經(jīng)濟前景的所有人都無法忽視房地產(chǎn)，這也是在調(diào)控后舉行的本屆博鰲房地產(chǎn)論壇備受關(guān)注的重要原因。

        反過來說，博鰲房地產(chǎn)論壇也正是業(yè)界不同觀點、不同利益代表者一次觀點交鋒和博弈的過程。雖然我們往往不能最終達成觀點的一致，但我們?nèi)孕枰@樣的過程。至少，站在博鰲的平臺，我們能在新十年的關(guān)口看得更高一些，更遠一些。

        論劍博鰲，中國房地產(chǎn)開啟新黃金十年。

焦點話題

博鰲三人行：六億農(nóng)民入城  房價會咋走？

　　  “周教授，您剛才說把一些非商品的東西放在市場上，這難免就遇到一個戶口問題。”當作為主持人的恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗提出第一個問題時，臺下一片啞然。誰也沒有想到，博鰲房地產(chǎn)的首場論壇，并沒有多少涉及眼下這場“史上最嚴厲房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”，卻牽扯出一個看似與房地產(chǎn)八竿子打不著的問題——戶口。

        在陳啟宗提出上述問題前，北京大學國家發(fā)展研究院院長周其仁剛剛作了  “中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)政策選擇”的演講，認為大量的貨幣供給促成了房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。而房地產(chǎn)領(lǐng)域的土地供給是“非市場化”的，若轉(zhuǎn)化為市場狀態(tài)，中國8億農(nóng)民將因此通過土地迅速致富。

        8億多用土地換取了大量財富的農(nóng)民會給房地產(chǎn)業(yè)帶來多大的購買力？未來的房地產(chǎn)價格會有怎樣的走勢？因為周其仁的“拋磚引玉”，博鰲房地產(chǎn)論壇一下達到了開幕以來的第一次高潮。

6億農(nóng)民進城房價漲還是跌？

        8億農(nóng)民，如果6億入城，會給房地產(chǎn)業(yè)帶來什么？商業(yè)嗅覺敏感的陳啟宗的第一感覺是“房地產(chǎn)行業(yè)將來前途好得不得了”。除了周其仁，中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱也支持這一觀點。而華遠總裁任志強更認為，大量農(nóng)民入城可以盤活宅基地土地資源，是解決房價和地價問題一個很好的途徑。

        周其仁：所謂城市化，一是人向城市移動，一是土地向城市移動。農(nóng)民戶口轉(zhuǎn)進城市，最近十七大和《政府工作報告》都提出了這個問題，重慶第一期就把住在城里的368人農(nóng)民戶口轉(zhuǎn)到了城市。

        樊綱：長遠來看，中國農(nóng)民2億就夠了。美國農(nóng)民只占人口總數(shù)2%。長遠來講這是大趨勢，并且最好是取消戶籍制度。

        任志強：現(xiàn)在大約有2億農(nóng)民在城里和農(nóng)村各有一個房子。只有把宅基地解放出來，才能把資源短缺和雙份占用的問題解決掉。實際上我們只要解決好宅基地問題、城市建設(shè)用地問題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格和土地價格就不會那么荒謬。

房地產(chǎn)會“吃”掉制造業(yè)人才嗎？

        房地產(chǎn)領(lǐng)域短期內(nèi)吸引到大量人才，一些人已經(jīng)開始擔心工商業(yè)，尤其是制造業(yè)的前景。未來優(yōu)秀人才會不會全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域？6億人口沖入城市，令陳啟宗的提問更有現(xiàn)實意義。

        陳啟宗：聽說最近好多行業(yè)的人都跑到房地產(chǎn)了，你擔心未來制造業(yè)的前途嗎？

        任志強：我覺得大概現(xiàn)在中國最不過剩的就是房地產(chǎn)。現(xiàn)在房子不管怎么樣，城鎮(zhèn)居民還做不到1：1。而且這么多農(nóng)民還要變成城市居民，他至少要有一個房子，但問題是現(xiàn)在沒有這么多房子，那就是供不應求。如果更多人或者資金進入這個行業(yè)，把土地供給瓶頸解決掉，那就不會造成房屋價格的飛漲。

