每經(jīng)記者  張冬晴

        在經(jīng)歷了1998年“去行政化”房改之后，國內(nèi)樓市逐步展開了一輪又一輪波瀾壯闊的上漲行情，社會各路資金也紛紛蜂擁進入樓市，國內(nèi)經(jīng)濟也進入了一個全新的高速發(fā)展時期。

        然而，隨著各地房價的節(jié)節(jié)攀升，國內(nèi)經(jīng)濟面臨持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的挑戰(zhàn)，居民購房壓力與各種社會問題也逐漸浮出水面，房價問題已經(jīng)成為當(dāng)前社會和經(jīng)濟發(fā)展的一大痼疾。隨著今年4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策緊鑼密鼓地出臺，國內(nèi)樓市從暖春走進了寒冬。而國慶節(jié)前夕的二次調(diào)控政策出臺之后，全國各地也在陸續(xù)發(fā)布新一輪樓市調(diào)控措施，樓市似乎也面臨著“千年極寒”的嚴(yán)峻考驗。

        值得注意的是，今年兩會期間，有30位全國人大代表提交了“深化二次房改，加快《住房保障法》立法”的議案。“去市場化”的二次房改，再次成為社會的一大焦點。那么，作為“晴雨表”的資本市場，房地產(chǎn)股究竟會走向何方？  

背景解讀

二次調(diào)控VS退房入股地產(chǎn)股邏輯的矛盾

        一半是海水，一半是火焰。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)進入實質(zhì)性階段，房地產(chǎn)稅正處于懸而未決的狀態(tài)，全國各大城市一系列具體調(diào)控細(xì)則正在密集出臺，國內(nèi)樓市提前進入了寒冬；與此形成鮮明對比的是，在二次匯改背景下，人民幣持續(xù)大幅升值所帶來的熱錢加速流入，股市持續(xù)“燥熱”，房地產(chǎn)股也大幅放量走高。如此看來，不懼調(diào)控政策的房地產(chǎn)股顯然已經(jīng)陷入了矛盾的邏輯之中。

業(yè)內(nèi)人士：二次調(diào)控非比尋常

        昨日（15日），十七屆五中全會在北京拉開帷幕，為期四天的會議將重點討論  “十二五”規(guī)劃綱要草案。記者從有關(guān)權(quán)威人士處獲悉，“十二五”的核心任務(wù)是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，很可能將不再提GDP增速  “保八”的目標(biāo)。另一個關(guān)鍵問題在于，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整必然將帶來新一輪產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控。其中，房地產(chǎn)或成為“十二五”期間的頭號調(diào)控產(chǎn)業(yè)。

        此前，9月底國家多部委聯(lián)合分別出臺暫停發(fā)放第三套及以上房貸、首套房首付比例不低于30%等五項嚴(yán)厲措施，將樓市調(diào)控推向新的高潮。

        更早些時候，今年4月17日國務(wù)院出臺房地產(chǎn)調(diào)控新的  “國十條”，掀起新一輪的樓市調(diào)控。

        準(zhǔn)確地說，自去年年底開始中央經(jīng)濟工作會議明確指出2010年要增加普通商品住房供給以來，國內(nèi)樓市調(diào)控動作就從未間斷過。但是，有房地產(chǎn)界資深人士指出，本輪二次調(diào)控的意義非比尋常。“現(xiàn)在房地產(chǎn)問題已經(jīng)上升到政治高度，應(yīng)該說樓市拐點確立無疑。”上述人士談到二次調(diào)控時這樣表示。

        二次調(diào)控，說到底還是房價降不降的問題。按照目前老百姓的觀點，政策出來就是要讓高房價降下去，至少在輿論上給人的感覺是這樣。但是，調(diào)控政策所帶來的影響，并非僅僅是導(dǎo)致高房價下降這么簡單。

市場人士：退房入股漸成主流

        從二次調(diào)控的各項具體措施看，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等等，無論哪一條都將導(dǎo)致資金重新分配。

        某地產(chǎn)中介的高級置業(yè)顧問給《每日經(jīng)濟新聞》記者如此分析：“暫停三套房貸的話，那準(zhǔn)備購買第三套房的資金肯定就進不了樓市，而第一套房首付比例上調(diào)也勢必會將原先通過分期付款買房的部分資金擋在樓市之外，限制購房套數(shù)更是會讓買房的資金尋找其他機會……這些資金總得要尋找出處。買不起房可以買股，這是必然的。”

        南方某券商營業(yè)部分管經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的副總透露，“節(jié)后開戶數(shù)激增，營業(yè)部日報表也顯示托管賬戶資金凈流入的勢頭非常明顯。由于開戶等日常業(yè)務(wù)量劇增，最近營業(yè)部員工被迫臨時性頂崗、連夜加班。”

