每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  朱玲  翟敏  發(fā)自海南博鰲

        由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社和觀點(diǎn)新媒體聯(lián)合主辦的博鰲房地產(chǎn)論壇昨日進(jìn)入第二天議程，論壇延續(xù)首日的精彩，眾多著名學(xué)者和房企大佬登臺演講，碰撞出精彩的智慧火花。

        在昨日的博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉再次重申他最近一個非常有影響力的觀點(diǎn)——“房地產(chǎn)業(yè)將終結(jié)黃金十年”；中原集團(tuán)主席施永青也在演講中表示對內(nèi)地樓市“短期看好長期謹(jǐn)慎”，認(rèn)為城市化進(jìn)程放慢會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會。

        但是，來自哈爾濱的開發(fā)商——寶宇地產(chǎn)董事長龔保民卻認(rèn)為，二三線城市還將會有黃金十年。“二三線城市，未來的房價走勢一定是上漲的，并且在十年內(nèi)肯定上漲。”這一席話，令參與博鰲房地產(chǎn)論壇的700位開發(fā)商眼前一亮。

不是所有的政策都是調(diào)控

        “有四方面我們是可以肯定的：堅(jiān)定不移地蓋更多的房子，堅(jiān)定不移地完善住房保障體系，堅(jiān)定不移地支持農(nóng)民工進(jìn)城和發(fā)展二三線城市。”住建部政策研究中心主任陳淮非?？隙ǖ卣f。

        在此之前，剛被中房集團(tuán)理事長孟曉蘇曝光“不給撥款”的陳淮，仍被孟曉蘇請教政策方面的問題：下半年政策到底會繼續(xù)加碼還是放松一點(diǎn)？

        陳淮沒有正面回答這個問題，卻說了一個笑話，引得臺下哄然大笑：“我說上帝你給我看看我能活多長，上帝說這個太難。后來我說討論一下下半年出多少政策，上帝說那還是看你能活多長得了。”

        隨后陳淮便給開發(fā)商提供了上述四項(xiàng)建議。同時，他還希望房地產(chǎn)業(yè)在分析政策時，不要把所有的政策都當(dāng)成宏觀調(diào)控政策。比如說大家都在講通脹，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行需要調(diào)整利率，不一定沖著房地產(chǎn)來。不管房地產(chǎn)是繁榮還是低迷，該升息還得升息。另外稅收政策、保障住宅以及保增長、保民生、保就業(yè)等政策，都和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)o關(guān)。

工業(yè)增長不支持大量農(nóng)民進(jìn)城

        當(dāng)孟曉蘇把有關(guān)政策的話題再拋給中原集團(tuán)主席施永青時，他的回答頗為悲觀。

        “我昨天晚上說估計(jì)短期房地產(chǎn)價格和交易量都會上升，但長遠(yuǎn)來看，我對中國房地產(chǎn)其實(shí)是有擔(dān)憂的。”施永青認(rèn)為，房價上漲是早晚的事，這很有可能引起中央政府的進(jìn)一步宏觀調(diào)控，這令他頗為擔(dān)憂。而更讓他擔(dān)心的是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對城市化前景過于樂觀。

        “現(xiàn)在每年有1000多萬農(nóng)民進(jìn)城，但這種情況是不是可以永遠(yuǎn)保持呢？農(nóng)民進(jìn)城的基礎(chǔ)是工業(yè)化，只有城市工業(yè)發(fā)展了，才有工作給農(nóng)民做。工業(yè)不增長，不可能有這么多農(nóng)民進(jìn)城。”

        施永青不看好中國工業(yè)未來的發(fā)展速度。他認(rèn)為，如果不解決基層民眾需求，工業(yè)化程度就沒法提升，現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩了，這是將來房地產(chǎn)需求面臨的很大問題。

        他指出，未來競爭不能單靠政策、地價上升，開發(fā)商還需要在管理能力、市場能力、監(jiān)控成本能力和產(chǎn)品質(zhì)量上比其他開發(fā)商有領(lǐng)先的優(yōu)勢。

農(nóng)村市場是轉(zhuǎn)型商機(jī)？

        雖然房地產(chǎn)市場的黃金十年能否延續(xù)尚是未知數(shù)，但參與論壇的很多地產(chǎn)商都表示依靠自身的特長，他們能找到未來地產(chǎn)業(yè)的新出路。

        認(rèn)為“二三線城市依然有黃金十年”的寶宇地產(chǎn)董事長龔保民說，中央政府拿出優(yōu)惠政策鼓勵地方政府大量建設(shè)廉租房和保障性住房，地方政府要在三五年內(nèi)完成目前城市區(qū)域內(nèi)的保障性住房建設(shè)。未來十年，地方政府要通過土地的運(yùn)營來解決這個資金。因此，他對二三線城市未來十年的房地產(chǎn)很看好。

