編者按：自7月以來，以京滬深為代表的一線城市的樓市在房價小幅松動后又現(xiàn)回暖態(tài)勢，成交量反彈明顯。在需求釋放帶動下，房價又有抬頭跡象。

樓市調(diào)控走向何方？ 資料圖片

　　關(guān)鍵詞  樓市調(diào)控  每經(jīng)網(wǎng)相關(guān)專題新聞導讀：

　　【最新】[7月全國樓市成交小幅上揚 租賃房市場熱度不減] [開發(fā)商面臨雙重壓力]

　　【播報】[截至5月全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗] [江蘇樣本] [廣東樣本]

　　【數(shù)據(jù)】[全國已收取土地罰款或閑置費4.8億元] [國土部：閑置土地整治將持續(xù)高壓]

　　【追蹤】[王石現(xiàn)身售樓處：觀望低谷已過去 我是來推廣賽艇] [多部委圍剿囤地囤房]

　　【分析】[李揚：調(diào)控可能更傾向于阻止經(jīng)濟下滑] [樓市博弈趨向白熱化]

　　【導讀】[ 8月24日四大證券報熱點資訊摘要] [8.24股市直播：有望沖擊5日線？]

　　北京：開發(fā)商低價促銷

　　自國務(wù)院樓市調(diào)控新政實施以來，北京住宅市場進入成交低迷期。不過，這一局面在7月被打破。經(jīng)過幾個月的“觀望期”后，北京樓市的成交量開始出現(xiàn)反彈跡象。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月北京市住宅（含經(jīng)濟適用房、兩限房）簽約套數(shù)為5726套，環(huán)比上漲15.42%，為調(diào)控新政實施以來成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，環(huán)比增長16.95%；7月現(xiàn)房成交套數(shù)為776套，較6月的720套小幅上升。

　　8月前三周，北京市住宅（含經(jīng)濟適用房、兩限房）簽約套數(shù)為3754套，日均成交179套，較7月186套的日均成交量微降3.24%。其中，住宅期房成交量為3098套，日均成交量環(huán)比7月下降7.5%，住宅現(xiàn)房成交套數(shù)為656套，日均成交量環(huán)比7月上漲24%。

　　從7月和8月北京新盤的位置來看，大多數(shù)開盤的項目都集中在遠郊區(qū)縣。正是由于低價房供應(yīng)比例上漲的因素，成交量開始出現(xiàn)環(huán)比回升。不過，與去年同期相比，北京樓市的成交量仍有明顯下調(diào)。僅從8月第三周（16日-22日）數(shù)據(jù)來看，雖然住宅期房成交總量1017套，環(huán)比第二周上漲27.1%，但與去年同期相比卻下降65.4%。

　　“從數(shù)據(jù)看，樓市依然延續(xù)調(diào)整趨勢，目前市場成交量未達到去年成交高峰期的2/3。”北京中原地產(chǎn)研究員張大偉認為，8月第三周成交量上漲，更多的是屬于底部調(diào)整。目前，北京96678套的商品房住宅存量已比調(diào)控新政實施前多了1萬多套，開發(fā)商的銷售壓力逐漸加大。

　　由于郊區(qū)縣的低價房集中供應(yīng)，北京6月和7月成交均價和開盤均價連續(xù)回落。7月的成交均價降至每平方米18877元，環(huán)比跌幅為3.22%；開盤均價回落至每平方米22500元，環(huán)比下跌3.61%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的后續(xù)效果正逐步顯現(xiàn)，目前入市項目大多采用低價策略。隨著未來資金壓力的進一步加大，加快項目銷售和周轉(zhuǎn)將成為開發(fā)商的主要目標。

