9、10兩月，是樓市傳統(tǒng)旺季，也是本輪調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。

近日，本報(bào)依托人民網(wǎng)，開(kāi)展“2010年網(wǎng)上萬(wàn)人房?jī)r(jià)問(wèn)卷大調(diào)查”，參與網(wǎng)友超過(guò)4.6萬(wàn)人。

從今天起，本版以上述調(diào)查為基礎(chǔ)，推出“關(guān)鍵時(shí)期話調(diào)控”系列報(bào)道，盤點(diǎn)樓市動(dòng)向，揭示調(diào)控重點(diǎn)。

① 房?jī)r(jià)滿意度調(diào)查

當(dāng)前房?jī)r(jià)依然偏高

從調(diào)查樣本來(lái)看，九成多網(wǎng)友對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)不滿意，認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高。

“目前商品房?jī)r(jià)確實(shí)高得離譜,跟大多數(shù)人群的收入不配。住（房），是每個(gè)人必須的。要還剛性需求人群一個(gè)實(shí)實(shí)在在的房?jī)r(jià)，這是政府應(yīng)該做的事情。”網(wǎng)友金忠如是說(shuō)。

那么，住房到底維持在一個(gè)什么價(jià)位，網(wǎng)友才能承受呢？據(jù)統(tǒng)計(jì)，愿意承受8000元以下的占75.2%，其中4000元以下占50.9%。而愿意承受8000—12000元的占15%，而12000元以上的僅有9.7%。

對(duì)于住房面積的選擇，近五成網(wǎng)友選擇90平方米以下，而期待住上91—130平方米的占45.5%。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多網(wǎng)友還是非常向往居住在一線城市，占33.5%，而期望住在二線城市、三線城市、小縣城皆占兩成多，差別不大。

【點(diǎn)評(píng)】

這是一個(gè)非常有意思的調(diào)查，能夠比較全面地反映出當(dāng)前我國(guó)城市居民住房需求的現(xiàn)狀特征和偏好。

如果能有更多的網(wǎng)友參與此次調(diào)研，就有可能利用這次調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)城市層面（而不是全國(guó)層面或某類城市層面）的住房問(wèn)題進(jìn)行具體分析，并得出更有價(jià)值的結(jié)論和政策建議。

總體上有超過(guò)90％的網(wǎng)友對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)不滿意是個(gè)非常重要的信息，說(shuō)明我國(guó)城市居民購(gòu)房支付能力與房?jī)r(jià)之間，確實(shí)存在比較大的差距，住房的可支付性較差，甚至在某些城市是極差。

當(dāng)然，這也并不表明按照目前的房?jī)r(jià)，90％以上的家庭都買不起房子。因?yàn)楹饬糠績(jī)r(jià)高還是不高，每位網(wǎng)友都是根據(jù)自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)去判斷的，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而市場(chǎng)上的規(guī)律是，幾乎所有的買房者都希望房?jī)r(jià)盡可能的低，以減少購(gòu)房支出。

② 房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)值調(diào)查

短期房?jī)r(jià)仍然看漲

今年4月中旬，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，截至目前，有近六成網(wǎng)友認(rèn)為，房?jī)r(jià)還是小幅上漲的。從網(wǎng)友的反饋來(lái)看，樓市調(diào)控政策取得了階段性成果。

那么，到今年年底，網(wǎng)友對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期會(huì)是怎樣的呢？

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，64%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)有上漲壓力。

上漲理由排在前四位的，分別是“樓市調(diào)控政策執(zhí)行打折扣”（61.8%）、“開(kāi)發(fā)商不差錢，死頂不降價(jià)”（58.4%）、“投資投機(jī)客將在樓市再次活躍”（56%）、“通脹預(yù)期上升，人們會(huì)偏向買房保值”（52.5%）。

既然預(yù)期房?jī)r(jià)有上漲壓力，那么他們會(huì)不會(huì)出手買房呢？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，95%都不會(huì)在未來(lái)三個(gè)月里買房；根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，僅有三成網(wǎng)友表示期望買新建商品房，近兩成網(wǎng)友想買二手房，三成網(wǎng)友希望住經(jīng)濟(jì)適用房，位列保障房類型之首。

顯然，高昂的價(jià)格還是令大多數(shù)網(wǎng)友“望樓興嘆”。

網(wǎng)友的家庭月收入越高，越傾向于早日買房。隨著收入的增高，買房的傾向呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——新建商品房的趨勢(shì)。家庭月收入在6000元以下的，呈現(xiàn)出由一線城市向二、三線城市流動(dòng)的趨勢(shì)，而家庭月收入在6000元以上的，則呈現(xiàn)相反的趨勢(shì)，收入越高，趨勢(shì)越明顯。

【點(diǎn)評(píng)】

在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化加速發(fā)展階段的大背景下，城市住房?jī)r(jià)格雖然存在短期波動(dòng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)該是一種上漲的趨勢(shì)。

這是被許多發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程所驗(yàn)證的一般規(guī)律，相信中國(guó)也不會(huì)脫離這個(gè)規(guī)律。

但對(duì)短期房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)測(cè)，是非常困難的，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家通常不會(huì)對(duì)短期預(yù)測(cè)公開(kāi)發(fā)表意見(jiàn)。