        樊綱：長遠來講，最終市場是平均利潤規(guī)律起作用。你說都集中在房地產(chǎn)這兒，那別的地方價格就上漲，投資就會進去，人才就會進去。一定有這個調(diào)整過程。現(xiàn)在關(guān)鍵是要去掉很多扭曲的東西，包括阻礙資源配置的、阻礙增加供給的因素，讓整個市場在各個行業(yè)之間有一個平衡。

        陳啟宗：任志強，你提的三個最扭曲市場的因素是什么？

        任志強：第一個是土地資源的自由配置問題。要靠壟斷去配置，會有問題。第二是金融資源的配置問題。金融資源配置如果不好，也會導致扭曲，比如說讓什么人買會享受什么利率。第三是國家政策導向問題。比如我們都說保障，我們認為國家要讓大家都買房子是錯誤的。過去的經(jīng)濟適用房、兩限房目的都是讓你買，不是讓你租，所以才導致市場的扭曲。這三個是影響最大的三項。

只給5%農(nóng)民工建廉租房？

        入城的6億農(nóng)民中，多少人有能力買房?開發(fā)商們很自然地想到，國家是否會提供更多的保障性住宅。但樊綱在個人演講中提到，國家應該多鼓勵中低收入人群租賃，而不是購買住房，因此應重點發(fā)展廉租房，而不是經(jīng)濟適用房。

        陳啟宗：剛才樊綱說他不贊成經(jīng)濟適用房，他喜歡廉租房，周其仁你同意嗎？

        周其仁：政府補差價，讓民間擁有物業(yè)，還是政府擁有物業(yè)，我的看法是這些都要探索。

        樊綱：中國房地產(chǎn)永遠是支柱產(chǎn)業(yè)，怕的是短期波動，但不是所有的農(nóng)民都有錢買房子。正是在這個前提下，我提出用廉租房。經(jīng)濟適用房問題太多，地價怎么定，人怎么定，誰有能力？這些問題搞不好，就變成二次分房了。合理的房地產(chǎn)市場應該是開始有錢租房子，然后逐步有錢買舊房子，然后再換新房子。經(jīng)濟適用房是大家馬上就擁有房子，這里面結(jié)構(gòu)不對，而且政府也解決不了這里面信息不對稱的問題。

        陳啟宗：廉租房誰來蓋？

        樊綱：政府是要花些錢給最窮的人，不能把70%低收入階層都包進來。低收入階層最窮的人才能接受政府補貼租房。

        陳啟宗：任志強，你擔不擔心蓋那么多廉租房？

        任志強：我們通過抽樣調(diào)查看，廉租房不需要大家擔心，真正符合廉租房標準的人，不超過家庭戶數(shù)的1.5%。北京就7萬多戶，所以不用擔心。如果農(nóng)民工加上流動人口，我們認為不超過5%，這個比例仍然很低。如果按照住建部定的1900萬戶來看，這個比例已經(jīng)很大了，基本上可以全覆蓋了。但現(xiàn)在的問題是沒有解決中間的過渡階段，就是當跨越了廉租房標準后，沒有一個進入購買市場的標準。

焦點對話

華遠集團總裁任志強：

從長遠來說房價不可能降

　　無論到哪，任志強總是焦點。這次在中國海南博鰲，他同樣被無數(shù)媒體的長槍短炮圍繞。

        與《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）多日前的獨家采訪相比，這一次，任志強在應對記者“圍堵”時顯然有些疲憊。在長達1個多小時的采訪中，任志強多次停下來喝水。但他的觀點依然犀利。

　　　　NBD：新政出臺四個月了，如何評價這次調(diào)控？

        任志強：所有人都認為這是個貨幣問題，貨幣問題用行政命令去解決，這只能是一個臨時的政策，我們只能響應。如果我們的貨幣總量繼續(xù)不斷加大，今后還有很大的問題。想用這樣的方法將房價打下去，有點“想當然”。政府只能短期采取行政措施去調(diào)節(jié)，但不可能永遠悖逆市場。

