樓市量價齊升 調(diào)控之路將如何行進？ 資料圖片

　　每經(jīng)記者 朱玲 楊羚強 張初亮 翟敏 發(fā)自廣州、上海、深圳

　　單月銷售119.9億元，這幾乎是一個奇跡。更讓人稱奇的是，這個奇跡，居然發(fā)生在遭遇號稱“史上最嚴厲調(diào)控”4個月后的今年8月。

　　萬科超過百億的單月銷售額披露，立即引發(fā)中國房地產(chǎn)行業(yè)的巨大震動。伴隨著最近兩日各地不斷傳出的新一輪調(diào)控即將啟動的聲音，在已經(jīng)到來的“金九銀十”中，開發(fā)商對調(diào)控的抗衡力與購房者對需求的忍耐力，最終將博弈出怎樣的結(jié)果？人們提出了巨大的疑問。

　　《每日經(jīng)濟新聞》在一周前率先獨家報道了8月樓市全面回暖的消息，昨日，記者分別采訪了萬科之外的10家房地產(chǎn)企業(yè)（排名不分先后），這些企業(yè)8月的銷售情況或許能對“月售百億”帶來的問號給出些許參考。

　　“萬科單月銷售額超過100億元固然值得欣喜，但我們更關(guān)注的是近期樓市的成交量大幅度反彈，會不會引出新一波的宏觀調(diào)控。”這是上海一家房地產(chǎn)商在聽聞萬科8月銷售額達到119.9億元以后的第一反應(yīng)。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日親身感受到了市場迅速回暖的火熱氛圍。記者昨日采訪上海一個未開盤的新盤——美蘭湖中華園。區(qū)區(qū)十幾分鐘的采訪，卻被銷售經(jīng)理的電話打斷多次，打來電話的全是購房客，要求購買上述樓盤一套帶地下室的兩房。

　　上海樓市的成交回暖，僅僅只是全國房地產(chǎn)市場全面回暖的冰山一角?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者昨日對除萬科以外的金地、中海、綠城、龍湖等十家房地產(chǎn)巨頭的調(diào)查顯示，銷售紅火的并非只有創(chuàng)造119.9億元單月歷史最高銷售紀錄的萬科。這使得業(yè)內(nèi)擔心成交的迅速放量，會引來比現(xiàn)有政策更為嚴厲的新宏觀調(diào)控政策。

　　多家地產(chǎn)公司刷新銷售紀錄

　　整個8月，創(chuàng)造紀錄的并不只有萬科一家企業(yè)。中海、龍湖、保利等多家房地產(chǎn)商也在創(chuàng)造他們的銷售紀錄。

　　每隔15秒就銷售一套房——這是中海地產(chǎn)網(wǎng)站上的一則新聞。根據(jù)上述公司新聞，沈陽中海城創(chuàng)造了整個沈陽地產(chǎn)業(yè)有史以來的最高銷售紀錄，一天賣掉1006套房子。

　　而這樣的紀錄，在整個8月還出現(xiàn)在全國的其他城市。比如，金地在南京一天時間幾乎賣光了全部400多套房源，龍湖在重慶銷售的龍湖源著一個半小時成交254套。

　　中原地產(chǎn)分析師說，上述銷售紀錄的形成，一是來自市場，二是來自新增供應(yīng)，三是來自合理定價。首先，已經(jīng)進行了近4個月的宏觀調(diào)控抑制的剛性需求，在8月份開始一下子爆發(fā)，除了新房市場外，各地的二手房成交量也大大增加；其次，各家公司經(jīng)歷了多月的積累，在8月份準備了充足的新房庫存，集中向市場釋放；再次，開發(fā)商經(jīng)歷了宏觀調(diào)控后多月的成交慘淡，普遍調(diào)整了價格，或直接降價銷售，或以價格低開的方式促銷，這使得整個房地產(chǎn)市場在8月份出現(xiàn)了一波大行情。

　　這一觀點，也為創(chuàng)造了歷史最佳單月銷售業(yè)績的萬科所認同。萬科董秘譚華杰表示，萬科6月份以后即進入推盤高峰，堅持合理定價，并推出針對自住購房者的中小戶型吸引客戶，因此迎來8月的銷售破百億。

　　樓市升溫帶來調(diào)控焦慮

　　但是對于這樣一波成交熱潮，開發(fā)商們并不只是沉浸在喜悅之中。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日在采訪上海、廣州等多地開發(fā)商時發(fā)現(xiàn)，他們反而比市場成交不佳時更加擔心未來的銷售前景。