③ 調(diào)控滿意度調(diào)查

調(diào)控政策落實(shí)不力

“新國(guó)十條”調(diào)控以來(lái)，效果如何？超八成網(wǎng)友認(rèn)為政策落實(shí)不力。

究其原因，網(wǎng)友選擇排在前三的分別為“地方政府在調(diào)控中沒(méi)有盡職盡責(zé)”（74%）、 “調(diào)控政策沒(méi)有完全落實(shí)，效力被市場(chǎng)消化”（68.4%）、“監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)商處罰不夠嚴(yán)厲”（66.6%）。

其中，網(wǎng)友對(duì)樓市調(diào)控的執(zhí)行落實(shí)、監(jiān)管處罰、房地產(chǎn)信息披露意見(jiàn)頗大。有86.2%的網(wǎng)友對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行表示不滿意，有88.8%的網(wǎng)友對(duì)樓市監(jiān)管表示不滿意，有86%的網(wǎng)友對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表示不滿意。不過(guò)，可喜的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方案的改革向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

對(duì)于保障性住房建設(shè)的推進(jìn)力度，有80.3%的網(wǎng)友表示不滿意。這說(shuō)明，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策存在缺陷，比如重短期政策調(diào)控，輕長(zhǎng)期制度建設(shè)；重政策出臺(tái)，輕政策的執(zhí)行和協(xié)調(diào)；缺乏長(zhǎng)期的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃；缺乏對(duì)地方政府執(zhí)行力的有效約束。

比較網(wǎng)友對(duì)地方調(diào)控與中央調(diào)控的滿意度，持有“不滿態(tài)度”的，前者要比后者多出19.3%。

【點(diǎn)評(píng)】

因?yàn)橛谐^(guò)90％的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高，所以有70％的網(wǎng)友認(rèn)為地方政府在樓市調(diào)控中沒(méi)有盡責(zé)，也就很自然了，因?yàn)橹醒胝{(diào)控樓市的目標(biāo)很明確，這就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

另外，網(wǎng)友對(duì)調(diào)控效果的不滿意更多地集中在地方政府層面和調(diào)控政策執(zhí)行層面，說(shuō)明網(wǎng)友擁護(hù)中央的樓市調(diào)控政策和改善樓市調(diào)控的各種努力。

值得指出的是，雖然我國(guó)各城市住房市場(chǎng)的環(huán)境差異很大，但幾乎在所有的城市，地方政府都應(yīng)該在增加住房供應(yīng)，尤其是保障性住房供應(yīng)上多下功夫。

在統(tǒng)一的大政策背景下，不同城市房?jī)r(jià)有升有降，是屬于正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，因?yàn)楦鞒鞘性凶》抗┬韬蛢r(jià)格的基礎(chǔ)不同。

④ 政策期望值調(diào)查

呼吁繼續(xù)調(diào)控樓市

那么，會(huì)不會(huì)進(jìn)行二次調(diào)控呢？65.4%的網(wǎng)友預(yù)測(cè)會(huì)。

若中央對(duì)樓市進(jìn)行二次調(diào)控，網(wǎng)友期望出臺(tái)哪些政策？呼聲最高的前四位，分別是“改革地方財(cái)稅體制，擺脫‘土地財(cái)政’”（69.7%）、“將落實(shí)樓市調(diào)控政策與政績(jī)掛鉤”（64.7%）、“出臺(tái)房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅”（52.1%）、“取消預(yù)售制”（51%）。

但也有網(wǎng)友提出，我們從來(lái)不缺政策，能把現(xiàn)有政策落實(shí)到位，相信就能夠摁住房?jī)r(jià)的牛頭。

而網(wǎng)友楊淑芬則堅(jiān)信中央會(huì)有辦法、有能力、更有決心解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。底層的廣大老百姓會(huì)得到實(shí)惠的。

雖然就目前而言，中央對(duì)樓市進(jìn)行二次調(diào)控，只是存在可能，但是近七成網(wǎng)友的預(yù)測(cè)足以表達(dá)他們對(duì)現(xiàn)行調(diào)控政策執(zhí)行不力的失望。

【點(diǎn)評(píng)】

原則上來(lái)說(shuō)，我贊成首先把現(xiàn)有的調(diào)控政策落到實(shí)處，尤其是住房消費(fèi)信貸政策、稅收政策、普通住房建設(shè)用地供應(yīng)政策和基本住房保障政策的落實(shí)，暫時(shí)不要急于出臺(tái)新的政策。

針對(duì)目前部分城市出現(xiàn)的，在高價(jià)位上仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，可以嘗試進(jìn)一步收緊住房消費(fèi)信貸政策，作為對(duì)原有住房消費(fèi)信貸政策的深化（而不是新政）。

網(wǎng)友對(duì)潛在的可選擇的調(diào)控政策的期待，我挺理解。

在這些備選政策中，除了不能讓“市長(zhǎng)”為“市場(chǎng)”負(fù)責(zé)外，其他幾個(gè)方面的備選政策，如擺脫“土地財(cái)政”等，都是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期制度建設(shè)中要解決的深層次矛盾，但把這些辦法拿出來(lái)解決當(dāng)前的問(wèn)題，除了短期內(nèi)可以影響人們的預(yù)期之外，對(duì)短期內(nèi)的市場(chǎng)供求關(guān)系難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)改善。而且如果操之過(guò)急、逞一時(shí)之快，還有可能會(huì)引發(fā)新的問(wèn)題。