每經記者  楊羚強  張初亮  葉書利  發(fā)自上海、北京

　　本就風云多變的全國地產格局，在經歷了今年的宏觀調控之后，變得更加難以預測。

        今年前四月，全國銷售前十強名單中，一度是萬科、中海和綠城三強鼎立的格局。但4月中旬開始的新政調控，讓5~8月的市場格局發(fā)生了巨大變化——在進行了布局和價格策略調整后，保利和恒大銷售額紛紛趕超綠城，躋身前三名行列。

        進入2010年的最后4月，面對傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，開發(fā)商也開始了最后的沖刺。近期樓市回暖，哪些開發(fā)商是主角？今年誰能笑傲銷售前十強？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

回顧

調控超4月  保利恒大趕超綠城

每經記者  楊羚強  發(fā)自上海

        本就風云多變的全國地產格局，在經歷了今年的宏觀調控之后，變得更加難以預測。

        “不是每一家房地產企業(yè)都有萬科這樣的幸運，能在8月份市場回轉時獲得購銷兩旺?！比ツ赇N售排名前十的碧桂園內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，他們公司雖然采取了合理定價的策略，并且取得了多個新推盤“日光”的成績，但由于后續(xù)貨源不多，沒能像萬科一樣在8月份打出業(yè)績勝仗。

        與此同時，并沒有在全國范圍內大幅度降價促銷的中海地產卻獲得了不錯業(yè)績，5~7月實現(xiàn)銷售144.4億港元，公司今年1~4月份的銷售額為186.1億港元。而同樣沒有降價的綠城中國，卻在樓市調控后掉了隊——5~7月銷售額僅為80億元。

        或許4個月后，房地產市場的格局會有天翻地覆的變化。

1~4月中海綠城緊咬萬科

        今年1~4月全國銷售額前十強名單中，一度是三強領銜的格局。萬科以228.9億元的銷售額繼續(xù)領先，但中海地產憑借著充足的房源供應，以186.1億港元的金額給行業(yè)老大萬科施加了巨大的壓力。4月份結束時，兩者的差距不到50億元。

        除了中海地產，綠城中國也曾經是萬科龍頭地位的一大威脅。前4月，綠城中國的協(xié)議銷售額加合同銷售額達到164億元。尤其是在3月底4月初，綠城中國旗下藍色錢江等豪宅樓盤曾接連演出“日光”奇跡，把1月份后一直成交低迷的房地產市場帶入了今年的第一個沸點。

        在上述三家房地產企業(yè)之后，保利、恒大、碧桂園、富力四家房地產公司曾一度陷入膠著混戰(zhàn)。4月份結束時，保利地產、恒大地產的銷售金額分別只有122.2億和121.6億。由于貨源充足，碧桂園和富力地產在今年前4月都刷新了各自近幾年來的最好銷售業(yè)績，碧桂園的銷售額首次在前4個月達到103億元，而富力地產也創(chuàng)造了97.99元的銷售紀錄。

        而世茂地產、雅居樂以及龍湖地產，均只有七八十億元的銷售額。在4月份時，大部分人已經看出了今年前七強的基本格局。

調控后恒大異軍突起

        在樓市新政出臺至今已經超4個月，開發(fā)商的市場格局發(fā)生了巨大的變化。

        行業(yè)前兩名雖然仍然是萬科和中海，但萬科的領先優(yōu)勢已拉至240億元。排名第三的綠城中國，被后來追上的保利地產替代。后者在最近4個月銷售了210.47億元，是1~4月的1.72倍。超過綠城中國的還有原先排名第五的恒大地產，后者目前的銷售額已經達到300億元以上。

        在綠城中國之后，原先緊逼恒大和保利的碧桂園和富力先后放慢了腳步。碧桂園最近4個月的銷售額只有81億元，僅為1~4月銷售額的8成；富力近4個月的銷售表現(xiàn)雖然好于碧桂園，但與前4月的銷售業(yè)績相比仍有一定的差距。

        相比之下，世茂房地產和龍湖地產兩家房地產公司漸有趕上之勢。兩家公司5~8月的銷售額都比此前1~4月份高。曾經銷售額比龍湖還高的雅居樂地產則有掉隊的趨向。5至7月份，雅居樂的銷售額只有46億元。

布局決定業(yè)績？

        很多人以為，萬科、保利和恒大三家房地產公司之所以能在5~8月取得比1~4月更高的銷售額，是因為他們及時采取了全國性的降價策略。與此同時，二三線城市的熱銷，也讓這些企業(yè)在樓市新政后依然取得了不錯的業(yè)績。

