每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “‘限購令’會成為上海房地產(chǎn)界10月份的熱點(diǎn)，眼下威力雖不明顯，但中長期卻可能是影響市場的一劑猛藥。”上海一個高端住宅樓盤的營銷總監(jiān)在“十一”長假后的第一次內(nèi)部營銷會議上提醒所有與會者，要重視上海市10月7日公布的“限購令”，它會讓基本已經(jīng)明確了回暖趨勢的上海樓市重新變得卜朔迷離。

        但他說這番話的時候，新政后的上海樓市卻像是突然吞下了“興奮劑”。10月8日，上海新建商品房成交量超過了1000套，與9月最高單日成交量持平，長假后第二天，10月9日的成交量雖有所滑落，但也超過了700套。而昨天截至（10月10日）17點(diǎn)30分，上海商品房的成交量已經(jīng)突破了800套。

原因：效果需延后顯示

        “上海的‘限購令’不是沒有效果，而是還沒來得及顯現(xiàn)。”中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，上海房地產(chǎn)交易登記主管部門在10月1日~3日休息，令長假7天的成交量事實(shí)上被延后通過網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示。

        根據(jù)他的介紹，整個9月的后半月，上海新上市的商品房總面積超過120萬平方米。這些供應(yīng)量在“十一”長假期間大量銷售。但是，卻沒有立即通過網(wǎng)上房地產(chǎn)予以顯示，一直延遲到了長假結(jié)束后的8日，才開始逐步在網(wǎng)上房地產(chǎn)顯現(xiàn)，因此造就了上海商品房的巨量成交。

        根據(jù)他的分析，部分多套房購房者是搶在上海“限購令”出臺以前加急買房，這使得整個10月1日至7日上海樓市出現(xiàn)供求兩旺的局面，從而出現(xiàn)了10月1日至7日上海商品房成交的井噴。

        同策咨詢與研究中心分析經(jīng)理倪曉玲介紹說，一般情況下，樓市的宏觀調(diào)控效果總是要在新政頒布的15天后才會通過網(wǎng)上房地產(chǎn)的單日成交量反映出來。因此，上海10月7日頒布的“限購令”實(shí)際效果的顯現(xiàn)很可能在20日左右。

        盡管如此，大部分業(yè)內(nèi)人士卻不看好“限購令”的“效果”。“北京在4月份出臺了‘限購令’后，成交量并沒有出現(xiàn)大幅度下降，這使得很多人不看好‘限購令’的效果，上海在7日出臺‘限購令’后，地產(chǎn)股也在8日出現(xiàn)大幅度反彈。”中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說。

猜測：限購防火墻或遇“木馬”

“限購令”在北京的遭遇，會不會在上海重演？此前，北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾反思過“限購令”在北京沒有起到效果的原因：北京市場中絕大多數(shù)購房者是非本地戶口的外地人。而這些人并不在“限購令”的約束范圍內(nèi)，因此北京樓市“限購令”的出臺，并沒有影響到實(shí)際的市場供需。

        好在上海10月7日的“限購令”明確規(guī)定，非上海戶籍的外地人在滬買房，每戶也是限購一套。

        “現(xiàn)在新購房的客戶，需要提供自己的身份證、戶口簿和結(jié)婚登記證明，非上海戶籍購房者還要提供納稅證明。”美聯(lián)物業(yè)的分析師羅寅申說，依靠戶口簿、結(jié)婚證以及到民政部門查詢婚姻登記與通過銀行征信系統(tǒng)獲得的材料和信息，上海市房地產(chǎn)交易登記主管部門很容易了解到辦理登記的購房客戶是否屬于“限購”范疇。

        但是，對于那些夫妻雙方均不是上海戶籍人口，又不在上海辦理結(jié)婚登記的，同時也沒有在信貸征信系統(tǒng)中，顯示已婚記錄和配偶身份信息的外省市人口，上海市房地產(chǎn)交易登記主管部門很難查詢到他們的購房情況。

