每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，要求新一輪調(diào)控的聲音居高不下。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的不是新的調(diào)控政策，而是已有調(diào)控政策的落實(shí)。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策不可謂不嚴(yán)，涉及地根、銀根、閑置地處理以及預(yù)售款三方監(jiān)管等，如果落實(shí)到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈緊繃，開(kāi)發(fā)商不得不加緊銷(xiāo)售回籠資金，坐地起價(jià)、待價(jià)而沽不復(fù)存在?？梢哉f(shuō)，除了房產(chǎn)稅等少數(shù)措施之外，其他政策已經(jīng)應(yīng)出盡出。

　　到現(xiàn)在為止，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要措施如下。

　　對(duì)房地產(chǎn)單獨(dú)加息。二套房貸、三套房貸加息三成以上，幅度不可謂不大。針對(duì)個(gè)人按揭與開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行控制，手段不可謂不強(qiáng)硬。雖然銀行各有小算盤(pán)，但在銀監(jiān)會(huì)的五指山下，就算有心增加貸款也只能小打小鬧。

　　房貸增速有所回落。根據(jù)央行上海總部公布的數(shù)據(jù)，上海的每月個(gè)人房貸新增量從今年4月到7月依次為83.1億、56.9億、30.8億和2.7億。另?yè)?jù)央行7月底發(fā)布的 《2010年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，上半年內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4423億元，二季度增速明顯放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新增貸款僅1216億元，較一季度大幅削減62%。不同的銀行貸款量不同，相對(duì)于工行、農(nóng)行、民生等銀行，建行的房地產(chǎn)貸款步伐急速下降。預(yù)計(jì)今年底將有四成開(kāi)發(fā)貸款到期，對(duì)于銀行、開(kāi)發(fā)商、地方政府都是嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　為了滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要，這兩年房地產(chǎn)信托大行其道，收益在10%到20%之間。銀監(jiān)會(huì)立馬揮舞大棒，首先檢查銀信合作，要求表外資產(chǎn)表內(nèi)化，堵塞了銀行的貸款后門(mén)。最新舉措是發(fā)布《信托公司凈資本管理辦法》，規(guī)定信托公司凈資本不得低于人民幣2億元，不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%，也不得低于凈資產(chǎn)的40%。截至今年6月，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行表外銀信產(chǎn)品存量已高達(dá)2.8萬(wàn)億元，其中絕大部分是房地產(chǎn)貸款。信托公司不得不像銀行一樣，四處融資補(bǔ)充凈資本。這樣一來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)的信托融資渠道將有明顯的抑制，影響的規(guī)模起碼在數(shù)百億。

　　這些政策當(dāng)然有用，關(guān)鍵問(wèn)題是執(zhí)行到位。值得關(guān)注的是，所有的房地產(chǎn)政策只要由地方政府主勺，大都打了水漂。

　　以土地增值稅為例，從1994年頒布《土地增值稅暫行條例》、2006年發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》到2010年5月發(fā)布 《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，可謂步步緊逼。1994年的條例只是大綱，土地市場(chǎng)氣候未成，需要培育；2006年之后就是全球金融危機(jī)無(wú)法執(zhí)行；2010年則是關(guān)鍵一年，清算土地增值稅對(duì)于毛利率40%以上項(xiàng)目的利潤(rùn)影響應(yīng)該在20%以上。估計(jì)2005年到2009年土地增值稅流失數(shù)應(yīng)該在2.52萬(wàn)億，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金鏈?zhǔn)浅林氐拇驌簟?/p>

　　有傳聞顯示 《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》即將出臺(tái)，杭州等地已經(jīng)發(fā)布了征求意見(jiàn)稿，定金與預(yù)售金對(duì)于房地產(chǎn)商的資金鏈舉足輕重。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)，今年1到7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38876億元。其中，定金及預(yù)售款9356億元，個(gè)人按揭貸款5131億元，兩者合計(jì)14667億元，占房企整體資本金比例達(dá)到37.3%，約合整體資金的四成。一旦對(duì)預(yù)售金嚴(yán)厲監(jiān)管，就是套向資金鏈的一條絞索。

　　嚴(yán)格執(zhí)行上述政策，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期將大大加快，如果加上累進(jìn)的資本利得稅，房地產(chǎn)投資就會(huì)成為投資者眼中的雞肋。當(dāng)然，出于經(jīng)濟(jì)軟著陸的需要，以及中國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)黃金時(shí)代雖然過(guò)去，白銀時(shí)代依然存在。

　　關(guān)鍵在于執(zhí)行力。有個(gè)典型的例證是對(duì)于閑置土地不痛不癢的查處。8月19日，國(guó)土資源部公布今年各地上報(bào)閑置土地2815宗，面積16.95萬(wàn)畝。今年9月問(wèn)責(zé)，10月基本完成查處任務(wù)。

　　言之鑿鑿的國(guó)土部，至今沒(méi)有公布違規(guī)開(kāi)發(fā)商的名單，更沒(méi)看到通報(bào)哪些開(kāi)發(fā)商被取消了經(jīng)營(yíng)資格，國(guó)土部網(wǎng)站公布的是典型案例，對(duì)西安立豐御海置業(yè)等7宗案件的處理情況，以及6宗督辦的違法違規(guī)案件。按這樣的速度，現(xiàn)有的閑置土地是否要處理200年？

　　新政重要，更重要的是落實(shí)；新政出臺(tái)，必須兼顧中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的全局，如此才能言行一致，言出必果。

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