        統(tǒng)計數(shù)據(jù)印證了上述說法。隨著國慶節(jié)后A股市場持續(xù)上漲，賺錢效應(yīng)日益顯現(xiàn)，市場人氣持續(xù)回暖，持倉賬戶數(shù)追隨新增開戶數(shù)微增，再度逼近歷史高點。據(jù)統(tǒng)計，截至上周末，A股持倉賬戶數(shù)為5415萬戶，逼近此前創(chuàng)出的5417萬戶的新高記錄，較前一周增加1.4萬戶，A股賬戶的持倉比例升至36.65%，參與交易的A股賬戶數(shù)則增至1212.1萬戶。

        據(jù)中登公司最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2010年9月27日至9月30日，一周內(nèi)新增A股開戶數(shù)為23.63萬戶，日均開戶數(shù)為5.89萬戶，較前一周增長3.6%；新增B股開戶數(shù)為862戶，日均開戶環(huán)比增長8.84%。截至9月30日，滬深兩市共有A股賬戶1.478億戶，B股賬戶248.75萬戶；有效賬戶1.2947億戶。

        某券商人士昨日  （10月15日）對記者表示，“前幾天市場成交量日增幅連續(xù)超過50%，今天4500多億元的天量距離去年11月24日4765.8億元的歷史記錄只有一步之遙。這么多的資金從哪兒來？除了人民幣升值所吸引的境外熱錢，樓市相關(guān)資金流入股市是不容置疑的。”

        另一位不愿具名的市場策略分析師則表示，“市場是個水漲船高的地方，有色金屬、煤炭石油等資源股價格重心整體大幅上移，現(xiàn)在銀行、保險和券商等板塊也緊隨其后，房地產(chǎn)板塊的估值中樞也必然得到大幅提升，機會是非常明顯的。”

市場回顧

房地產(chǎn)指數(shù)的現(xiàn)實意義

        房地產(chǎn)，一個幾乎觸及所有國人神經(jīng)的熱門詞匯，在資本市場同樣備受關(guān)注。而A股市場房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)，在近幾年更是具備先行指標(biāo)意義。那么，二次調(diào)控背景下，房地產(chǎn)指數(shù)的意義何在？

No.12007年大牛市見頂

        背景：房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)累積。

        市場表現(xiàn)：2007年9月4日，房地產(chǎn)指數(shù)在創(chuàng)出6460.48點歷史新高之后，領(lǐng)先于滬深市場大盤指數(shù)將近一個半月，提前轉(zhuǎn)入漫長的調(diào)整。

        解析：分析師指出，以房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位來看，房地產(chǎn)調(diào)控對市場的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是停留在房地產(chǎn)板塊本身。

No.22009年7月市場見頂

        背景：滬指1664點以來的反彈行情逐漸進入高潮。

        市場表現(xiàn)：2009年7月29日滬深兩市大幅放量調(diào)整，自1664點以來的反彈行情宣告基本結(jié)束。盡管滬指在隨后四個交易日創(chuàng)出3478點反彈新高，但房地產(chǎn)指數(shù)再次領(lǐng)先于滬深市場大盤指數(shù)將進一周，提前轉(zhuǎn)入階段性調(diào)整。

        解析：分析師指出，2008年全球金融危機使得國內(nèi)經(jīng)濟遭遇嚴(yán)冬，房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢甚至后續(xù)的房地產(chǎn)救市政策大大刺激了國內(nèi)樓市，但是2009年起一系列重大收緊政策再次推出，這種累積效應(yīng)最終先于樓市反應(yīng)在股市。

No.3市場進入躁動期

        背景：在新一輪匯改背景下，人民幣持續(xù)大幅升值，而二次房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒊蔀槎畏扛牡男蚯?。同時，A股市場持續(xù)大幅放量震蕩上攻，有色金屬、煤炭石油、銀行、保險和券商等板塊漲勢犀利。

        市場表現(xiàn)：房地產(chǎn)指數(shù)反彈突破前高之后轉(zhuǎn)入了調(diào)整，但9月30日二次調(diào)控政策正式傳出當(dāng)日，萬科小幅低開之后持續(xù)大幅放量上攻，全天大漲7.55%并引領(lǐng)市場逐步展開新一輪攻勢。而房地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)日更是大漲3.75%，由此宣告此輪行情開始。

        解析：有機構(gòu)研究員表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)此前曾對市場有過非常明顯的先行指標(biāo)性意義，但是隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，加上經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，整個房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位在未來將會被削弱，房地產(chǎn)指數(shù)與市場關(guān)聯(lián)度也將逐步弱化。