        他還認(rèn)為，廣大的農(nóng)村市場是“未來地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的商機(jī)”，如果誰先占領(lǐng)這個區(qū)域，誰就占領(lǐng)了商機(jī)。

        湯臣集團(tuán)少帥湯珈鋮說：“我們在上海蓋了五星級酒店、服務(wù)型住宅和甲級辦公樓。湯臣一品的概念是浦東需要有這樣的項(xiàng)目。如果我們蓋一些面積較小的，單價可能賣得更高，銷售可能更理想，所以湯臣集團(tuán)的概念并不是獲取最大利潤，而是為上海浦東做一些配套。”

        世邦魏理仕中國區(qū)首席運(yùn)營官金勇則建議開發(fā)商可以大量使用“外腦”，將一些業(yè)務(wù)外包給服務(wù)型企業(yè)，以彌補(bǔ)自身專業(yè)性和管理水平的不足，這是個比較長期的趨勢。

        高價拍地的昌盛中國地產(chǎn)有限公司董事長鄒錫昌更為臺下的開發(fā)商帶來了公司“死而復(fù)活”的經(jīng)驗(yàn)。在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時，他把高價拍賣的土地折價賣了還債。“我建議各位做住宅的地產(chǎn)發(fā)展商，不妨分精力做一些商業(yè)地產(chǎn)，雖然投資回報(bào)比較長，但是最后起到中流砥柱作用的還是商業(yè)地產(chǎn)。”

企業(yè)家說

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：

開發(fā)商難完成全年目標(biāo)

每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自海南博鰲

        昨日論壇上，向來以“大嘴”著稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)再次發(fā)炮。他表示，老百姓錯誤地理解了“國十條”的目標(biāo)，認(rèn)為一定要暴跌才能滿足他們的欲望，但實(shí)際上目前房價下跌幅度已經(jīng)很大。

        任志強(qiáng)繼續(xù)堅(jiān)持“看多”態(tài)度，認(rèn)為從長期來看房價一定會上漲。不過，他同時也坦言，“全國大幅度進(jìn)入負(fù)增長的可能性很大”。

        任志強(qiáng)援引了7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表示：“7月份整個東部地區(qū)第一次進(jìn)入負(fù)增長，而東部地區(qū)占到整個房地產(chǎn)市場約百分之七十的份額。如果東部地區(qū)全線進(jìn)入負(fù)增長階段，那全國大幅度進(jìn)入負(fù)增長的可能性很大。”

        他預(yù)計(jì)下半年供給將快速增長。他表示，4月份出臺“國十條”的時候，大部分房企投資決策已經(jīng)完成，該買的地也買了，該開工的也開了，新開工尤其增長快，下半年一直到明年初都有大量市場供給。

        盡管市場供給將快速增長，但對于下半年銷售量，、任志強(qiáng)并不樂觀，“下半年銷售情況即使好過上半年，也有很多企業(yè)可能在今年完不成原來預(yù)定的銷售計(jì)劃。”

        他分析，從已公布的半年報(bào)來看，最好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒有完成時間過半、目標(biāo)過半的業(yè)績。今年上半年公告最好的是萬科，銷售金額猛漲，比去年同期上漲接近20%，其中一個重要原因是略微降價。但實(shí)際上，萬科銷售面積比去年減少了8%。

        任志強(qiáng)表示，從數(shù)據(jù)上分析，下半年總的供應(yīng)量會增長50%，但銷售會少于上半年，全年預(yù)計(jì)在8億平方米左右，比2009年下降15%~20%。

        任志強(qiáng)還對下半年可能出現(xiàn)的量升價跌、量價齊升、量跌價跌、量跌價升等多種情況逐一進(jìn)行了分析。

        他認(rèn)為，價格不降、銷售回升是最好的情況，對開發(fā)商和國家都好，因?yàn)閮r格沒有出現(xiàn)大幅度下降，稅收就不會下降，經(jīng)濟(jì)就不會出現(xiàn)大的滑坡，銷售增長會拉動中國經(jīng)濟(jì)。

中原集團(tuán)主席施永青：

舊房改造不會增加需求

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自海南博鰲

        “我估計(jì)未來一二線城市房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色會有點(diǎn)不同。二線城市以剛性需求為主，而上海、北京等大城市投資比例一定很高。”中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青的一席話，令人耳目一新。

        和前日論壇上樊綱、朱中一等人一樣，施永青也在論壇上提出貨幣泛濫是房價大幅上漲的推手。唯一不同的是，他并不看好長期的中國房地產(chǎn)業(yè)。

        NBD：住建部政策研究中心主任陳淮說，1979~2000年間建造的舊房都要被拆除，這能否為中國房地產(chǎn)業(yè)注入新的需求？另外，中國每年有一千多萬農(nóng)民入城，這是否會令樓市未來十年依然看好？