        不過上述營銷部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，上海市房地產(chǎn)交易主管部門有可能會向各地民政部門發(fā)出查詢函，查詢申請購房者的婚姻登記和戶籍情況。只是，再嚴(yán)密的防火墻，都有被“木馬”突破的可能。“限購令”同樣有可能被狡猾的炒房者制作的樓市“木馬”偷襲。一些業(yè)內(nèi)人士分析，部分炒房客有可能會以父母和岳父母的名義買房，那些大規(guī)模炒樓的購房者甚至可能以公司名義買房。

        早在2006年，湯臣一品就建議客戶以公司名義買房。而在過去幾年間，也不斷有人以公司名義大量買房，又大量向外兜售“二手房”。而這一次上海的“限購令”僅僅規(guī)定了家庭的“限購”，并沒有規(guī)定公司的“限購”。

預(yù)期：房產(chǎn)稅或延后出臺

        盡管“炒房者”的“木馬”，依然有攻破政策“防火墻”的空間，但是這樣的空間正變得越來越小。

        宋會雍說，“限購令”會讓上海樓市的投機(jī)和投資現(xiàn)象大大減少。和宋會雍一樣，上海一家高端住宅樓盤的營銷總監(jiān)也表示，“限購令”會讓上海高端住宅買家更為謹(jǐn)慎出手，購房的方式會從分散購買多套房，到集中購買一套房，使得成交量在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌。樓市極有可能會冷上一段才會重新回暖。

        與此同時，由于很多在長假期間的成交合同，實(shí)際上要等10月7日以后才完成了“網(wǎng)簽”。按照上海市住房保障和房屋管理局局長劉梅生對于“限購范圍”的解讀，上述購房者已經(jīng)屬于“在上海限制購房的群體”。為了重新?lián)碛匈彿康倪x擇權(quán)，部分已購房者很有可能選擇撤訂、退房，并因此出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮。

        但是，市場的上述冷淡很有可能只是暫時現(xiàn)象。分析師們預(yù)測，上海在明年春節(jié)前還有可能會形成新一波成交熱潮，并產(chǎn)生新一輪房價上漲的壓力。

        “未來還會有新的房地產(chǎn)政策出臺，但不會是房地產(chǎn)稅。”宋會雍說，上海“限購令”僅僅是政府要延續(xù)樓市宏觀調(diào)控的決心表達(dá)之一，此后還會不斷有政策出臺。從目前的情況來看，房地產(chǎn)稅這一樓市調(diào)控的“王牌”出牌的時間還有可能繼續(xù)被延后。

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星河灣開盤首日售出近七成房源

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        僅僅是開盤第一天，昨日（10月10日）上海星河灣花園就銷售了近70%的房源，創(chuàng)造了上海今年高端住宅樓盤銷售最快紀(jì)錄。此前的8月份，當(dāng)月的銷售冠軍九龍倉璽園整整花了1個月時間才賣出了100多套房源，而截至昨日17時，上海星河灣總共推出的245套房源中已有162套銷售、2套簽約，這是繼去年浦東星河灣之后，上海星河灣刷新再次今年單日銷售總額記錄。分析人士說，星河灣的熱銷早在預(yù)料之中，但是該樓盤的報價，卻遠(yuǎn)在他們預(yù)期之下，在星河灣的帶領(lǐng)下，上海高端豪宅很有可能催生一股低價營銷的潮流。

        “我們預(yù)計，星河灣開盤首日成功的機(jī)會很大。”10月8日，上海一家高端住宅的開發(fā)商在內(nèi)部營銷會議上大膽預(yù)測，10月份上海高端住宅的銷售套數(shù)冠軍極有可能由星河灣獲得。

        上述開發(fā)商的理由是，根據(jù)他們的情報，星河灣在開盤前3個月就開始了大規(guī)模的路演，舉辦了數(shù)十場在上海極有影響力的公關(guān)活動，蓄客超過1000名，但這一次推出的房源卻僅為245套，供需比達(dá)到1：4。不過，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，星河灣會賣出一個比較高的價格。此前，市場普遍預(yù)計星河灣的銷售均價會超過6萬元/平方米，然而據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項目最高報價是74300元/平方米，最低報價是39000元/平方米。



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