每經(jīng)記者  張初亮  葉書(shū)利  朱玲發(fā)自上海  北京  廣州

        調(diào)控聲中，誰(shuí)在出手？誰(shuí)敢出手？在新政出臺(tái)4個(gè)多月后，近期部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交回暖跡象。與此同時(shí)，一些在前期通過(guò)靈活市場(chǎng)策略消化存貨的房地產(chǎn)企業(yè)，也在土地市場(chǎng)頻繁出手。盡管不少城市的土地招拍掛現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了底價(jià)成交甚至流拍的情況，但開(kāi)發(fā)商的樓板價(jià)似乎與去前年相比未見(jiàn)大幅下降，這似乎意味著未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)購(gòu)房者并不樂(lè)觀。在“金九銀十”到來(lái)之時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》梳理了近段時(shí)間房企拿地的情況，并對(duì)此展開(kāi)深入調(diào)查。

每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氛圍似乎早已傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。在開(kāi)發(fā)商拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈程度降低的同時(shí)，土地底價(jià)成交，以及流拍現(xiàn)象也在全國(guó)土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)。

        這難道意味著，開(kāi)發(fā)商抄底的時(shí)機(jī)來(lái)了？

上海近半地塊底價(jià)成交

        方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價(jià)成交，幾乎占了出讓土地的一半。

        上海今年首個(gè)底價(jià)出讓的住宅用地出現(xiàn)在7月21日。當(dāng)日，上海閘北區(qū)456街坊地塊出讓?zhuān)驘o(wú)第二家企業(yè)競(jìng)價(jià)，北方城投和中星集團(tuán)聯(lián)合體以底價(jià)摘牌，總價(jià)15.79億元，折合樓板價(jià)約12000元/平方米。

        就在5天前，即7月16日，上海天祥競(jìng)得閘北公園附近的鋼琴?gòu)S地塊，成交樓板價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米。相比鋼琴?gòu)S地塊，同區(qū)域的456街坊地塊成交樓板價(jià)下降了75%。

        在7月21日，閘北區(qū)313街坊、羅涇港配套產(chǎn)業(yè)園飛躍路南側(cè)地塊以底價(jià)出讓。

        8月13日，上海土地市場(chǎng)5地塊接連拍賣(mài)，其中奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊以底價(jià)成交，樓板價(jià)僅1005元/平方米，創(chuàng)下上海土地市場(chǎng)公開(kāi)拍賣(mài)以來(lái)樓板價(jià)歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價(jià)成交，這其中包括上海虹橋交通樞紐臨空15號(hào)地塊。

        當(dāng)日，上海虹橋交通樞紐的臨空15號(hào)地塊由SOHO中國(guó)以15.6172億元的底價(jià)收入囊中。這宗地處虹橋中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公用地成交樓板價(jià)僅為7250元/平方米，業(yè)內(nèi)人士表示，此次“潘石屹是撿了大便宜”。

        而就在昨日（9月1日），上海出讓5幅地塊，商住用地影佳路一號(hào)地塊再次以底價(jià)出讓?zhuān)簧虾Ｍ瑵?rùn)以1.58億元拿下。

        上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海地塊出讓的平均溢價(jià)率為90%，7月以來(lái)已降為30%，而去年土地市場(chǎng)的溢價(jià)率一般為150%~200%。

溢價(jià)率低成交價(jià)不低

        地塊頻頻以底價(jià)成交，不少人認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商在抄底土地市場(chǎng)。但萬(wàn)科副總裁肖莉卻表示，土地成交溢價(jià)不高并不表示地價(jià)也不高。有數(shù)據(jù)顯示，上海上半年土地出讓總金額高達(dá)466.67億元，折合成每日出讓金額即達(dá)2.56億元。

        昨日，上海廣富林2-5號(hào)地塊出讓?zhuān)簧虾：仙?2.46億元競(jìng)得，該地塊溢價(jià)率為131%，低于今年2月出讓的廣富林2-4地塊191%的溢價(jià)率。但是，2-5號(hào)地塊最終成交樓面價(jià)為16488元/平方米，比早在調(diào)控之前出讓的2-4地塊還高出了110元/平方米。

        今年2月出讓的廣富林2-4地塊，容積率與2-5地塊同為0.8%，區(qū)塊相連。廣富林2-4地塊在被萬(wàn)科及招商地產(chǎn)以16378元/平方米的單價(jià)拿下后，曾被媒體稱(chēng)為松江單價(jià)地王。照此看來(lái)，松江單價(jià)地王已于昨日易主，被廣富林2-5號(hào)地塊奪得。

        另外一個(gè)案例是，8月4日，在現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人競(jìng)價(jià)的情況下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下公司北京遠(yuǎn)乾置業(yè)奪得上海羅店新鎮(zhèn)板塊F1-4地塊和F1-6地塊，總價(jià)18.998億元，樓面價(jià)高達(dá)2萬(wàn)多元/平方米，為該區(qū)域新地王。實(shí)際上，該區(qū)塊毛坯樓盤(pán)在售價(jià)格僅為1.8萬(wàn)元/平方米，面粉還是貴過(guò)了面包。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首入上海市場(chǎng)付出的代價(jià)并不小。