        NBD：之前您一直說房價上漲，最近卻奉勸開發(fā)商降價，前后不是矛盾的嗎？

        任志強：我從來沒說過房價要降，從市場和長遠供求關(guān)系來說，房價沒有可能降低。但降價可以防止更嚴厲的措施出臺。現(xiàn)在沒有一個合理的定價機制，在各種被動的環(huán)境之下，房價下滑也好，不再上漲也好，仍有一大堆問題沒有解決。

        NBD：“國十條”會延續(xù)多久？何時會出現(xiàn)新的政策變動？

        任志強：目前還沒有看到有變的趨勢，我想政策會繼續(xù)延續(xù)，要動也可能是在明年某個時間?？赡軙?008年那樣，地方先動，中央后動。

        NBD：以北京的房價為例，目前來看還有多大的調(diào)整空間？

        任志強：為什么要調(diào)整？調(diào)整完后所有人不是都來北京了？

        NBD：海南建設(shè)國際旅游島，您會來拿地嗎？

        任志強：不會，海南繼續(xù)這樣的話就瘋了。

        NBD：萬科等開發(fā)商開始發(fā)展二三線城市，是不是二三線城市發(fā)展空間會大一些？

        任志強：看你用什么來發(fā)展？選擇還是要有一定配套條件，比如輕軌、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施之類的。

        NBD：您現(xiàn)在比較關(guān)注哪些二三線城市？

        任志強：我都不關(guān)心，我只關(guān)心宏觀，除非我在那里有項目。城市太多了，怎么關(guān)心得過來？

        NBD：政策調(diào)控之下，成交量在低迷之后近期有所回升。怎樣看待這種情況？

        任志強：成交量現(xiàn)在確實有些恢復，但庫存在加大，供應量一直在提高。去年9月以后，開工一直在增長，沒有調(diào)控也會加大。

        NBD：對于高價地王怎么看待？

        任志強：我沒覺得他們是高價地王。

        NBD：現(xiàn)在很多開發(fā)商選擇了降價，很多人也預測下半年房價會下降。但您為什么一直說房價不會降？

        任志強：房價早下降了，但是從長期來看不會降低。短期政府在調(diào)控，能不降么？

        NBD：很多開發(fā)商供應70、90平方米以下的戶型，這個會不會導致未來大戶型的房子滿足不了需求？

        任志強：這個不是開發(fā)商的問題，而是政府的問題。我們想不蓋，能行么？

        NBD：最近關(guān)于房屋“空置率”的問題，您怎么看？

        任志強：海南的么？哪一個旅游勝地不是空置的？滑雪勝地夏天都住滿了人，這正常么？空置率高對于很多別墅來說也是正常的，美國的別墅空置率80%以上。

首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光：

房企持續(xù)性發(fā)展需商住配備

　　新政下，不少房企開始嘗試走商業(yè)地產(chǎn)路線，早已先行的首創(chuàng)集團，其總經(jīng)理劉曉光在博鰲房地產(chǎn)論壇上帶給我們一種將商業(yè)、住宅、旅游、物流等融合在一起的商業(yè)模式——大型一體化新城市中心。

　　　　NBD:在當下的政策經(jīng)濟環(huán)境中，你怎么會想到要發(fā)展這樣的大型綜合商業(yè)體？公司旗下這樣的商業(yè)體同其他商業(yè)地產(chǎn)模式有何不同？

        劉曉光：一個城市發(fā)展的需要、中國城鎮(zhèn)化的需要造就了這樣的商業(yè)體誕生。

        這樣的商業(yè)綜合體有幾個特點，一個是資本量需求大，壓的錢很多；第二個，必須引進國際品牌，要不然拿不到地，拿不到好地；第三個，地塊位置要很適合，交通必須極為發(fā)達。