        但是中原地產給出數據顯示，6月以來萬科的銷售均價在逐步上升，由6月份的10223元/平方米，上調至7月份的11345元/平方米、8月的13104元/平方米。但是在價格上調之后，銷量卻在8月份創(chuàng)造了前所未有的119.99億元紀錄。

        與此同時，素來以低價銷售策略取得較大影響力的碧桂園5~8月份的銷售業(yè)績卻較今年1~4月份下跌。而沒有大幅降價的中海，仍取得好于1~4月份的銷售額。

        撲朔迷離的樓市走向，令人產生疑問，同樣的策略，在不同的開發(fā)商身上，為何有如此大的差異？

        碧桂園內部人士表示，碧桂園5~8月份的銷售不如前4月，是因為后續(xù)貨源供應不足。而中房信集團分析師薛建雄給出的分析是，萬科、保利等開發(fā)商通過大量附送面積增加銷售量，所以使得成交均價上漲的背景下，依然有非常不錯的業(yè)績。

        而中原地產高級研究經理劉淵說出了導致樓市新政后地產業(yè)格局顛覆性變化的根本原因：布局。根據他們的研究，今年銷售額好于去年同期的萬科、保利、中海等房地產公司，大多數布局均衡，在一二線城市均有布局銷售。這使得上述開發(fā)商受宏觀調控影響較小。尤其在二線城市，由于剛性需求旺盛，實際上開發(fā)商幾乎不需要做什么促銷，也能迅速拉升銷售額。

趨勢

調控呈周期性房企轉型求破局

每經記者  葉書利  發(fā)自北京

        本輪調控已滿4月。廣東刀客地產研究機構總經理謝逸楓認為，本輪調控給開發(fā)商最大的一個教訓就是，目前中國樓市調控已呈周期性，一般周期間隔為3~11個月。為了降低周期性調控帶來的風險，一些房企，尤其是大型開發(fā)商正主動轉型，以進軍二三線城市、開墾保障房建設等尋求破局。

轉戰(zhàn)二三線城市

        中國房地產學會副會長陳國強說，包括本輪調控在內的歷次調控，調控目標區(qū)域主要是京滬穗深等一線城市，以及東部沿海一些發(fā)達城市。此消彼長之下，對于二三線城市和中西部城市而言，調控反而為他們提供了難得的發(fā)展空間。鑒于此，時下一些大型房企主動布局二三線城市，除了業(yè)務擴張的需要外，也是有意降低調控重點城市業(yè)務比例。

        北京首開是其中的代表。6月底以來，一向專注北京市場的北京首開，以近20億元在貴州貴陽與四川綿陽拿下兩塊地。北京首開一位內部人士透露，北京是歷次調控重點關注區(qū)，為了降低周期性業(yè)務風險，今年北京首開正在嘗試向北京之外的二三線城市布局，以作緩沖。

        萬科、保利等大型房企亦如此。

        中原地產的統(tǒng)計數據顯示，三季度萬科所拿的7塊地中，除了位于深圳的一塊地外，其余6地塊皆分布于廊坊、寧波等6個二三線城市；保利所拿的5地塊中，3塊位于長春、佛山與連云港；金地的3塊地全部分布在寧波、煙臺、珠海等二線城市。

墾荒保障房

        北京光輝偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司副總裁張四強認為，本輪調控，政府試圖改變目前樓市的供給結構，即增加保障性住房的供給量。因此可以預見，目前保障性住房市場商機正在不斷釋放，未來幾年，每年市場空間將達3500億元以上。

        鑒于供給結構中保障性住戶比例的上升，今年以來，一些大型房企主動進軍該市場，以變應變。

        北京萬科總經理毛大慶曾透露，2010年北京萬科的工作重點就是參與北京保障性住房建設。北京萬科營銷總監(jiān)肖勁對此進一步量化解釋道，“2010年北京萬科的竣工面積中將有1/3是保障性住房?！?br/>
        遠洋地產也投身這場爭奪戰(zhàn)。

        遠洋地產公關部一位經理告訴記者，今年保障性住房建設是遠洋地產的工作重心之一，如位于北京管莊的“遠洋·潤園”項目，就是公司的嘗試之舉。公司進軍保障房市場，可提升公司品牌，其次，調控背景下，通過開拓日益增長的保障房市場，可以與商品房市場攜手打造公司業(yè)務增長的雙輪驅動。

