每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        樓市新政調(diào)控已滿4個月，當(dāng)前市場仍處于膠著中。近期，一個據(jù)稱由國家電網(wǎng)公布的6500多萬套住宅電表為零的數(shù)據(jù)激起了千層浪，重新將空置率這個不被政府相關(guān)部門正視的數(shù)據(jù)放到了聚光燈下。

        日前，《每日經(jīng)濟新聞》獨家聯(lián)合新浪樂居發(fā)動大量工作人員及網(wǎng)友調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，在30多個主要城市的500個社區(qū)中，平均三成以上住宅在晚間20至22時30分“黑燈”，其中一線城市尤為突出。

        通過這500個被抽樣調(diào)查的樓盤可以看出，目前房價越高的城市和樓盤，空置率越高，反之入住率就越高。

求解空置率

黑燈率和一個樓盤的空置率究竟有多大關(guān)系？從黑燈率能否推算出一個樓盤的空置率？

        此前記者曾獲得三個反例質(zhì)疑這種抽樣調(diào)查方法的可信性：一是華遠總裁任志強反駁網(wǎng)友指責(zé)他開發(fā)的裘馬都晚間黑燈率過高，原因是“交房只有9個多月，很多業(yè)主還在裝修未入住”。

        另一個反例來自上海著名的樓盤——湯臣一品，2007年該樓盤剛剛只賣掉了第5套公寓，但是晚間8點記者路過該樓盤時，卻發(fā)現(xiàn)所有的燈都亮著。

        第三個反例來自記者居住地對面的一個1992年建成的入住率超過90%的公房社區(qū)。在8月某個周五晚間20點30分，小區(qū)靠馬路一側(cè)的樓房只有三成開燈，原因是小區(qū)多為老年住戶，為減少電費支出，他們很多沒開燈。

        但新浪樂居全國副主編相國良卻告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們發(fā)動百個城市的網(wǎng)友民間曬黑燈，抽樣調(diào)查的樓盤都建成一年以上，希望調(diào)查能接近真實情況。

        為確保“黑燈率”更接近真實房屋空置數(shù)字，新浪樂居想了很多的辦法篩選抽樣對象。

        比如，北京調(diào)查的樓盤限定在普通公寓，且必須是板式房，避免業(yè)主開燈未被觀察到；其次樓盤必須是城市配套相對成熟，能夠入住的房子，那些各項配套均不成熟的衛(wèi)星城不在統(tǒng)計之列；同時，調(diào)查排除了雙休日居住、平時不在的“候鳥型”居住者較多的樓盤。

        新浪樂居南京主編王小軍說，在公布了南京樓盤黑燈率情況后，南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)跟蹤調(diào)查了一個黑燈率接近50%的小區(qū)水表數(shù)字，發(fā)現(xiàn)確有4成以上水表從未走過，顯示了曬黑燈這個土辦法確實能反映出一個樓盤的大概空置情況。

真實數(shù)字之謎

        新浪樂居北京主編務(wù)名揚認為，造成黑燈的現(xiàn)象有很多，除了一部分是投資者有意閑置外，也有可能是住戶外出、休息等偶然性因素，因此要更精確地反映樓盤的空置情況，還需要結(jié)合其他調(diào)查進一步確認。

        為了能更精確地了解一個樓盤投資者的數(shù)量，南京新浪樂居的編輯還對這個小區(qū)附近的十多家門店的掛牌二手房數(shù)量進行調(diào)查，排除那些被多次掛牌的房源，以求最準(zhǔn)確地了解這個樓盤的投資者數(shù)量。

        但這樣的做法，并不能推導(dǎo)出樓盤的真實空置率。

        “如果將黑燈率、水表電表走字，再結(jié)合物業(yè)提供的調(diào)查，可以相對精確地反映一個樓盤的空置率。”相國良說。

        在這些數(shù)字當(dāng)中，尤以物業(yè)對小區(qū)入住情況的調(diào)查最能反映一個樓盤的空置情況。知情人士說，公安部門通常會要求小區(qū)物業(yè)對住戶的入住情況進行詳細調(diào)查，給出比較精確的數(shù)字。因此，物業(yè)對小區(qū)的入住率更有話語權(quán)。

        但是，北京、上海、南京、海南等多個地方的新浪樂居主編均向  《每日經(jīng)濟新聞》記者反映，也許是擔(dān)心業(yè)主反感隱私被暴露，這些城市的新浪樂居編輯在采訪物業(yè)時均吃了閉門羹，有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)不允許編輯進入小區(qū)內(nèi)部調(diào)查水表、電表的走字情況。

        而電力、水力、煤氣等部門對社會要求公開“零走字”房源數(shù)量的呼聲，也始終態(tài)度曖昧。

        真實的樓盤空置數(shù)字仍然是一個謎。



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