        它的核心在于能不能把世界優(yōu)質(zhì)品牌引進過來，能不能用最低的折扣拿到手，能不能長期有序地循環(huán)經(jīng)營。

        NBD:目前不少開發(fā)商都認為，國內(nèi)住宅市場相比商業(yè)地產(chǎn)利潤大，因此大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不太合適，對此你怎么看？商住比例如何，依照什么標準而定？

        劉曉光：那是短線問題，不是可持續(xù)性問題，（住宅和商業(yè)）應該配備。商住物業(yè)比例應該三七開，不過也不一定，也有些是三七，有些是四六，有些是二八。

        通常來講，我們是依照城市規(guī)模大小、人口多少為標準來考量。并不是因為當下政策對住宅市場影響比較大，就去搞這樣的商業(yè)體。我們還是要考慮資產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，并與中國地域經(jīng)濟的發(fā)展綜合起來，并不是單純出于商業(yè)利益。

        NBD:商業(yè)項目積淀資金量大，那么操作這樣不同于傳統(tǒng)商業(yè)體的項目資金來源是什么？

        劉曉光：金融方面的運作是我們的強項。很多創(chuàng)新，比如信托資金結(jié)合基金開發(fā)，就是一個很好的資金結(jié)構(gòu)。我們運作的模型，概括為一只公雞、一只母雞，公雞就是不斷開發(fā)不斷賣，母雞就是把商業(yè)積淀下來。

星河灣副總裁梁上燕：

房地產(chǎn)企業(yè)需要“蘋果”精神

　　在做強之外，很多企業(yè)選擇做大，但是星河灣選擇了做精。星河灣集團副總裁梁上燕認為，中國房地產(chǎn)企業(yè)要有蘋果精神，星河灣跟蘋果有相似的地方。每個行業(yè)都需要自己的蘋果，包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)等，這樣才能創(chuàng)造更多被人喜愛的品牌。

　　　　NBD：受政策調(diào)控，豪宅銷售遭受重創(chuàng)，而自6月份以后，不少機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，進入市場的豪宅比例開始明顯下降，那么以豪宅為主的星河灣在調(diào)控中是如何進行應對的？

        梁上燕：豪與不豪看大家怎么說，我們一直說高端住宅，什么是高端住宅呢？土地一直都是稀缺的，所以應該珍惜每一寸土地，把它做好，跟這個城市結(jié)合，要讓它成為城市五十年，至少五年不變的景觀。

        在金融危機中，企業(yè)要能持續(xù)發(fā)展，不要去裁員，要以你企業(yè)的能力，去幫助社會做公益，這是企業(yè)的責任。還有就是員工的認同，還有重要一點是業(yè)主的認同，用心地，結(jié)合每塊土地做出好產(chǎn)品。

        NBD:你在多個場合都在強調(diào)星河灣走的是一條做強做精的路線，而目前主流房企卻是走一條做大做強的路線，對于這種  “與眾不同”，你是怎么看的？

        梁上燕：當市場在突飛猛進的時候，我們在發(fā)展；當市場在最低迷的時候，我們照樣敢拿地。當別人認為，市場不行了，金融危機了，我們也照樣敢拿地，因為是我們按自己的步伐在走。我們也沒有盲目地輸出品牌，我們一直以來只走自己的路。

        NBD：說到拿地，土地儲備是房企的后備力量，目前星河灣的土地儲備如何？

        梁上燕：不少南京、天津的朋友在問我們，什么時候來（建項目）啊。我們的回答是對不起，我們在慢慢地做。我們挑的土地并不是最好的，我們的每一塊土地都是用心去雕琢的，品牌有足夠效應的時候，土地對我們來講，是最不成問題的問題。

        NBD：當下，不少房企想做大做強都是通過上市融資的途徑，而去年9月，公司董事長黃文仔表示要謀求上市，那么在上市方面，你們是如何考慮的？

        梁上燕：2008年的時候，我們在香港聯(lián)交所已經(jīng)通過了，當時瑞銀這些投行已投了我們，但是最后是我們自己放棄了，主要是因為我們不想被資本市場這個指標所束縛。此外，每個企業(yè)有自己不同的路子，總要有不同的方向，星河灣選擇的是做自己。



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