　　此前，多家中央媒體曾就樓市的成交反彈發(fā)出過需要進一步加強宏觀調(diào)控的呼吁。

　　而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析師也認為，各地商品房成交量的迅速反彈，勢必會促使房價隨著成交量的上升而繼續(xù)猛增，因此孕育新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的危險。

　　就在昨日，上海市房管局下發(fā)了《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，并召開各區(qū)（縣）房管部門會議專題布置，再次重申強化市場監(jiān)管，嚴格商品住房預(yù)售許可管理，規(guī)范商品住房預(yù)訂、銷售行為，加大違規(guī)行為查處力度，維護房地產(chǎn)市場秩序。

　　中房信分析師薛建雄說，上述政策早在去年就已經(jīng)出臺，現(xiàn)在再發(fā)布，就是為在市場升溫前規(guī)范市場，給可能過熱的樓市打一下預(yù)防針。

　　不過，也有人認為不必過于擔心新的調(diào)控政策。金地集團的一位營銷經(jīng)理就表示，現(xiàn)在的市場升溫是剛性需求釋放所引起，不會有新的調(diào)控政策出臺。

　　保利

　　二線盤拉動業(yè)績穩(wěn)定增長

　　“8月期間，二線城市的新盤推貨大，拉動8月業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)定的增長。”9月2日，保利地產(chǎn)相關(guān)人士對記者表示，8月期間，諸如青島、成都、重慶、包頭等二線城市新盤入市，開盤當天即實現(xiàn)暢旺的銷售。

　　據(jù)悉，保利地產(chǎn)重慶區(qū)域某新盤推廣中，僅8月20日開盤當天就已收金4.5億元，而在8月21日~26日期間，該項目新盤再次獲得2.3億元的銷售額，僅一周時間就達到累計6.8億元的銷售。記者另外還注意到，在保利8月陸續(xù)開盤的各地新盤中，其中包頭項目盤當前開盤銷售甚至達到5.8億元的業(yè)績。

　　據(jù)該人士透露，目前保利地產(chǎn)今年新開工的二線城市，都在加緊工程進度。二線城市有力支撐了8月業(yè)績。該人士透露，二線城市在銷售中唱主角，主要由于保利今年下半年新開樓盤集中在二線城市，而在上海、廣州區(qū)域的新項目偏少。

　　根據(jù)保利地產(chǎn)7月業(yè)績簡報顯示，7月份保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售36.7億元；截至7月份，公司實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷售面積和金額分別為311.7萬平方米和254.3億元，同比分別增長4.8%和3.9%；另外，1~7月份，保利的銷售均價為8159元/平方米，尚低于去年同期8223元/平方米的水平，但公司在二三線城市銷售比重有所上升。

　　上述保利相關(guān)人士表示，盡管宏觀經(jīng)濟向好，但房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境復雜多變，未來或?qū)⒂谐掷m(xù)的政策調(diào)控，公司依然會在項目拓展和銷售上保持穩(wěn)健的步伐，而產(chǎn)品價格方面將會隨行就市。

　　恒大

　　8月銷售超過40億元

　　早早公布了截至8月29日合約銷售額的恒大地產(chǎn)，8月份的銷售業(yè)績似乎有所下滑，僅超過40億。之前的7月份，恒大地產(chǎn)曾經(jīng)創(chuàng)造過80億元的單月新高。

　　7月中旬，恒大地產(chǎn)副主席夏海鈞就曾宣布，由于2010年前6月銷售理想，銷售額已經(jīng)完成原定全年銷售目標的58%，集團決定將2010年的全年銷售目標調(diào)高至400億元，比2009年錄得的合約銷售總額增長約30%，高于年初時預(yù)定的20%。按照這一目標，前8月，恒大已經(jīng)完成了新銷售目標的75%。

　　由于此前，機構(gòu)一直將恒大和萬科作比較，并一度認為恒大的成長空間更大。因此，很多人認為，萬科單月超過100億元，對恒大的刺激不小。但恒大地產(chǎn)品牌部負責人表示，不會理會萬科所創(chuàng)造銷售紀錄，而是按既定目標穩(wěn)步推盤銷售。

　　富力

　　8月銷售過30億元

　　9月1日，富力地產(chǎn)（02777，HK）公布8月的銷售業(yè)績。公告顯示，8月富力地產(chǎn)錄得銷售達到30.59億元，銷售面積24.78萬平方米，相比去年同期，分別上漲了45%和33%，與7月銷售業(yè)績相比實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健的擴張。

