每經(jīng)記者  楊羚強  張初亮  葉書利  朱玲  發(fā)自上海  北京  廣州

        “現(xiàn)在的形勢，大家都看得比較明白，加上市場那么好，所有的公司都會爭取獲得更多的銷售。”一家央企房地產(chǎn)公共關(guān)系部負(fù)責(zé)人昨日在和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聊天時表示，接下來的三個月，將是房產(chǎn)公司最重要的銷售時點。尤其是國慶長假七天，很多都會拿出他們最好的房源力拼市場，爭取最大規(guī)模的銷售。

        在他說這番話的時候，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京……幾乎所有的一二線城市都迎來了4月樓市新政以來的最好市場，不但普通住宅有人通宵排隊買房，連上海的部分豪宅項目也被“瘋搶”。

        但是與此同時，新一輪調(diào)控即將到來的“預(yù)警”此起彼伏，開發(fā)商人心惶惶。在上海，雖然近期新房成交量節(jié)節(jié)攀高，但是開發(fā)商為了實現(xiàn)快速出貨，依然延續(xù)了降價促銷的優(yōu)惠政策。來自搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，上海至少有142個樓盤選擇在國慶期間打折促銷。

        在政策連續(xù)出臺的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商如何迎接即將到來的這個“賣房季”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查了十家主流房地產(chǎn)企業(yè)的情況。

◎中海

最好售房時機在當(dāng)下

        “9月份，深圳很多房子都賣得很好，剛性需求明顯釋放。”中海地產(chǎn)相關(guān)人士說，對于任何房企，現(xiàn)在都是今年最好的銷售時點，中海自然也不例外。根據(jù)他的觀察，和五六月份恒大靠降價啟動市場不同，九月份整個市場已經(jīng)全面回暖，開發(fā)商不需要怎么降價，就能賣掉很多房子。

        對眼前的宏觀調(diào)控，上述相關(guān)人士并不是特別擔(dān)心。他表示，在和同行聊天時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商更多的是擔(dān)心明年樓市的變化，這使得未來幾個月備受開發(fā)商重視。

        根據(jù)此前的公告，截至8月底，中海已完成了全年任務(wù)的近8成。按照這一勢頭，中海很有希望在今年年底前完成500億港元的銷售計劃。

◎萬科

不會在國慶大舉推盤

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京萬科處獲悉，萬科北京樓盤長陽半島二期將于10月1日再入市，推出376套房源。實際上，該樓盤于7月24日與8月28日分別推出過一批房源，并成為“日光盤”，因此本次入市并無意外。

        北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗認(rèn)為，在長陽半島二期項目上，萬科面臨的最大問題不是銷售，而是定價，即在樓市回暖的背景下是應(yīng)提價，還是保持平價入市。

        北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對此也表示贊同。他認(rèn)為，時下樓市回暖的短期走勢已定。

        正因為樓市的飄紅態(tài)勢，張大偉認(rèn)為，國慶樓市將延續(xù)這種狀態(tài)，且很容易就火爆，因此定價顯得十分重要。因為在樓市反彈的背景下，開發(fā)商存在提價沖動，但又懼怕提價會導(dǎo)致二次調(diào)控的打擊，畢竟當(dāng)前二次調(diào)控的緊箍咒仍在。如9月26日晚，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》；9月28日，財政部、國家稅務(wù)總局又推出對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅等數(shù)項稅收優(yōu)惠政策，力促公租房建設(shè)。

        實際上，國慶期間，萬科在全國各地都有不少在售或開盤的項目，但記者在與萬科的溝通中，對方一直強調(diào)，公司不會在國慶大舉推盤，因此不要過于強調(diào)數(shù)量方面的東西，公司一直采取快速開發(fā)、快速銷售的策略。

◎綠城

早銷快銷多銷

        在剛剛過去的中秋小長假，綠城杭州項目賽麗綠城麗園開盤當(dāng)日銷售率超過80%，這延續(xù)了7月以來綠城幾個項目的熱銷勢頭。但9月26日，國土部聯(lián)手住建部出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，無疑將一枚重磅炸彈投入樓市。隨后業(yè)內(nèi)一度猜測新一波調(diào)控政策即將來臨。

        綠城總裁壽柏年曾總結(jié)下半年的房地產(chǎn)市場“仍充斥著許多變數(shù)”，“綠城會繼續(xù)貫徹早銷、快銷、多銷的銷售策略，根據(jù)市場形勢的變化，來調(diào)節(jié)推盤節(jié)奏、合理定價，同時加強營銷力度。”