“低價(jià)”拿地的高成本

        一位開(kāi)發(fā)商在接受采訪時(shí)透露，即便開(kāi)發(fā)商以比市場(chǎng)價(jià)低很多的價(jià)格競(jìng)得土地，也不見(jiàn)得就抄到底了。“比如有些地塊附加條件特別多，需要免費(fèi)為政府代建公園、幼兒園等等配套，折算下來(lái)，樓面價(jià)就不低了”。

        在7月21日以底價(jià)拿下閘北區(qū)456街坊地塊的上海中星與北方城投，同樣面臨諸多附加要求，比如必須在地塊內(nèi)配置2000平方米的菜場(chǎng)，必須帶建幼兒園和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施及公共綠地，且產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府等等。

        “背后關(guān)鍵因素還是地價(jià)整體居高不下，政府底價(jià)報(bào)得高，限制條件又多。市場(chǎng)還不好，現(xiàn)在拿地風(fēng)險(xiǎn)太大，還不如到二三線城市圈地。”上述開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。

        此前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也表示，7月份全國(guó)20個(gè)城市的土地價(jià)格數(shù)據(jù)是4100多元/平方米，相比去年同期3700多元/平方米的住宅地價(jià)高出10%以上。“地方政府的期望值太高了，你把地?cái)[到那么高，就會(huì)出現(xiàn)土地流拍。”

        萬(wàn)科副總裁肖莉認(rèn)為，地方政府應(yīng)該把出讓底價(jià)降下來(lái)，因?yàn)槿绻刭u(mài)不出去，政府也沒(méi)得賺。而且，土地出讓后還有很多拆遷成本，而目前的勞動(dòng)力成本正處于上升階段。

各地房企頻繁出手  首開(kāi)萬(wàn)達(dá)開(kāi)辟新?lián)c(diǎn)

每經(jīng)記者  葉書(shū)利  朱玲發(fā)自北京  廣州

        “4·15”新政調(diào)控打亂了不少房企拿地的步伐。但進(jìn)入7月份以來(lái)，市場(chǎng)成交開(kāi)始回暖，一些大型房企又開(kāi)始出手土地市場(chǎng)。

        6月底以來(lái)，以北京為總部基地的房企，如萬(wàn)達(dá)、首開(kāi)集團(tuán)、中國(guó)鐵建和SOHO中國(guó)等，掀起了一波低價(jià)買(mǎi)地的浪潮。

        以萬(wàn)達(dá)為例，6月底以來(lái)，公司相繼在福建拿了兩塊地，以延續(xù)公司在珠三角的擴(kuò)張步伐；并在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角以及珠三角等三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域布局后西進(jìn)重慶，以完成全國(guó)性布局。

        首開(kāi)集團(tuán)拿地背后的擴(kuò)張意圖也顯而易見(jiàn)。

        6月底以來(lái)，除了在北京拿下兩塊地鞏固既有市場(chǎng)外，首開(kāi)集團(tuán)還走出北京，分別落子四川與貴州，以擺脫公司對(duì)北京地產(chǎn)業(yè)務(wù)的單一依賴(lài)。

        8月13日，SOHO中國(guó)再次豪擲千金于上海市場(chǎng)。這是公司今年在上海拿下的第三塊地。就像近日SOHO中國(guó)發(fā)布的2010年中期報(bào)告中所言，上海與北京是公司未來(lái)的利潤(rùn)池，因此除了繼續(xù)鞏固北京市場(chǎng)，也要加大上海市場(chǎng)的投資。

        在華南市場(chǎng)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，一向從事住宅開(kāi)發(fā)的房企也開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，并且在土地儲(chǔ)備時(shí)有意識(shí)地增加一定量的商業(yè)土地儲(chǔ)備。近期，在土地市場(chǎng)一向表現(xiàn)低調(diào)的中國(guó)奧園、合生創(chuàng)展也開(kāi)始垂青商業(yè)地產(chǎn)。

        而像保利、恒大等一線房企，新政調(diào)控也并未影響其拿地的步伐，只不過(guò)拿地區(qū)域集中到了二三線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利自7月以來(lái)至少6次出手土地市場(chǎng)，拿地金額超過(guò)了33億元。

        合富輝煌市場(chǎng)研究中心集團(tuán)副總經(jīng)理龍斌認(rèn)為，受市場(chǎng)調(diào)控的影響，上半年土地市場(chǎng)甚為冷清。而下半年，土地供應(yīng)將加大，保利、萬(wàn)科這些大型房企拿地之間競(jìng)爭(zhēng)恐更為激烈。對(duì)于一些超大型的土地，房企或聯(lián)合出手拿下，比如富力等拿下的天津項(xiàng)目。