　　記者注意到，8月富力地產(chǎn)銷售業(yè)績主要來自自廣州、北京、天津、西安、太原、沈陽、惠州、海南、重慶、成都、上海等地。其中，廣州區(qū)域銷售額11.19億元，名列第一，相比7月的7.05億元大漲了58%，銷售面積5.96萬平方米；此外，天津區(qū)域銷售額5.56億元，銷售面積4.67萬平方米；北京區(qū)域錄得銷售額5.33億元，錄得銷售面積2.65萬平方米。

　　該公司相關(guān)人士指出，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售過去兩個月都實現(xiàn)平穩(wěn)增長，目前買家對市場有一定的信心，而集團方面也會根據(jù)市場情況，針對不同城市推出恰當?shù)匿N售策略，以提升銷售額。

　　此前在2010年富力地產(chǎn)的中期業(yè)績會上，該公司董事長李思廉就表示，非常有信心實現(xiàn)全年300億元的銷售目標。數(shù)據(jù)顯示，截至2010年8月底，富力地產(chǎn)總錄得銷售收入共約人民幣182.19億元，銷售面積約147.53萬平方米，與去年同期相比，分別增長11%和下降12%。

　　金地

　　8月華東區(qū)銷量強力反彈

　　盡管上半年的銷售目標僅完成25%，但進入8月份，金地卻依靠上海公司的銷售業(yè)績實現(xiàn)強力反彈。

　　來自金地集團網(wǎng)站的信息顯示，作為去年金地最主要利潤來源區(qū)的華東區(qū)，8月份以后成交量大幅上升，8月15日開盤的南京自在城一天就賣了446套；同一天銷售的杭州自在城公寓一共推出了192套，賣掉了其中的九成；一共推出203套房源的金地武漢西岸故事項目，3天時間也售出203套。此外，上海金地的幾個項目銷售量也有大的上升。

　　“我們后續(xù)會繼續(xù)穩(wěn)步推盤銷售。”金地集團的相關(guān)負責人謹慎表示了他們對后市的展望。

　　中海

　　沈陽開盤當日15秒賣一套房

　　來自中海地產(chǎn)網(wǎng)站的最新新聞顯示，沈陽的中海城8月份一共推出了1085套房源，僅開盤當日就賣出了其中的1006套，平均每15秒就賣一套房，僅這一項目就給公司貢獻了7億元的銷售額。同樣8月份新推盤的成都中海國際社區(qū)，當日新推房源中有八成即實現(xiàn)銷售，一天的銷售額超過1億元。

　　上述相關(guān)負責人透露，進入8月后，公司逐步增加供應(yīng)，未來還會有更多房源推向市場進行銷售。至于萬科銷售額超過100億元是否會刺激公司向規(guī)模經(jīng)營轉(zhuǎn)變，上述內(nèi)部人士表示，中海和萬科是兩種不同類型的公司，中海對經(jīng)營的考核仍然是以利潤為目標。

　　龍湖

　　8月銷量企穩(wěn)回升

　　“7月，我們在香港的發(fā)布會中就透露過，8月的銷售量肯定是企穩(wěn)回升的。一方面是推盤量的增加，另一方面也是公司戰(zhàn)略的持續(xù)性奏效。”龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士對記者表示。

　　雖然她自認為所說的是“官話”，但龍湖8月份的業(yè)績大幅回升卻是實情。在重慶，龍湖源著項目開盤僅一個半小時就成交254套，銷售金額超過4億元；龍湖花千樹推出的第三批次60余套洋房，當天也實現(xiàn)認購58套，認購率超過90%。8月的前22天，龍湖僅重慶公司的銷售額就超過9億元。

　　此外，沈陽龍湖滟瀾山在8月首次開盤，成交60余套，交易額超過2億元；北京的龍湖蔚瀾香醍，8月小規(guī)模開盤成交金額亦過億；而在上海，龍湖酈城以14137平方米的成交量，排名上海8月份銷售前十，獲得超過2.4億元的銷售額。

　　碧桂園

　　8月合約銷售31億元

　　碧桂園于9月2日最新公告的數(shù)據(jù)顯示，8月份，碧桂園實現(xiàn)合約銷售金額31億元，相比7月上漲47.6%。

　　據(jù)悉，今年前7月，碧桂園合同銷售金額達153億元，銷售面積約283萬平方米，同比分別增長53%和27%。7月單月銷售達21億元。

　　記者注意到，在上半年碧桂園的銷售業(yè)績中，廣東區(qū)域合同銷售金額占總銷售額的72%。其中，碧桂園位于增城的項目銷售在整個廣州區(qū)域盤中，不論是銷售金額還是銷售面積都遙遙領(lǐng)先。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控顯示，8月，碧桂園鳳凰城項目實現(xiàn)銷售金額達3.4億元，實現(xiàn)銷售面積達到3.96萬平方米。

