每經(jīng)記者  李靜瑕  發(fā)自北京

        “目前我們的試點(diǎn)方案，還沒有具體落實(shí)，更多的細(xì)節(jié)難以透露。”在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的過程中，上海、天津相關(guān)人員均表示，對于國務(wù)院正在審批的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）方案還沒有新的進(jìn)展。

        有消息顯示，今年5月，央行已將《銀行間市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點(diǎn)項目的基本情況上報國務(wù)院。國務(wù)院還要求央行就REITs試點(diǎn)能否以及怎樣支持保障性住房建設(shè)補(bǔ)充材料。

天房集團(tuán)、天津信托為主體

        “具體的方案將會在濱海新區(qū)實(shí)行，我們這邊也做主體的規(guī)劃?！碧旖蚴邪l(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，REITs的具體方案落實(shí)都會在濱海新區(qū)實(shí)行試點(diǎn)，而最新的進(jìn)展也需要通過新區(qū)的相關(guān)部門了解情況。

        天津市國土資源與房屋管理局的相關(guān)人員告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，天津天房集團(tuán)主導(dǎo)了REITs的試點(diǎn)方案。該人員還表示“凡是有關(guān)咨詢REITs的都找天房集團(tuán)，房管局只是參與，其方案也不便透露?！?br/>
        然而，記者通過多種方式仍未聯(lián)系上天房集團(tuán)。根據(jù)公開資料，天房集團(tuán)是天津市委、市政府批準(zhǔn)組建的具有法人資格的國有獨(dú)資企業(yè)，是服務(wù)于全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和濱海新區(qū)開發(fā)開放、致力于百姓安居與和諧城市建設(shè)的現(xiàn)代化大型企業(yè)集團(tuán)。

        業(yè)內(nèi)專家向記者表示，天津市方案中推出的將是債券型REITs。如果天房集團(tuán)作為主導(dǎo)方的話，其操作模式將是天房集團(tuán)將其保障房的物業(yè)資產(chǎn)以抵押的形式打包給信托公司，再由信托公司設(shè)計產(chǎn)品然后在銀行間市場流轉(zhuǎn)。

        “REITs的募集規(guī)模，將取決于房企物業(yè)資產(chǎn)的評估規(guī)模以及租金的預(yù)期收益?！鄙鲜鰧＜冶硎尽?jù)了解，天房集團(tuán)今年全年計劃開發(fā)面積超過500萬平方米，其中社會保障性住房項目開發(fā)規(guī)模超過300萬平方米。

        記者在采訪中了解到，除了天房集團(tuán)的主導(dǎo)參與，天津信托責(zé)任有限公司也是方案的主要設(shè)計者之一。該公司辦公室負(fù)責(zé)人告訴記者，“我們是該方案的主導(dǎo)單位，并起草天津市REITs試點(diǎn)方案，但是目前方案還未落實(shí)，我們還不能透露方案的細(xì)節(jié)?！?br/>
        2008年1月，天津信托發(fā)行的公有住房房租收入收益權(quán)購買業(yè)務(wù)集合資金信托計劃（兩年半期）已于本月4日期滿。據(jù)了解，該計劃共計募集信托資金人民幣900萬元。并且在本年度實(shí)現(xiàn)受益人信托年收益率8.5%。

不會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫

        在2008年金融“國九條”中，明確了通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，來拓寬企業(yè)融資渠道。作為創(chuàng)新融資方式之一，REITs的風(fēng)險仍然受到市場的關(guān)注。

        在采訪中，多位專家向記者表示，REITs在中國的發(fā)展仍有一大段路要走?！坝糜诒Ｕ戏客顿Y，REITs的租金收益將會是其風(fēng)險之一?！逼渲幸晃粚＜蚁蛴浾弑硎荆Ｕ戏孔饨鹗找媸欠穹€(wěn)定將是天津和上海試點(diǎn)方案的主要風(fēng)險，其次是抵押資產(chǎn)的評估價值。

        上述分析師認(rèn)為，用于保障房的REITs，其收入來源主要是租金收入?！耙七M(jìn)REITs的試點(diǎn)，除了要保障抵押資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)之外，政府的稅率將影響基金的盈利，因為保障房租金部分盈利將會很薄?！?br/>
        根據(jù)美國的經(jīng)驗，如果將保障房REITs利潤的95%分配給投資者，其出租收益的企業(yè)所得稅將全免。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)信托計劃對投資者的協(xié)議回報，目前一般在5%~9%左右。因此，如何設(shè)計投資者回報占比，將直接影響企業(yè)的盈利。

        對于REITs試點(diǎn)工作的推進(jìn)，市場也質(zhì)疑融資渠道的打開，是否會給房地產(chǎn)帶來泡沫。相關(guān)專家認(rèn)為，目前中國推進(jìn)的REITs還是有實(shí)際的房地產(chǎn)資產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險較小。“在歐美，先募集資金然后再投資房地產(chǎn)物業(yè)的模式，可能會給房地產(chǎn)帶來泡沫。以目前的形勢來看，還沒有給中國的房地產(chǎn)帶來泡沫的威脅。市場的質(zhì)疑邏輯是錯誤的。”該專家表示。



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