        10月14日，房地產(chǎn)板塊轉(zhuǎn)入調(diào)整，出現(xiàn)巨量換手滯漲，昨日房地產(chǎn)并未能延續(xù)前期的強勢表現(xiàn)。這是一個短期現(xiàn)象還是另有玄機？在當(dāng)前嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控與人民幣持續(xù)升值的雙重背景下，地產(chǎn)股四駕馬車“萬保招金”走勢依然強勁，地產(chǎn)股已進入躁動期。

后市展望

地產(chǎn)股把握兩大機會

        在新“國十條”、二次調(diào)控五項措施以及地方政府出臺的一系列具體細(xì)則之后，國內(nèi)樓市正在密集出臺的嚴(yán)厲政策中持續(xù)發(fā)酵，地產(chǎn)股的表現(xiàn)自然也是當(dāng)前市場關(guān)注的一大焦點。自滬指2319點以來的此輪行情中，率先企穩(wěn)反彈的地產(chǎn)股究竟是反彈還是反轉(zhuǎn)？恐怕是仁者見仁，智者見智。但是一位資深市場人士的觀點值得參考——“只要行情處于上升通道，那么市場就會水漲船高，討論地產(chǎn)股反彈、反轉(zhuǎn)完全沒有必要。與其判斷頂部在哪里，不如把握機會在哪里。”

大公司受益于二次調(diào)控

        “二次調(diào)控表達(dá)了政府調(diào)控的決心，方向明確。”齊魯證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫國東表示，“從八月中旬開始，地產(chǎn)股股價普遍出現(xiàn)了15%左右的回調(diào)，已基本反映了對二次調(diào)控的預(yù)期，隨著政策日趨明朗，我們認(rèn)為地產(chǎn)股股價下跌空間有限。”他還表示，“房地產(chǎn)行業(yè)將進入大浪淘沙階段，具有逆市擴張能力的品牌開發(fā)商依然是首選，看好前期銷售數(shù)據(jù)超預(yù)期的萬科A和保利地產(chǎn)。”

        中信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員陳聰表示，“調(diào)控帶來的產(chǎn)業(yè)集中度提高和個股分化被市場長期忽視。大公司超越小公司的業(yè)績表現(xiàn)，能夠不斷給大地產(chǎn)公司帶來更好的市場表現(xiàn)。”

        對于未來的房價趨勢，某房地產(chǎn)中介高級置業(yè)顧問表示，“房價在一定范圍內(nèi)穩(wěn)定是必須的，我并不認(rèn)同房價會下降，只能說政策出來以后很難漲上去。其實房價下降與上漲的意義是完全等同的，上漲則使得部分買不起房子的不滿，而下降又必然使得已經(jīng)購買的因為資產(chǎn)縮水而引發(fā)新的社會問題。”

        某行業(yè)研究員表示，資金從房地產(chǎn)行業(yè)向各自領(lǐng)域回流，必將使得行業(yè)集中度不斷提高。由于資質(zhì)、資金和盈利前景等多種因素，房地產(chǎn)暴利時代的終結(jié)將導(dǎo)致實力不強的中小地產(chǎn)商面臨大洗牌。

        無論樓市是否會降價，地產(chǎn)股的分化似乎都已經(jīng)是一種必然。

部分公司或有重組機會

        近年來房地產(chǎn)類公司已成為借殼主角之一，但這可能使得不少公司成為一大批“地雷”。

        據(jù)不完全統(tǒng)計，自2009年以來，40余家發(fā)布重組預(yù)案的公司中，擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)占近20家。但自今年4月房地產(chǎn)新政以來，房地產(chǎn)類企業(yè)借殼和融資已經(jīng)難以獲得證監(jiān)會的審核通過，尚未通過審批的相關(guān)地產(chǎn)股可能成為“地雷”。據(jù)知情人士透露，目前房地產(chǎn)類公司相關(guān)審批短期難以松動。

        那么，暫停上市、苦等重組審批的*ST炎黃、*ST白貓、*ST商務(wù)和*ST嘉瑞等一批房地產(chǎn)借殼類個股也將面臨重組方案失效或者收回，時代萬恒就因為原擬收購房地產(chǎn)類資產(chǎn)的重組方案過期而申請撤銷。此外，近幾年剛實現(xiàn)借殼上市卻無法獲得市場融資審批的地產(chǎn)股也將面臨困境。

        不過，有券商分析師指出，“只要當(dāng)前退市和借殼上市政策不會發(fā)生大的變動，今后幾年中小地產(chǎn)商或通過借殼上市的一些地產(chǎn)企業(yè)，可能面臨賣殼重組的窘境。而以后的主要借殼對象很可能是‘十二五’規(guī)劃所指明的新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)。”

        他補充道，“前幾年地產(chǎn)火爆的時候，不是有大量地產(chǎn)企業(yè)瘋狂IPO上市或借殼上市嗎？”



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