　　據(jù)該盤項目策劃趙小姐介紹，8月碧桂園推出的90平方米的洋房戶型受到市場上剛性需求的歡迎，近兩周推出達300套的貨量，幾乎售罄。她表示，此前的政策調(diào)控，打壓了不少的剛性需求購房者，而該項目90平方米的產(chǎn)品戶型面積，應(yīng)該是受剛需歡迎的，同時定價對市場有較大的吸引力。

　　綠城

　　8月杭州銷售明顯上漲

　　8月16日，綠城西溪誠園推出150余套房源，截至當日中午11時，預(yù)訂率超過九成。整個8月，該項目共銷售229套，銷售均價31991元/平方米。按此粗略估算，僅該項目為綠城帶來的銷售額即在9000萬元以上。

　　就綠城本土戰(zhàn)場杭州市場而言，杭州樓市整個8月批注預(yù)售房源相比7月有明顯上漲，其中住宅批注預(yù)售環(huán)比上升了16.7%。一份杭州成交量前十強排名表顯示，10個樓盤 （包含綠城西溪誠園）8月共銷售2377套，比7月份增加847套，增幅55.4%。

　　但對于后市，綠城顯得非常謹慎。綠城集團副總經(jīng)理裘劍平在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，始終強調(diào)一切以集團公告為準。

　　雅居樂

　　8月超過20億元沒問題

　　“（8月）超過20億元是沒有問題的。”雅居樂地產(chǎn)（03383，HK）一位內(nèi)部人士如是表示。經(jīng)過7月市場的預(yù)熱后，雅居樂地產(chǎn)從7月合約銷售的16億元達到了8月合約銷售或?qū)⒊?0億元的好業(yè)績。

　　受政策的影響，7月之前不少房企業(yè)績下滑厲害，而經(jīng)過一番策略調(diào)整和剛需的釋放，7月份市場漸現(xiàn)小陽春的局面，8月各地市場更是創(chuàng)下量價齊升的局面。“8月，雅居樂在海南、中山以及重慶等地都有新貨或者新盤入市，雖然部分區(qū)域新盤的價格不如預(yù)期的高，但總體銷售業(yè)績有所上升。”該人士指出。

　　如重慶區(qū)域的雅居樂樓盤，預(yù)計將以8000元~9000元/平方米的價格入市，但最終的均價僅為7000元/平方米左右，刺激了銷售的增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年確認的銷售中，雅居樂項目中90平方米的戶型僅占3%，90~144平方米的戶型面積占比50%，而144平方米以上的占比35%，別墅則大概占10%。“新政后，市場對于個貸緊縮，但6月份之后，這樣的情況有所緩解，這部分需求釋放，拉動雅居樂產(chǎn)品的銷售。”上述人士表示，雅居樂產(chǎn)品的戶型主要吸引的是換房的客戶，因此8月份很多都是這部需求入市。

　　此外，他表示，對于一次性付款的客戶而言，雅居樂對他們的折扣相對較多，在8月份產(chǎn)品均價上依然維持1萬元/平方米，沒有特意采取降價的方式。

　　該人士最后指出，對于宏觀的經(jīng)濟形勢以及政策面情況，公司目前仍保持短期的審慎，還是需要邊走邊看，調(diào)整策略。由于下半年9月是傳統(tǒng)銷售旺季，特別是海南市場銷售旺季，常規(guī)來看，銷售會持續(xù)向好，但不排除今年是否再有政策來調(diào)整市場，成交業(yè)績能夠持續(xù)上升則不一定。

　　濱江房產(chǎn)

　　8月掀起“日光”傳奇權(quán)威數(shù)據(jù)

　　單從營業(yè)利潤的增長速度看，濱江房產(chǎn)是驚人的。其中報顯示，上半年濱江集團實現(xiàn)營業(yè)利潤同比去年增長887.4%，而從七八月份市場分析，濱江項目銷售也呈現(xiàn)火爆景象。以萬家星城項目為例，8月28日當天新推的257套房源為杭州樓市帶來久違的“日光”（一日售罄）盛景。