樣本

調控市中房企破局招數

每經記者  朱玲  發(fā)自廣州

        記者注意到，在近期陸續(xù)公布的2010上半年房企銷售額排行榜上，萬科、綠城中國和恒大地產以超200億元的銷售額占據房企銷售前三甲位置。其中萬科以合約銷售367.7億元拔得頭籌，綠城中國以219億元穩(wěn)坐亞軍位置，恒大地產以209.8億元位列第三名。

        前三甲房企，究竟采取了什么樣的策略，能在調控中勝出？

薄利多銷術

代表企業(yè)：恒大成績：前8月完成全年目標7成多

        上市不足一年的恒大地產在今年首份中期業(yè)績中各項指標均呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長，讓市場驚嘆。

        “新政調整下，恒大率先降價，使得上半年業(yè)績領先于其他房企?！辈稍L中，廣州地產專家鄧浩志對記者表示，薄利多銷，快速開發(fā)的模式也成為這一輪政策調控下受益者。

        5月，恒大地產率先祭出了全國“85折”的降價大旗，當月銷售額達到41億元，6月份提高到48億元，7月份達到50億元。據悉，9月恒大將有4~5個新盤進入市場，整體在售項目將達到50個左右。

        除了降低價格博得銷量上升外，恒大今年合約銷售額89%的份額均來自長沙、重慶、太原、成都等二三線城市。

合理定價術

代表企業(yè)：萬科業(yè)績：8月銷售達119.9億

        作為國內房企龍頭，萬科上半年的銷售總額達367.7億元。8月萬科高達119.9億元銷售額刷新了國內房地產企業(yè)單月銷售紀錄。

        據了解，萬科8月份銷售之所以創(chuàng)下新高，一方面因為當月新推盤規(guī)模較大，為今年以來最高水平；另一方面，8月份萬科的新盤認購率達到75%，較六七月份進一步提高，同樣為今年以來的最高水平。

        記者注意到，8月萬科在杭州有3個項目盤入市，且定價都低于周邊項目，當日銷售即超過10億；北京某盤以持平于二期的價格開盤，推出377套房源，當天即告售罄。

        萬聯(lián)證券研發(fā)中心副總經理黃鵬表示，萬科通過快速銷售實現(xiàn)資金回籠，從而在目前土地價格處于低價的時期大量圈地，保證公司穩(wěn)定的快速開發(fā)模式。

合縱連橫術

代表企業(yè)：綠城中國成績：上半年銷售亞軍

        萬科、恒大均是靠全國性擴張帶來超額的業(yè)績，而綠城中國似乎更依賴江浙地區(qū)的購買力。

        今年上半年，綠城中國銷售額達219億元，物業(yè)銷售均價由2009年上半年的14401元平方米上升到18447元/平方米，增幅達28%。

        “綠城在江浙一帶，可以說是占據半壟斷的地位?！编嚭浦颈硎荆阋粠Ц辉５馁Y金為其奠定了基礎。

        中指研究院的研究總監(jiān)曹旭東表示，綠城銷售規(guī)模的大幅增長，與其重視產品品質的策略不無關系，良好的品質給它帶來一群穩(wěn)定  “綠粉”。另一方面，綠城擴張項目不少是和兄弟企業(yè)合作開發(fā)，土地和大部分的資金由兄弟企業(yè)提供，這為其擴張?zhí)峁┝吮Ｕ稀?br/>
前瞻

最后4月沖刺  十強門檻或提高

每經記者  張初亮  發(fā)自上海

        對于樓市是否回暖，業(yè)內依然有不同觀點。但近期各方機構提供的數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的商品房成交量大幅上漲，一度絕跡的排隊買房場景，開始再次出現(xiàn)。30個二三線城市中，有26個城市成交面積環(huán)比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。

        回顧2009年中國房企銷售金額前十強，去年以630億元排行首位的萬科，今年很可能繼續(xù)鶴立雞群，而進入500億元陣營的房企或將更多，進入前十強的門檻也將超越2009年的212億元。

萬科綠城或繼續(xù)占領500億元陣營

        今年前6個月，萬科的銷售業(yè)績?yōu)?68億元，業(yè)內一度質疑其“全年800億元”的銷售目標能否完成。但在隨后兩個月，萬科分別實現(xiàn)銷售金額84億元和119.9億元，讓質疑者啞口無言。

