每經(jīng)記者  馬宇飛

        兩家上市公司的一進一退間，牽扯出一串的資產(chǎn)定價懸疑。

        8月24日，萬澤股份（000534，收盤價6.91元）公告稱，公司擬投資2.1億元收購西安鴻業(yè)投資發(fā)展有限公司  （以下簡稱西安新鴻業(yè)）50%股權(quán)，交易對象為深圳市普益興投資開發(fā)有限公司  （以下簡稱深圳普益興），對應的西安新鴻業(yè)整體評估值為4.2億元。

        資料顯示，該部分股權(quán)為深圳普益興于今年7月22日，從深圳市賽德隆投資發(fā)展有限公司  （以下簡稱賽德?。┨庂徣搿Ｓ幸馑嫉氖?，今年3月31日，深鴻基（000040，收盤價6.51元）曾公告稱以1.58億元的價格，將西安新鴻業(yè)66.5%股權(quán)甩賣給賽德隆公司。按照深鴻基的賣價計算，當時西安新鴻業(yè)的整體評估值僅為2.05億元。

        不到半年時間里，同一塊資產(chǎn)的估值竟然相差逾一倍，究竟是萬澤股份“高買”了，還是深鴻基“賤賣”了呢?但無論是出現(xiàn)哪種情況，低賣了是上市公司吃虧，高買了也是上市公司吃虧，難道公眾投資者真的成了“唐僧肉”？

萬澤股份高溢價接盤

        據(jù)了解，西安新鴻業(yè)成立于2003年，注冊資本2億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售等，目前擁有西安經(jīng)濟適用房“鴻基新城”項目的兩塊土地使用權(quán)。

        根據(jù)開元資產(chǎn)為此次收購所做評估，西安新鴻業(yè)的股東全部權(quán)益審計后賬面值為1.35億元，評估值為4.2億元，增值2.85億元，增值率210.54%，其50%股權(quán)的對應估值為2.1億元。

        此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，西安新鴻業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)變?yōu)槿f澤股份占50%；深圳普益興占1%；賽德隆占49%。萬澤股份稱，由于未取得實際控制權(quán)，將不合并報表。

        對于收購的目的，萬澤股份稱主要是為增強公司可持續(xù)發(fā)展能力，做大做強房地產(chǎn)業(yè)務。公司還表示，此舉將增加公司土地儲備，同時有助于在西安地區(qū)開發(fā)市場和提升品牌影響力。

        但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，同樣是西安新鴻業(yè)的股權(quán)，其半年前的評估價值卻遠低于現(xiàn)在。

        公告顯示，今年3月31日，賽德隆以1.58億元的代價，從深鴻基處購得西安新鴻業(yè)66.5%股權(quán)，從而持有西安新鴻業(yè)100%股權(quán)。隨后，賽德隆公司又轉(zhuǎn)手以2.1億元的價格，將其中51%的股權(quán)出售給深圳普益興。深鴻基披露的資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)表明，西安新鴻業(yè)的凈資產(chǎn)賬面值為1.58億元，評估估值為2.05億元，增值率僅為29.45%。評估值尚不到萬澤股份的一半。

同塊資產(chǎn)兩種定價

        短短半年不到，為何對西安新鴻業(yè)的估值會發(fā)生翻天覆地的變化？

        開元資產(chǎn)出具的資產(chǎn)評估報告顯示，此次收購的資產(chǎn)評估基準日為2010年7月31日，最終選定市場價值作為評估結(jié)論的價值類型，并采用成本法進行評估。

        而除了評估基準日為2009年12月31日外，深鴻基的那份資產(chǎn)評估報告所用方法等均與此次評估相同。

        那么，是否會是兩個評估基準日之間，西安新鴻業(yè)的資產(chǎn)狀況發(fā)生巨變呢？

        《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，對于評估增值巨大的原因，萬澤股份表示，主要是評估包含了已取得土地證的項目開發(fā)利潤。

        資料顯示，西安新鴻業(yè)目前持有兩處土地使用證，包括2007年10月12日核發(fā)的編號為西雁國用（2007）第826號《土地使用權(quán)證》；以及2009年11月23日核發(fā)的編號為西雁國用（2009）第483號《土地使用權(quán)證》，分別對應“鴻基新城”項目的26#、20#地塊。

        但實際上，在深鴻基披露的資產(chǎn)評估報告中，西安新鴻業(yè)持有的土地使用證同樣為上述兩份。

        按照相關(guān)會計準則，土地使用證的價值主要表現(xiàn)為流動資產(chǎn)項下的存貨科目。在深鴻基披露的資產(chǎn)評估報告中，該科目的評估增加值僅為4487.25萬元，評估增值率為8%；而萬澤股份在資產(chǎn)評估報告中并未具體列出流動資產(chǎn)的項下科目，只是籠統(tǒng)地以流動資產(chǎn)概括，其增加值高達2.9億元。

        對于評估增值高高在上的原因，萬澤股份董秘黃曼華在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，公司主要是看中“鴻基新城”項目的利潤空間，該項目部分已在預售，目前西安新鴻業(yè)僅預售款進賬就達5億元。

        據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱發(fā)現(xiàn)，西安新鴻業(yè)持有的房產(chǎn)預售證均是在2009年12月31日前核發(fā)，即在深鴻基披露的資產(chǎn)評估報告基準日之前。

        “這就很奇怪，既然評估時土地證和預售證都一樣，為何兩家開發(fā)商對項目利潤空間的判斷會出現(xiàn)如此大的差別呢？”深圳一位資深私募人士直言道。

        黃曼華表示，不方便評價深鴻基的轉(zhuǎn)讓行為。而昨日下午《每日經(jīng)濟新聞》記者曾多次致電深鴻基，但截至發(fā)稿時均無人接聽。

        “現(xiàn)在的問題很簡單，不是深鴻基賤賣了資產(chǎn)就是萬澤股份買得離譜。”上述私募人士表示。

        那么，究竟是誰在犯錯呢？



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