        施永青：舊房改造并不會增加需求，反而會增加空置。因?yàn)槌鞘信f區(qū)改造，通常都是把低容積率的房屋建成高容積率的高樓，但是需求不會因?yàn)椴疬w而增加，只有城市化才會令需求激增。農(nóng)民大量入城會增加需求，但讓他們?nèi)氤堑那疤崾侵袊I(yè)大幅擴(kuò)張后能增加大量的就業(yè)機(jī)會，但是現(xiàn)在還做不到這一點(diǎn)。

        NBD：您覺得一線城市和二線城市的房價趨勢怎樣？

        施永青：一線城市樓房是全國的資金在購買，因此本地普通居民會買不起。但二三線城市主要是剛性需求，兩種類型城市的房產(chǎn)價格增長趨勢是不同的。

        NBD：中原地產(chǎn)在內(nèi)地30個城市有分行，您覺得未來二手房市場的前景怎樣？

        施永青：一線城市的市場可能已經(jīng)成熟，但許多城市的房產(chǎn)才剛開發(fā)，還沒有流轉(zhuǎn)到居民手中，更沒有賣出來。這些城市的二手房市場形成還需要一段時間，現(xiàn)在還不是進(jìn)入的時機(jī)。

        NBD：一些城市的房屋租金價格在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)上漲，原因是什么？

        施永青：因?yàn)樵葴?zhǔn)備購房的人部分轉(zhuǎn)為租賃，但市場上可供租賃的房源不多，所以導(dǎo)致租金價格的上漲。以后出臺的物業(yè)稅可以逼開發(fā)商和持有者將沒有賣完的物業(yè)和空置房源租出來。

中房集團(tuán)理事長孟曉蘇：

反向抵押貸款防炒房防腐敗

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自海南博鰲

        “中年人不必?cái)€錢防老，也不用去炒房，還可以防止59歲現(xiàn)象，根治腐敗。”

        出人意料，中房集團(tuán)理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇個人演講的主要內(nèi)容，是一個和房地產(chǎn)看似關(guān)聯(lián)性不大的內(nèi)容——房屋反向抵押貸款。他稱這一產(chǎn)品能防腐敗、防炒房，還能避免可能征收的“遺產(chǎn)稅”。

        “現(xiàn)在很多官員腐敗就產(chǎn)生在59歲，到那個時候就想撈一把。比如說國土資源部前任部長就是為了500萬的受賄把自己斷送了。一個有房有錢的老人，為什么還要受賄？不就是沒有這個反向抵押貸款嗎？”

        孟曉蘇說，除了防腐敗，房屋反向抵押的好處還有：一、啟動房產(chǎn)金庫，補(bǔ)償老年生活；二、解除經(jīng)濟(jì)顧慮，愉快延長生命；三、增強(qiáng)生活自信，保持社會尊重；四、保護(hù)弱勢群體，有利社會穩(wěn)定；五、開征遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。

        孟曉蘇說，老人把房子抵押了，一個月可以得多少錢呢？比如65歲的男性老人，房子是380萬元現(xiàn)值，平均壽命12年，這樣每個月可以得2萬元，而且終身源源不斷。分析分析女性，通常女性比男性活得長，所以每個月得的少，算下來一個月可得1.4萬元。

        “中國畢竟有10%的老人沒有子女，指望兒女養(yǎng)老是不可能的。根據(jù)調(diào)研，很多老人是愿意入這個保險的，有了這個保險，就可以多了一個選擇，就是以房養(yǎng)老。”針對一些保險機(jī)構(gòu)對中國老人要把房子留給兒女的疑慮，孟曉蘇說。

        孟曉蘇還透露，現(xiàn)在法律不完善的問題已經(jīng)解決了，房屋反向抵押貸款應(yīng)該可以開辦了。

研究者說

住建部政策研究中心主任陳淮：

中國住房水平過度超前

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自海南博鰲　

　　　　“中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在的平均住房水平，以及中國住宅建設(shè)，如將來上海、北京特高檔的豪宅出現(xiàn)，這些和中國現(xiàn)在發(fā)展相比明顯超前了。”8月13日，在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任陳淮表示。

        “房價只是表象，政策也僅是人們對客觀規(guī)律的主觀認(rèn)識，不一定符合客觀規(guī)律。”在本次論壇上，陳淮指出，中國房地產(chǎn)市場存在很多重大的缺陷，并不只是涉及房價、供應(yīng)量、政策方面。其中市場化淘汰機(jī)制缺失、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險配置不均衡、交易主體缺位，以及市場需求早熟成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的四大缺陷。

