每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        綠城的高負(fù)債率（資本負(fù)債率），一直頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。而綠城“迅速開發(fā)銷售”的經(jīng)營(yíng)模式，讓其在2009年的業(yè)績(jī)輕松翻了3倍，成為銷售額僅次于萬科的行業(yè)第二。2010年上半年，隨著項(xiàng)目增多、規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，綠城負(fù)債率再度達(dá)到158.8%的新高。

        不過這一切，或?qū)⒃谖磥碛兴淖儭?月25日，綠城在杭州玫瑰園度假酒店宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司。盡管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，綠城總裁壽柏年表示代建只是綠城新增長(zhǎng)的一個(gè)業(yè)務(wù)，并不影響綠城原有直接開發(fā)投資。但毫無疑問，與“有地并且不差錢”的企業(yè)合作開發(fā)土地，或?yàn)榫G城鑄就一道最少涉及資金鏈的安全防線。

        正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文表示：“綠城采取這種代建的方式，說明綠城在開發(fā)管理能力上，超過了其整合資金的能力。而代建可以補(bǔ)齊綠城在資金整合上的空缺，使其獲得更大規(guī)模的發(fā)展。”

代建規(guī)模越大越好？

        在更早一些的8月，綠城方面即有消息傳出已與多家“不缺錢”的企業(yè)開始接觸，并將在9月份有所動(dòng)作，即“和別人合作開發(fā)土地”。

        而這一“合作開發(fā)”的模式，與以往“合作拿地、合作開發(fā)”并不相同。此前綠城已與多家企業(yè)合作開發(fā)，比如與西子合作的項(xiàng)目就有綠城西子紫蘭公寓、綠城西子田園牧歌、綠城西子海棠公寓等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。

        通過代建開發(fā)，綠城方面將極少動(dòng)用自身資金。“代建模式有三種，項(xiàng)目代建即甲方已取得土地，或者甲方有很強(qiáng)的資金實(shí)力，一起拿地，在拿地之前跟我們有效對(duì)接，這是整個(gè)開發(fā)過程的代建，從工程前期，到整個(gè)營(yíng)造、銷售，包括到最后的售后和物管，由綠城來代建。”

        “第二種叫資本代建，就是通過資金形式，通過基金，最后基金與綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司直接進(jìn)行合作；第三種代建指政府代建，包括安置房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。”曹舟南介紹。

        曹舟南是新成立的綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司總經(jīng)理，他表示：“大致規(guī)劃根據(jù)董事長(zhǎng)（宋衛(wèi)平）要求，在三年內(nèi)代建項(xiàng)目超過100個(gè)，銷售形成1000億元。”按照這一銷售規(guī)模，三年內(nèi)綠城代建規(guī)?；虺^現(xiàn)有規(guī)模。

        綠城總裁壽柏年在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)則表示：“代建這塊業(yè)務(wù)在綠城主營(yíng)業(yè)務(wù)的比重，這個(gè)還很難預(yù)料，我們希望它能發(fā)展多大就發(fā)展多大。”

緩解資金壓力？

        8月份綠城發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，其高達(dá)158.8%的負(fù)債率再度引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。與此同時(shí)，壽柏年在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，綠城完成今年670億元的全年銷售目標(biāo)存在一定困難。經(jīng)過2009年的良好銷售，綠城負(fù)債率一度降至105.1%，而2010年負(fù)債率的再度上升，正是由于上一年拿地在今年上半年的集中付款。

        而代建業(yè)務(wù)的開展，或?qū)⒕徑饩G城在資金方面的壓力。壽柏年在回答記者提問時(shí)表示：“我們宗旨是造更多更好的房子，但以前我們的困惑是機(jī)會(huì)多、錢不多，現(xiàn)在有了代建模式，我們投資這塊會(huì)根據(jù)公司自身的發(fā)展有一個(gè)合理的增加。”而在提及代建業(yè)務(wù)的過程中，壽柏年表述最多的語句之一，就是“綠城不出錢”。

        薛迥文在接受采訪時(shí)說：“萬科、綠城這樣的企業(yè)，在多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，開發(fā)技術(shù)與管理能力成了其核心競(jìng)爭(zhēng)力。以綠城的生產(chǎn)能力，是可以完成每年700億元的開發(fā)規(guī)模的，但資金方面的整合，跟不上其開發(fā)管理能力，這就促使其通過代建這樣一種模式補(bǔ)齊其在資金整合方面的短板。”

品牌輸出的喜與憂

        在談及代建業(yè)務(wù)時(shí)，壽柏年表示代建意味著綠城品牌的輸出。“大家可能知道可口可樂，可口可樂全部把工廠一把火燒了以后，它照樣生存。也就是說現(xiàn)在在行業(yè)里面最重要的是品質(zhì)的價(jià)值和品牌的價(jià)值。”

        住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠，見證綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司成立后，給予綠城代建業(yè)務(wù)鼓勵(lì)，但他同時(shí)提出了自己的擔(dān)心：“可能代建項(xiàng)目出現(xiàn)了1%的問題，就會(huì)影響整個(gè)綠城品牌，就會(huì)砸牌子。”

        住在杭州網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛也同樣表示自己的疑問：“代建為誰代建，建什么樣的房子，代建品質(zhì)和自己開發(fā)的品質(zhì)是不是一樣？標(biāo)準(zhǔn)是不是一樣，品質(zhì)怎么把控？比如人員的組織等等？”

        壽柏年稱：“我們綠城率先在這個(gè)領(lǐng)域探索，通過品牌輸出和產(chǎn)品輸出來提高整個(gè)行業(yè)的資源整合，來提高整個(gè)行業(yè)的管理效力和管理水平，使整個(gè)行業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。”

        薛迥文表示：“綠城看到了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，搶先做了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的富士康。”



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