　　上海：購房者沉不住氣

　　上海樓市曾一度流傳“房價下跌”的傳聞，但絕大多數(shù)買房者仍感覺不到下跌的變化。開發(fā)商的“降價”和“假摔”成為市場爭論的焦點。

　　在浦東新區(qū)工作的唐先生，在4月中旬剛交了2萬元意向金。在國務(wù)院樓市調(diào)控新政出臺之后，他經(jīng)過考慮，索性毀約，2萬元意向金“打了水漂”，從此天天關(guān)注樓市信息，盼著新政能讓房價跌一點。但三個多月來，上海市區(qū)的房價仍“高不可攀”，郊區(qū)部分樓盤倒開始有了降價的“苗頭”，這讓唐先生有點動心，準備出手。

　　唐先生的想法與多數(shù)購房者的心態(tài)相同。“小跌就出手”成了許多購房者的選擇，購房者沉不住氣，加上部分開發(fā)商“試探性”降價，讓上海樓市近期出現(xiàn)了“回暖”的跡象。

　　中國房產(chǎn)信息集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上海商品住宅成交均價為每平方米19444元，環(huán)比跌幅為3.2%。7月上海商品住宅簽約3975套、成交面積43.3萬平方米，環(huán)比分別上漲6%和2.12%。業(yè)內(nèi)人士透露，購買婚房、學區(qū)房等以滿足自身剛性需求的買房者，是7月住宅成交量反彈最主要的買家。

　　成交均價似乎跌了，但買房者卻沒有感覺到。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，近期成交量出現(xiàn)反彈，開發(fā)商降價的可能性反而更小。

　　分析人士認為，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成交均價下跌，并不意味著房價下跌。買房人的普遍感受是，上海許多區(qū)域的房價并沒有下跌，中心城區(qū)房價依舊“高不可攀”。

　　陸騎麟認為，前段時間上海樓市成交均價連創(chuàng)全年最低，主要是由于成交結(jié)構(gòu)造成的。“中低端樓盤銷售較多，而由于國家一系列調(diào)控政策的出臺，用于投資、投機的高端樓房賣不動了。”高價樓盤“賣不動”，低價樓盤“銷路好”。

　　佑威及“樓市專評網(wǎng)”聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，16日至22日，上海商品住宅新增供應(yīng)面積達16.7萬平方米，相當于前一周的2.46倍，雖然仍低于年均水平，但已是7月以來的最高點。同時，16日至22日，上海商品住宅成交均價為每平方米20095元，環(huán)比微漲1%，再破兩萬元。

　　同時，部分開發(fā)商玩起數(shù)字游戲。開盤前，先報出一個較高的預(yù)計開盤價。等到開盤時，再報出平常價格，并宣稱“大幅降價”。其實，樓盤的實際價格，仍比周邊或前期樓盤的售價高出不少。

　　深圳：商品房量價齊升

　　16日至22日，深圳商品房呈現(xiàn)量價齊升局面，成交量出現(xiàn)明顯放大，創(chuàng)出近十周來的新高，新房成交均價也保持增長。

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比大增72.4%；成交面積為73690平方米，環(huán)比增長74.07%；成交金額為15.7億元，環(huán)比大增1.1倍；成交均價為每平方米21368元，環(huán)比上漲18.6%。二手房市場16日至22日共成交2533套，環(huán)比增幅達22.5%；成交面積24.7萬平方米，環(huán)比增加四成。

　　世聯(lián)地產(chǎn)報告認為，16日至22日深圳新房成交的大增主要是因部分前期熱銷的項目集中備案所致。鹽田區(qū)豪宅的放量成交是深圳樓市成交均價的上漲重要影響因素之一。深圳涉及陰陽合同的房地產(chǎn)監(jiān)管辦法于9月1日即將正式實施，可能是導致近期置業(yè)者擔心購房成本上升，從而集中入市使二手房市場有所回暖。

　　盡管16日至22日大幅增長屬于特例，不過自8月以來，深圳商品房市場銷售回暖跡象確實較為明顯。

　　根據(jù)統(tǒng)計，截至22日，深圳全市共成交1843套新房，已經(jīng)超過7月1681套新房的成交量；總成交面積達到15.93萬平方米，同樣也超過7月14.2萬平方米的成交面積。業(yè)內(nèi)人士認為，按照目前的周成交趨勢，8月成交量將創(chuàng)出新政以來的新高。