        他說，過去十年中，資源都集中于建設(shè)現(xiàn)代化的北京、上海、廣州這些地方，但必須承認(rèn)這樣一個事實(shí)，大城市相對于我們整體發(fā)展水平過于超前。政府也做出的一些不適當(dāng)?shù)某兄Z、炒房賺錢效應(yīng)、三代人湊錢付首付等都推升需求早熟。買房需要資產(chǎn)累積能力、抗風(fēng)險能力。但大多數(shù)家庭不具備這樣的能力。

        “房地產(chǎn)在過去十年過度依靠少數(shù)沿海大城市市場，這個依靠高端樓盤，依靠富人，依靠投資需求才能維持繁榮的產(chǎn)業(yè)，仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在幾乎找不到被市場淘汰的例證，這就是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。”

        此外，他指出，政府賣第二塊地時把第一塊地的收益拿走，把土地增值收益所帶來的財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險最終轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。比如老百姓以為100萬買的房子，200萬賣了，就賺到了100萬，但如果你想購買同樣地段的房子，重置成本仍然是200萬。

        在銀行貸款方面，消費(fèi)者因?yàn)槔?、按揭貸款等因素，將產(chǎn)業(yè)配置風(fēng)險不公平地集中在一起，消費(fèi)者用自己的信用來替開發(fā)商做擔(dān)保。而按揭貸款未來二三十年中，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的幾率是95%，低于或者持平現(xiàn)在的幾率連5%都不到。

        他認(rèn)為，有關(guān)稅負(fù)不是調(diào)控房價的工具，政策也應(yīng)該抑制不合理的投機(jī)性過度需求，繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)有效供給增加，包括土地和投資。

北師大金融研究中心主任鐘偉：

房屋價格統(tǒng)計(jì)體系有問題

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自海南博鰲

        “今年房地產(chǎn)一路向下，明年第一季度經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性和風(fēng)險大大增加。”在8月13日2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉說，他不認(rèn)為當(dāng)下中國存在著明顯的可觀察到的房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)然不排除一線城市可能存在這樣的投資需求。

        “長期來看，中國經(jīng)濟(jì)在保持經(jīng)濟(jì)增速、通貨穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型三者上必須做出取舍。”他說，目前來看中國政府選擇追求經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型和通貨穩(wěn)定，放棄了對高于10%經(jīng)濟(jì)增長速度的追求。本屆政府以及下一屆政府都將會面臨通貨穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)高速增長以及經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)型的三難問題。如果不能解決這個問題，不排除2020年之后中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生劇烈調(diào)整的可能。

        在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，鐘偉預(yù)計(jì)，如果政策沒有加任何新東西的話，在第四季度開始，房地產(chǎn)價格會開始平穩(wěn)，銷售量有溫和復(fù)蘇。

        此外，他認(rèn)為，現(xiàn)在房屋價格體系統(tǒng)計(jì)上有嚴(yán)重的問題，比如新盤低價入市，但在價格統(tǒng)計(jì)上看得并不明顯。目前統(tǒng)計(jì)局僅統(tǒng)計(jì)70個大中城市，沒有包括300多個地級市和2800個縣，例如北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，存量房的交易已經(jīng)占到市場交易量的70%以上。新房價格對房地產(chǎn)價格的代表性已經(jīng)明顯下降了。

        “我不認(rèn)為中國存在著明顯的可以觀察到的房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)然在一線城市可能存在著投資需求，問題在于這些投資需求是合法的還是非法的，公民有沒有保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)免于被通貨膨脹剝奪、掠奪的權(quán)利。”鐘偉說，保障性住房能解決中低收入階層居住尊嚴(yán)的問題，但是不能解決中低收入階層對商品房房價的抱怨，也不能解決民眾對房地產(chǎn)行業(yè)的不滿。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恐惶峁┚幼」δ?，沒有提供財(cái)富增值功能，民眾對房價的不滿來自于他們沒有辦法參與到財(cái)富增值的過程。

        “今后三年，地方政府投融資平臺將被分類清理規(guī)范，土地招拍掛、高價賣地將變得更加困難，因?yàn)橥恋夭疬w成本將增加。”他認(rèn)為房價是一個貨幣現(xiàn)象，而對于政府來說，房價是一個財(cái)政現(xiàn)象。正因如此，導(dǎo)致地方政府對土地財(cái)政高度依賴，投資融資平臺信貸以及土地招拍掛出讓收益成了地方財(cái)政的主要收入。

        他認(rèn)為，如果房地產(chǎn)短期未來2~4個季度價穩(wěn)量升，在未來較長時間，實(shí)際上是價升量穩(wěn)。



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