        2009年，綠城以510億元銷售額緊隨萬科其后。今年綠城能否繼續(xù)躋身500億元年第一陣營，或許還需要九十月關鍵節(jié)點的檢驗。

        記者在綠城2009年年報中發(fā)現(xiàn)，綠城去年預計2010年上半年推出的房源為200萬平方米，下半年推出的新房源為394萬平方米。但在2010半年報中，綠城上半年的推盤總面積僅為126萬平方米。盡管綠城高層透露，完成2010年預期銷售目標670億元存在困難，但綜合綠城在杭州的幾個項目動向，可以明顯感受綠城正在加快推盤量。在綠城2009年的計劃中，綠城今年全年投放市場的項目達75個，可售面積金額將達到1100億元。

        需要指出的是，綠城7月銷售金額為26億元，銷售面積僅為10萬平方米。照此推算，綠城7月銷售均價為2.6萬元/平方米，這一均價是萬科7月銷售均價的兩倍多。綠城項目多為高單價的高端公寓項目或者別墅類項目，一旦其在接下來的4個月內加速推盤量，綠城與萬科繼續(xù)統(tǒng)領500億元年銷售額的第一陣營并非不可能。

保利、中海、恒大沖刺500億元陣營

        2009年度，保利全年銷售額為430億元，中海、綠地、恒大的銷售額分別為413億元、360億元和307億元。而中國房地產指數研究院提供的一份數據顯示，今年1~7月，保利銷售金額為254.25億元，中海達330.5億港元  （約合人民幣289.08億），恒大260.6億元。

        據9月7日保利發(fā)布的公告顯示，保利在8月份實現(xiàn)簽約面積為83.31萬平方米，實現(xiàn)簽約金額68.42億元，創(chuàng)下了保利單月最高銷售金額紀錄。保利業(yè)績報顯示，截至8月份，其銷售金額已經達到322.67億元，同比增長15.57%。

        而根據多家機構的調研信息顯示，保利目前新開的項目都在抓緊建設，上半年其新開工面積為362萬平方米。長江證券分析認為，“隨著推盤的加速，保利在九十月份的銷售額同比會再創(chuàng)新高?！?br/>
        在調控政策中率先掀起85折優(yōu)惠的恒大，今年前8個月的銷售額為305億元，已經達到其全年目標400億元的76.2%。最近恒大方面表示，今年全年的銷售額很可能會突破400億元。

        據中國房地產指數研究的報告顯示，1~7月份中海的銷售額同比增長了8.9%，但銷售面積卻降了21.4%。而在2009年至2010年年初，中?；ㄙM204億元巨資密集購地，新增土地儲備達1771萬平方米。

銷售額提升500億元陣營或擴容

        在2009年度中國房企銷售金額排行榜上，碧桂園以212億元位列第十，金地以205億元排名第十一。而根據1~8月房企銷售額統(tǒng)計，今年進入銷售金額榜前十強的門檻或將提高。

        據公司報告顯示，1~8月，碧桂園實現(xiàn)銷售額184億元，富力實現(xiàn)銷售額182.19億元，世茂、龍湖分別實現(xiàn)161億和150.3億元，雅居樂實現(xiàn)141億元。

        中海昨日公布數據顯示，2010年8月份實現(xiàn)房地產銷售額50.1億港元及銷售面積38.1萬平方米，同比分別增長38.7%和3.9%。

        國家統(tǒng)計局數據顯示，2009年國內房屋新開工面積為11.54億平方米，2010年1~7月房屋新開工面積為9.22億平方米。近一年半來新開工的房屋約等于之前三年的總和。

        房地產業(yè)內有個共識，房屋從新開工到預售一般相隔時間為一年左右。從2009年至今，市場將會有超過20億平方米的開工房屋集中在今年下半年上市銷售。

        8月，在杭州客戶擁堵的項目現(xiàn)場，萬科王石稱  “觀望低谷已過”，隨后一天內萬科杭州的三個項目熱銷。日前SOHO總裁潘石屹也在微博上透露：任志強表示“現(xiàn)在銷售好，錢，呼呼地進”。

        中房指數研究院副院長陳晟認為，房地產企業(yè)迎合政策，降價是能帶來銷量的?！皬倪@個角度來說，更多的房企進入500億陣營是有可能的，房企銷售額前十強門檻也很有可能提高。現(xiàn)在最大的變動因素是若房價進一步上漲，可能遭到更嚴厲的政策調控?！?br/>


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