        在樓市傳統(tǒng)旺銷季節(jié)  “金九”即將過去、“銀十”即將到來時，各個城市的房展會、房交會，是判斷開發(fā)商態(tài)度的一個標(biāo)桿。

        綠城集團(tuán)營銷副總監(jiān)祝軍華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示：“綠城當(dāng)然會參加房展會，但沒有特殊的促銷手段。”但談及對于  “十一”假期及后市的判斷，祝軍華未作任何表態(tài)。

        記者注意到，綠城在杭州的項目綠城西溪城園、綠城翡翠城均已取得預(yù)售證，開盤時間都定在了9月30日。按照綠城“早銷、快銷、多銷”的策略，綠城全國65個在建項目  （截至6月30日）或許會趁國慶假期及“銀十”抓緊銷售。

◎綠地

延續(xù)全面促銷策略

        據(jù)綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在此前連續(xù)多次降價促銷后，綠地10月份的促銷勢頭不減。以上海綠地為例，在很多公司因為銷售情況不錯而缺席的情況下，綠地上海公司仍將旗下的項目帶到了今年的“十一”假日房展。

        來自搜房網(wǎng)上海站的統(tǒng)計，綠地也是各家房地產(chǎn)公司促銷規(guī)模和力度最大的，包括綠地領(lǐng)海、綠地東上海、綠地諾丁山等近十個項目均有促銷，其中綠地領(lǐng)海（寫字樓）的促銷力度最大，180萬元總價的房源可提供直降20萬元的促銷優(yōu)惠。

◎龍湖

繼續(xù)加緊推售房源

八九月份，龍湖在各地的分公司都取得了不錯的銷售業(yè)績。重慶龍湖8月定購金額、簽約金額雙雙破10億元，創(chuàng)造了自身最好紀(jì)錄。位于重慶新牌坊的花園洋房龍湖·源著，開盤一個半小時即成交254套，銷售金額超過4億元，銷售率達(dá)到100%。沈陽的滟瀾山別墅開盤當(dāng)日銷售房源76套，銷售額達(dá)2.3億元，幾乎與過去幾個月間全城別墅月均銷售總量持平。而在上海，龍湖酈城八九月份銷售也非常不錯。

        10月，龍湖依然將全力加緊銷售。龍湖地產(chǎn)媒體負(fù)責(zé)人說，和八九月份一樣，10月份也是龍湖地產(chǎn)的銷售重頭。根據(jù)上海搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，10月將進(jìn)入銷售末期的龍湖酈城依然有小幅度的折扣促銷。

◎碧桂園

廣佛區(qū)域超500套新貨入市

        駐扎郊區(qū)開發(fā)大盤的碧桂園，憑借價格優(yōu)勢，一直以來銷售往往力壓廣州其他開發(fā)商。9月28日，記者從經(jīng)緯行研究中心獲悉，8月26日~9月25日期間，碧桂園在廣州區(qū)域樓盤成交超過6億元。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從碧桂園營銷部獲悉，“十一”黃金周期間，碧桂園在廣佛區(qū)域的六個項目將聯(lián)動推盤，總貨量超過500套，產(chǎn)品包括洋房、別墅各種戶型。

        盡管26日，國土部以及城鄉(xiāng)建設(shè)部連夜出臺政策警醒樓市，但碧桂園相關(guān)人士仍表示，“其實現(xiàn)在市場很健康，要把握住這個市場機會做好銷售。”

        從全國項目來看，目前碧桂園多的是舊盤新貨，因為盤子都比較大，所以推貨周期長，新盤反而不多。上述人士指出，碧桂園基本都采取快速推盤的策略，隨市定價，現(xiàn)在碰到市場好，基本是賣一個光一個，如華碧、順碧、龍江豪庭、增城的豪園。

        上述人士表示，2010年碧桂園全新研發(fā)的高品質(zhì)美墅產(chǎn)品在廣東率先上市。下半年將有更多這樣的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品上市，滿足珠三角區(qū)域剛性居住需求。