　　一手房價格自8月以來也出現(xiàn)連續(xù)回升，16日至22日，由于鹽田豪宅的拉動，均價近8周以來再次重回每平方米2萬元的水平之上，達每平方米21368元。

　　二手房市場同樣回升明顯，16日至22日成交量創(chuàng)下近十周來的新高，不過與調(diào)控新政出臺前單周3000多套的水平仍有一定差距。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，銷售出現(xiàn)回暖的原因，一方面是部分開發(fā)商加大推盤力度，并打折促銷所致；另一方面是政策的穩(wěn)定性導致觀望氣氛減弱，積壓的剛性需求開始有所釋放。

　　世聯(lián)地產(chǎn)報告認為，目前部分城市商品住宅成交量觸底反彈的現(xiàn)象，說明市場信心逐步回升，但鑒于價格尚未真正松動，反彈態(tài)勢可能不會長久。從消費者心理預(yù)期的角度和開發(fā)商日趨緊張的資金鏈來看，未來可能重蹈上一輪調(diào)控的雙觸底過程，直到成交量的二次觸底后，價格低谷才能形成。

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　　重慶

　　成交上揚再現(xiàn)搶房 新盤扎堆試探市場

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　　7月以來，重慶樓市再現(xiàn)搶房現(xiàn)象。部分區(qū)域優(yōu)勢突出、定價合理的樓盤備受當?shù)刂脴I(yè)者的青睞。“我們位于主城區(qū)的中檔項目協(xié)信城、高端項目協(xié)信公館等項目，即將于8月底、9月初開盤，目前客戶的認購情況已比較理想。”重慶房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)信集團有關(guān)負責人21日對中國證券報記者表示。分析人士認為，7月和8月，重慶樓市已出現(xiàn)“新盤扎堆、淡季不淡”的現(xiàn)象。為備戰(zhàn)“秋交會”，開發(fā)商已開始提前試探市場。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院西南分院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月，重慶主城區(qū)商品房共成交148.86萬平方米，環(huán)比增長11.78%。受開發(fā)商推盤加速、供應(yīng)增加的影響，8月以來，重慶主城區(qū)商品房成交量繼續(xù)攀升。8月第三周（16日—22日），重慶主城區(qū)商品房成交量達48.59萬平方米，高于7月周平均成交水平31%。

　　扎堆開盤

　　領(lǐng)域機構(gòu)市場研發(fā)中心統(tǒng)計顯示，重慶8月新開樓盤將達到40個左右。供應(yīng)量約50萬平方米，環(huán)比增長近五成。1日至17日，重慶新辦預(yù)售許可證38份，包括龍湖、金科、保利、魯能等房企將先后在8月扎堆入市。

　　在高層項目中，8月開盤的有復地·天璽等。而在洋房和別墅等低密度物業(yè)中，有保利·江上明珠等項目推出。

　　分析人士認為，每年7月和8月是樓市的傳統(tǒng)淡季。但由于受國務(wù)院樓市調(diào)控新政影響，不少在5月和6月期間應(yīng)該推盤的項目，卻放緩推盤，導致大量項目積壓。當開發(fā)商看到政策的持續(xù)性后，不得不開盤，由此出現(xiàn)了7月和8月“新盤扎堆、淡季不淡”的現(xiàn)象。專家預(yù)測，8月重慶主城區(qū)單周新增量將繼續(xù)維持在6000套左右。從8月重慶樓市項目加大推盤力度可以看出，目前開發(fā)商已開始提前試探市場，為備戰(zhàn)“秋交會”做好準備。

　　協(xié)信集團一位營銷經(jīng)理指出，重慶房價尚處于相對理性階段，購房者在經(jīng)過近3個月的心理降價預(yù)期之后，對房價有了一個新的評估。另外，兩江新區(qū)的成立更是對重慶城市價值的提升，讓購房者增強了對樓市的信心。

