每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

◆中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入熊市，將持續(xù)五年時間

◆一線城市房價會大跌，中小城市可能創(chuàng)新高

◆中國經(jīng)濟(jì)增速會放慢，但經(jīng)濟(jì)的增長將變好

        這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的力度和時機(jī)，出乎很多業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。

        9月29日，多個部委聯(lián)合出臺“新5條”，將首套房的首付款比例調(diào)整到30%以上，同時暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

        10月7日，上海出臺地方新政，要求每戶居民只能新購一套商品住房（含二手存量住房），并強(qiáng)調(diào)積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

        新政一出，眾說紛紜。盡管多為市場利空條款，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在尚未加息的情況下，房地產(chǎn)市場的資金仍然充足，房價長期仍然看漲。

        此時，玫瑰石顧問公司董事、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠卻發(fā)文稱，“未來五年大城市房價平均跌一半”。其文章稱，當(dāng)泡沫泄氣的時候，房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平；并認(rèn)為，投機(jī)者已成“冷水鍋中的大閘蟹”，需及時撤離。

        昨日（10月10日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家專訪謝國忠，其從投資收益、市場泡沫、宏觀經(jīng)濟(jì)等多個角度闡釋近期的新政和房地產(chǎn)市場。他認(rèn)為，本輪調(diào)控政策將壓住泡沫“最后的爆發(fā)”，并使泡沫慢慢緩解。

每平方米單價不超兩月工資

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）：您預(yù)言未來5年大城市房價將下降一半，做出這個判斷的依據(jù)是什么？

        謝國忠：從信貸政策上看，政府仍然沒有放寬二三套房的貸款限制，最有潛力的買房者受到了管制。這些買房者并沒有足夠的現(xiàn)金，主要依靠貸款買房，因此，房價已缺乏上漲的動力。另外，在人民幣匯率的爭論中，貨幣流動性也在收緊。中國已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)五年時間。

        在這種情況下，就要看投資的現(xiàn)金回報?，F(xiàn)在沒有了漲價的預(yù)期，租金回報率和收入房價比，就變成了決定性因素。我認(rèn)為每平方米的單價不應(yīng)超過兩月的平均工資。

        NBD：從租金回報率上看，您認(rèn)為正常的水平是多少？

        謝國忠：中國的房子有70年的使用權(quán)，所以每年約有2%的折舊率，加上很多房子的質(zhì)量不好，折舊率有可能達(dá)到3%。所以，如果投資回報率在2～3個百分點(diǎn)，就等于零回報。

        我認(rèn)為正常的租金回報率應(yīng)該在5%以上，美國是7%，德國、日本也都在7%以上。當(dāng)然，在工資漲得快的城市，房租回報率可以低一些。但考慮到3%的折舊，5%的回報率是應(yīng)該的。

樓市泡沫將慢慢破滅

        NBD：您一直認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，這個泡沫是怎樣形成的？

        謝國忠：主要由于貨幣供應(yīng)。從2002年開始，中國的貨幣供應(yīng)就上升很快。其原因是：美元進(jìn)入熊市，引發(fā)了人民幣的升值預(yù)期，并引起貨幣的供應(yīng)大幅上升，當(dāng)時中國既能印大量鈔票，又不升值，這又進(jìn)一步加速了貨幣的供應(yīng)。

        貨幣供應(yīng)的第一次傳導(dǎo)是通過房地產(chǎn)市場：地方政府通過土地市場把錢截下來，做各種投資，還有很多變成灰色收入。過幾年后，剩下的錢回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面，并引發(fā)我們現(xiàn)在看到的通脹。這其中，房地產(chǎn)的通脹是最大的。

        NBD：這輪的房地產(chǎn)調(diào)控，能不能擠出泡沫，需要多長時間才能擠出？

        謝國忠：如果一個泡沫大到?jīng)]有錢去支撐它，它就會自己爆炸，就像1997年中國香港地區(qū)、2007年美國發(fā)生的一樣。這一輪政策的針對性很強(qiáng)，可以把泡沫“最后的爆發(fā)”壓住。

中小城市房價仍有上漲空間

        NBD：按照您的觀點(diǎn)，在這輪調(diào)控過后，一線城市房價會大跌，那么中小城市的房地產(chǎn)市場將怎么走？

        謝國忠：中小型城市其實(shí)是在炒概念，就像藍(lán)籌股炒完了去炒小股票一樣。開發(fā)商買不起大城市的地，就轉(zhuǎn)向中小城市，并通過買地把錢注入到這個地方，推動經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)和房價上漲。

        但長遠(yuǎn)來看，人都是向大城市走的，中小型城市的房地產(chǎn)是沒有投資價值的。正常情況下，紐約市中心的房價與一小時車程的郊區(qū)相比，相差10倍。

　　NBD：這樣的話，中小城市的房價還有沒有上升的空間？

        謝國忠：去年年底及今年年初，一線城市迎來了房價的高點(diǎn)。我原來以為房價還能再創(chuàng)新高，現(xiàn)在看來不可能了。相比之下，中小城市的房價有可能創(chuàng)新高。就像股指高點(diǎn)過后，小股票還有可能上漲。這是炒的概念，不是價值的概念，兩者的價值無法相提并論。

加息應(yīng)以實(shí)際情況作判斷

        NBD：針對近期的經(jīng)濟(jì)形勢，您在上個月接受采訪時認(rèn)為10月份會加息，現(xiàn)在您是否還持有這種觀點(diǎn)？

        謝國忠：實(shí)際上，銀行間同業(yè)拆借市場的利息已經(jīng)漲了很多；同時，包括公積金貸款在內(nèi)的貸款利息也在漲；另外，由于老百姓存款意愿下降，存款競爭激烈，存款利息也在上漲。我們的判斷應(yīng)該基于實(shí)際情況，而不是政府是否宣布。

        NBD：這一輪調(diào)控過后，對其他領(lǐng)域的投資和整個宏觀經(jīng)濟(jì)會帶來哪些影響？

        謝國忠：中國經(jīng)濟(jì)增速會放慢，但經(jīng)濟(jì)的增長將變好。房地產(chǎn)的價格沒那么高了，政府手里的錢就會少了，政府花錢就會得到限制。一些地方政府投資沖動的背后是收入，如果不解決這個問題，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型就會很困難。



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