　　據(jù)長期跟蹤研究濱江房產(chǎn)的湘財證券分析師張化東介紹，濱江旗下萬家星城項目7月銷售額達6億元，8月銷售額為2億元；另一項目城市之星，8月更為濱江帶來13.5億元的銷售額。張化東表示，作為杭州第二大房企，濱江房產(chǎn)在規(guī)模上顯然還不能和其他大牌房企相比，但在營業(yè)利潤上以及銷售方面，卻稱得上市場標桿。

　　8月6日，均價40600元/平方米的濱江城市之星，首次公開162套房源在3小時內(nèi)被預(yù)訂一空。而每套200萬元定金，更在一日內(nèi)為濱江集團吸金3.2億元。有業(yè)內(nèi)人士指出，城市之星的日成交額，已經(jīng)刷新了杭州住宅日成交紀錄。

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　　沒錯！萬科8月銷售119.9億元

　　每經(jīng)記者 翟敏 發(fā)自深圳

　　隨著萬科昨日（9月2日）晚間一紙公告，萬科8月銷售量最終確認，定格在驚人的119.9億元。而《每日經(jīng)濟新聞》昨日率先報道“萬科8月單月銷售破百億”也得到最終證實。

　　萬科A公告顯示，繼6月、7月銷售金額連續(xù)突破80億后，萬科8月的銷售額再創(chuàng)新高，以119.9億元刷新國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的單月銷售紀錄。

　　平價與戶型促銷

　　公告顯示，萬科8月實現(xiàn)銷售金額119.9億元，較去年同期上升149.0%。至此，萬科今年前八個月已累計實現(xiàn)銷售金額572.1億元，同比增長40.6%。

　　萬科董秘譚華杰表示，8月份銷售之所以創(chuàng)下新高，一方面因為當月新推盤規(guī)模較高，達到今年以來最高水平；另一方面，8月份萬科的新盤認購率達到75%，較六七月份進一步提高，為今年以來的最高水平。

　　譚華杰稱，2009年下半年以后萬科開工、推盤速度快于行業(yè)整體，行業(yè)整體的供應(yīng)高峰為9月到11月，而萬科3月份以后推盤量已經(jīng)開始放大，6月份以后即進入推盤高峰。

　　譚華杰還表示，戶型也是萬科熱銷的另一大原因。“萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)里小戶型比例高，近60％為90平方米以下，近90％為144平方米以下，而普通住房主要面向自住購房者，受行業(yè)波動影響小。8月份萬科銷售的產(chǎn)品仍以中小戶型為主，其中144平方米以下占比為86%。”

　　此外，除卻本身品牌優(yōu)勢以及迎合購房者需求的戶型之外，萬科熱銷最大的原因被認為是“價格優(yōu)勢”。此前的8月21日，萬科在杭州推出西溪蝶園2期、萬科公望、金色家園3個樓盤，當日銷售即超過10億，而其中一大原因便是樓盤定價低于周邊可比項目。

　　參與舊改和保障房

　　區(qū)域方面來看，譚華杰表示，8月份萬科銷售主要集中在杭州、深圳、蘇南、上海和北京這幾個地區(qū)，上述5個城市占公司整體的銷售比重接近50%；長三角區(qū)域的銷售額占比從7月份的23.4%大幅提高到33.5%。

　　截至中期，萬科已售未結(jié)資源的合同金額為573億元?？紤]到7月~8月萬科的銷售額達204.3億元，保守估計，目前萬科的已售未結(jié)量已超過去年全年銷售額。

　　譚華杰表示，9月、10月、11月這3個月行業(yè)將迎來供應(yīng)量高峰，而萬科的新推盤規(guī)模仍然會保持較高水平，公司會繼續(xù)堅持快速銷售的原則，包括采用積極的定價策略，爭取比較理想的新推盤銷售率。

　　除銷售數(shù)據(jù)外，萬科還公布了8月份新增項目情況。8月萬科新增10個項目，對應(yīng)萬科權(quán)益規(guī)劃建筑面積為302.3萬平方米，其中在深圳新增南苑新村和漁一村兩個舊改項目，此外還新進入揚州、清遠兩個城市。

　　此外，值得注意的是，保障房近期頻繁出現(xiàn)在萬科報告中，萬科昨日也一并公布了近期參與的幾個保障房項目，包括深圳龍華擴展區(qū)0008地塊保障房項目，北京半步橋和西紅門公租房項目，以及南京江寧上坊保障房項目。據(jù)了解，這些項目均通過競標的形式參與代建，3個項目合計建筑面積約150.8萬平方米。