　　豪宅趨熱

　　位于渝中區(qū)的協(xié)信公館是重慶頂級的城市豪宅，近期前去咨詢和認購的客戶絡(luò)繹不絕。無獨有偶，協(xié)信旗下的別墅項目江山公館、彩云湖1號等也持續(xù)熱銷。業(yè)內(nèi)人士指出，區(qū)域規(guī)劃利好以及房價相對較低，是帶動重慶豪宅市場趨熱的主要因素。

　　協(xié)信集團銷售人員介紹，重慶豪宅樓盤的客群中，外地投資客占相當大的比例。其中部分豪宅樓盤外地投資客的比重甚至達到八成。業(yè)內(nèi)人士分析，5月獲得通過的兩江新區(qū)規(guī)劃是推動外地人赴重慶購房的重要因素。而外地投資客進入，以選擇高端住宅為主。

　　此外，與其他中心城市相比，重慶豪宅價值相對低估，也是外地投資客進入的原因。目前，重慶豪宅價格是北京、上海的1/5。即使與成都、武漢等中西部中心城市相比，重慶豪宅每平方米也要低2000元以上。

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　　濟南

　　部分樓盤漲價試探 買房如趕“傍晚菜場”

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　　唱多未來樓市的論調(diào)近期再次在山東省濟南市出現(xiàn)。濟南的一些開發(fā)商開始采取新的博弈手段：試探性漲價。業(yè)內(nèi)人士將當前的濟南樓市比喻為“傍晚的菜市場”。

　　變相漲價

　　濟南市建委“透明售房網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示，1日至15日，濟南一手房簽約成交量為881套，環(huán)比7月上半月上漲約16％。其實，新建住宅銷售環(huán)比反彈趨勢在7月就已出現(xiàn)。

　　中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，濟南部分樓盤近期確有小幅漲價跡象。在8月打折促銷的樓盤中，多數(shù)樓盤的折扣力度已較7月有所減弱，目前多為9.8折、9.9折，僅有少數(shù)幾個樓盤推出低于9.5折的折扣。

　　“一些有剛性需求的購房者開始入市了。”位于濟南北部的一個樓盤的銷售人員表示，他們也在醞釀漲價，每平方米大約漲50元。

　　市場人士分析，一些樓盤價格小幅上漲和折扣力度減弱現(xiàn)象的背后，是開發(fā)商在試探市場和購房者的反應(yīng)，為下一步的調(diào)價做鋪墊。同時，也不排除開發(fā)商集體漲價的可能。

　　“但這并不能說明濟南樓市出現(xiàn)了大的轉(zhuǎn)折，與前期的打折和低價入市一樣，這是開發(fā)商試探市場的慣用策略。”這位人士指出，開發(fā)商想知道漲價對成交量會有什么影響，這正是買賣雙方博弈加劇的表現(xiàn)。

　　供需失衡

　　濟南土地市場上半年供需兩旺，地王頻出，一線開發(fā)商加快進駐濟南的腳步。不過，住宅市場呈獻給消費者的卻是嚴重失衡的供需關(guān)系：在近300萬人口的市區(qū)，一手住宅市場供應(yīng)量竟一度不足2000套。

　　供需失衡加上全國房地產(chǎn)市場的火爆，使?jié)戏績r在經(jīng)歷2009年大漲41.4%之后，2010年1-4月又上漲10.1%，達每平方米9344元的歷史最高點。新浪樂居調(diào)查顯示，在接受調(diào)查的網(wǎng)友中，近八成認為濟南房價上漲速度過快。

　　隨著國家樓市新政的出臺，濟南房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)觀望氛圍濃厚，但是以剛性需求為主的特點決定當?shù)厥袌鋈员３忠欢ǖ某山涣俊?/p>

　　相對于全國其他同類城市而言，業(yè)內(nèi)普遍認為，濟南樓市有一定特殊性：市場供應(yīng)量偏少；雖然樓盤品質(zhì)已有很大提高，但相對于成都、武漢、長沙等城市還有差距，濟南房價總體偏高。