        碧桂園8月銷售成績理想，單月實現(xiàn)合同銷售金額約31億元，同比增長約197%；合同銷售建筑面積約58萬平方米，同比增長約120%。

◎保利

50萬平方米貨量入市

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從保利地產(chǎn)營銷部獲悉，進(jìn)入9月下半月以來，保利地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)將有超過50萬平方米的供應(yīng)量，其中，南京、天津、廣州區(qū)域等新盤陸續(xù)亮相。

        近期記者實地踩盤發(fā)現(xiàn)，在廣州市場上，保利不少新開盤項目盡管價格不菲，但仍吸引了不少購房者認(rèn)購。保利在廣州某遠(yuǎn)離市區(qū)的新盤，折后均價高達(dá)1.2萬元/平方米，但開盤兩天就認(rèn)購2000套，堪比廣州整個區(qū)域的成交量。

        記者注意到，無論是廣州，還是其他區(qū)域，保利在此期間新開盤的數(shù)量不少，比如在中秋期間開盤的南京項目，當(dāng)天甚至還加推。

        除9月增加推貨量外，保利仍在積極跑馬圈地。9月28日，保利地產(chǎn)經(jīng)過49輪的激烈爭奪，力壓萬科等巨頭，以7.45億元將9月東莞最大地塊收入囊中，折合樓面地價3513.5元/平方米。據(jù)悉，本次起拍價為5.71億元，地塊起拍樓面地價為2692.9元/平方米。

◎富力

擲5億豪賭黃金周

        開發(fā)中高端樓盤的富力地產(chǎn)，今年上半年的銷售稍遜于保利等房企。下半年開始，富力開始發(fā)力。

        9月29日，記者從富力地產(chǎn)獲悉，今年“十一”黃金周，富力地產(chǎn)將在廣州區(qū)域推動5盤聯(lián)動，擲金5億元作為促銷禮物，下足了血本。

        受新政影響，定位于中高端盤開發(fā)的富力地產(chǎn)今年上半年成交業(yè)績不甚理想。此后富力地產(chǎn)以折扣方式降價，吸引到了許多客戶。如位于廣州珠江新城CBD區(qū)域的樓盤，其促銷優(yōu)惠幅度達(dá)2000元/平方米。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，日前大賣的廣州亞運城項目今年的銷售目標(biāo)將達(dá)到50億~60億元。

◎華潤

“寧調(diào)計劃  不調(diào)價格”

        國慶期間，華潤在全國各地計劃推出多個樓盤。

        8月27日，華潤置地發(fā)布的2010年中報顯示，上半年公司合約銷售額僅完成72.68億元，同比下降28%，僅完成年初摩根士丹利對該公司預(yù)設(shè)的220億元年度銷售目標(biāo)的近33%。

        截至8月22日，華潤的合約銷售額僅達(dá)到101.59億元，這個數(shù)據(jù)已遠(yuǎn)低于競爭對手萬科、恒大、保利、綠城等公司半年的合約銷售額。

        雖然如此，在公司中期業(yè)績會上，華潤置地主席王印卻再三強調(diào)：“寧可調(diào)計劃，也不調(diào)價格”。對此，一位證券業(yè)人士分析道：“在樓市蕭條、成交低迷的情況下，恒大、萬科、綠地等紛紛調(diào)價促銷，華潤置地一方面新盤開售較少，另一方面并未及時調(diào)整價格迎合市場，銷售業(yè)績不良可想而知。”

◎奧園

快速開發(fā)回籠資金

        今年以來，市場上一向甚為低調(diào)的中國奧園，也開始了旗下樓盤聯(lián)動，降價幅度超12%。

        該公司營銷部相關(guān)人士對記者表示，奧園下半年的推貨量幾乎是總銷售目標(biāo)的一半以上。在這個時期，公司旗下樓盤都將快速開發(fā)，以回籠資金為主，這也是目前不少公司在政策調(diào)控下的一種營銷策略。

        9月26日，在奧園公布的8月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司今年1至8月實現(xiàn)合同銷售15.84億元，合同銷售面積147680平方米，與去年持平，但平均售價由去年的4438元/平方米上漲到今年的價10725元/平方米，比去年同期增長了70%。

        奧園8月份的銷售主要還是來源于北京的長安8號。在1至8月份，北京長安8號實現(xiàn)合同銷售7.08億元，實現(xiàn)合同銷售面積11290平方米，均價為62742元/平方米。

        該項目自開售以來，屢屢成為奧園業(yè)績手中王牌。本月27日，奧園表示，將增持北京該項目股權(quán)達(dá)51%。



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