拿地個(gè)案：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“地王”式擴(kuò)張

每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        最近一段時(shí)間，提到遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，人們就能聯(lián)想到“地王”一詞。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擴(kuò)張，伴隨著爭(zhēng)議性的地王式路徑，即使在樓市低谷的今天亦如此。

        在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，一位不愿透露姓名的地產(chǎn)分析師認(rèn)為，隨著中遠(yuǎn)集團(tuán)的逐漸退出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)或?qū)⑦M(jìn)一步分散化，這將強(qiáng)化公司管理層的權(quán)力，由此可能導(dǎo)致遠(yuǎn)洋地產(chǎn)管理層內(nèi)已形成的激進(jìn)擴(kuò)張思路得到進(jìn)一步發(fā)揮。

逆市借錢(qián)買(mǎi)地

        早在7月14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就發(fā)布公告宣布，“已取得不少于6名投資者認(rèn)購(gòu)本金總額共9億美元可換股證券的承諾，新募資金將用于接下來(lái)的土地?cái)U(kuò)張”。

        8月4日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以近19億元在上海拿下兩塊地塊，其中的羅店F1-6地塊，樓面價(jià)已高達(dá)21289元/平方米，創(chuàng)下地塊所在的板塊新高。

        遠(yuǎn)洋地產(chǎn)激進(jìn)的拿地思路正在并仍將繼續(xù)。

        遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最新的拿地目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了將于本月中旬開(kāi)標(biāo)的北京CBD核心區(qū)域12宗土地。這12宗地塊現(xiàn)已吸引了包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的61家企業(yè)參與角逐。坊間一直盛傳，12宗焦點(diǎn)地塊中的中服地塊現(xiàn)已被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“內(nèi)定”。

        這種傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。

        中服地塊在首次掛出時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)對(duì)競(jìng)標(biāo)該地塊的開(kāi)發(fā)商作出了嚴(yán)格的規(guī)定：起拍價(jià)50億元，競(jìng)買(mǎi)人為不低于30億元注冊(cè)資本金的房企與不低于50億元注冊(cè)資本金的金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合體，且金融機(jī)構(gòu)在聯(lián)合體中要絕對(duì)控股。

        上述分析師說(shuō)，該規(guī)定出來(lái)后，許多行內(nèi)人都認(rèn)為這種規(guī)定是  “被有意設(shè)計(jì)的”。潘石屹甚至直接炮轟：“全世界符合此投標(biāo)條件的開(kāi)發(fā)商只有一家。”

        潘石屹口中的“只有一家”雖然沒(méi)有明言，但明顯直指遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，因?yàn)檫h(yuǎn)洋地產(chǎn)的大股東正是金融業(yè)的中國(guó)人壽，而且遠(yuǎn)洋地產(chǎn)素來(lái)在拿地時(shí)“極為豪爽”，這也符合中服地塊的高地價(jià)定位。

        雖然對(duì)此傳言，近日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長(zhǎng)李明對(duì)外澄清：對(duì)于中服地塊，公司并不一定志在必得。

        但對(duì)此澄清，上述分析師認(rèn)為，這只是上市公司的一種程序性的回應(yīng)而已。本月中旬中服地塊開(kāi)標(biāo)后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)或許又將再次創(chuàng)造  “地王話題”。

“去中遠(yuǎn)化”后更激進(jìn)？

        8月16日，中遠(yuǎn)國(guó)際對(duì)外宣稱(chēng)，將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，擇機(jī)出售手中持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)剩余股權(quán)，以?xún)冬F(xiàn)此前的承諾。

        3月18日，當(dāng)國(guó)資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后不久，中遠(yuǎn)國(guó)際的母公司中遠(yuǎn)集團(tuán)第一個(gè)站出來(lái)回應(yīng)國(guó)資委的政策，承諾將在半年內(nèi)轉(zhuǎn)讓手中所持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)。

        根據(jù)公開(kāi)資料顯示，時(shí)下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：中國(guó)人壽持股24.08%、中遠(yuǎn)國(guó)際持股16.85%，其余59.07%的股權(quán)為公眾持股。

        上述分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，鑒于保險(xiǎn)公司對(duì)單一公司持股的相關(guān)規(guī)定，如果中遠(yuǎn)國(guó)際手中出售的16.85%股權(quán)，中國(guó)人壽增持的可能性不大，極有可能的結(jié)果就是，中遠(yuǎn)國(guó)際手中16.85%股權(quán)被幾家機(jī)構(gòu)瓜分。如果這樣，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步分散化。這種更分散化的股權(quán)結(jié)構(gòu)將會(huì)提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)管理層的權(quán)力。手握更大權(quán)力的管理層，極有可能進(jìn)一步強(qiáng)化目前業(yè)已形成的激進(jìn)擴(kuò)張路線，這必將促使遠(yuǎn)洋地產(chǎn)未來(lái)的“地王”式擴(kuò)張更加激進(jìn)。



如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

聯(lián)系電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無(wú)錫：15152247316