　　有業(yè)內(nèi)人士將當前的濟南樓市比喻為“傍晚的菜市場”：雖說菜不如早晨新鮮了，可下班回家的人們做飯需要，買菜的人還比較多。菜的供應(yīng)量和品質(zhì)不是特別理想，可如果買菜的要和賣菜的討價還價，降價的空間還真就不大。

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　　三亞

　　旅游淡季成交低迷 政策帶動明天更好

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　　目前處于旅游淡季的海南省三亞市，商品房的銷售情況令人大跌眼鏡。根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳23日公布的數(shù)據(jù)，三亞房地產(chǎn)市場近期甚至出現(xiàn)單日零成交的情況。不過，在海南建設(shè)國際旅游島等政策的帶動下，三亞樓市的前景仍為業(yè)內(nèi)所看好。

　　成交低迷

　　“現(xiàn)在三亞灣附近臨海的公寓和別墅要賣到每平方米3萬元到5萬元，市區(qū)也要每平方米1萬元以上。”18日，中國證券報記者剛下飛機坐上出租車，司機便聊起了三亞暴漲的房價：“這些房子可不是我們這些老百姓能買得起的，大部分都被外地的有錢人買走了?，F(xiàn)在是三亞旅游淡季，你晚上去看看那些樓房里有幾家亮燈就清楚了。”

　　中國證券報記者在20日晚上9點左右來到靠近鹿回頭公園的號稱“三亞最貴樓盤”的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)所有臨街的樓中只有一兩戶亮燈。而這一樓盤在網(wǎng)上的報價是均價每平方米5.2萬元。

　　在經(jīng)歷了一輪價格暴漲后，三亞樓市進入了相對緩和的階段。今年年初，三亞出臺了“一人限購五套房”的政策。國務(wù)院樓市調(diào)控新政的實施也對三亞樓市造成影響。近期三亞樓市成交量急劇萎縮，暫時還看不到反轉(zhuǎn)的跡象。

　　最新出爐的三亞樓市數(shù)據(jù)顯示，16日到22日，三亞商品房簽約33套，較前一周的205套大幅下降，其中有3天的簽約量都不足10套，兩天出現(xiàn)零成交。然而，三亞房價飆升卻給周邊地區(qū)帶來了機會。一位在三亞工作的人士表示，他剛?cè)ノ逯干绞锌戳朔?，均價每平方米7800元，兩年后交房。據(jù)他介紹，這個樓盤的一期已經(jīng)全部銷售完，二期馬上開盤。

　　前景看好

　　雖然銷售量并不樂觀，但并不妨礙業(yè)內(nèi)繼續(xù)看好三亞的樓市。業(yè)內(nèi)人士認為，近期的低成交量一方面與前期三亞房價暴漲有關(guān)，另一方面，作為熱帶旅游城市，目前正是三亞旅游的淡季，而每年3月到9月的旅游淡季也是三亞房地產(chǎn)的淡季。而國家調(diào)控政策也使有購房意愿的消費者持幣觀望。

　　正是因為看好三亞房地產(chǎn)未來的前景，三亞的一些規(guī)劃區(qū)內(nèi)還出現(xiàn)村民擴建住宅以獲更高拆遷補償?shù)那闆r。中國證券報記者在三亞看到，沿海規(guī)劃區(qū)內(nèi)有很多小別墅似的農(nóng)家院，一家三五口人往往住在四層高的獨棟小樓里。還有更多的小樓正在修建中。這些都是村民近期自行搶建的，為了在今后規(guī)劃區(qū)拆遷時，能夠獲得好的賠償。

　　目前，三亞還在重點打造海棠灣“國家海岸”等項目，據(jù)該項目有關(guān)人士介紹，投資的項目包括301醫(yī)院海南分院、開維凱賓斯基度假酒店等。在三亞的一位外地人士告訴中國證券報記者，現(xiàn)在三亞相對比較差的就是醫(yī)療和教育。這些基礎(chǔ)設(shè)施完善后，三亞房價還會有上升空間。