每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        隨著8、9月樓市的回暖，輿論對前期調(diào)控的效果質(zhì)疑聲不斷，此時中央再度加碼調(diào)控，同時對保障房建設(shè)力度空前加大，多次強調(diào)要求各地9月底保障房項目必須100%開工，2010年末建成或基本建成要達到60%以上。業(yè)內(nèi)預計全年將完成6700億元左右的投資，在一系列政策力推之下，保障房建設(shè)力度空前。巨大的投資將會給行業(yè)中的公司帶來良好的盈利機會，哪些板塊或個股值得關(guān)注呢？

保障房投資遠超歷史水平

        據(jù)住建部網(wǎng)站披露，今年1至9月，中國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工520萬套，占年度計劃580萬套的90%。這是繼中央強調(diào)各地9月底保障房項目必須100%開工，2010年末建成或基本建成的要達到60%以上之后，保障房完成的最新進展情況。

        9月19日，來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息稱，今年保障房已完成投資4700億元。華創(chuàng)證券分析師指出，按照今年保障房的開工情況，預計全年將完成6700億元左右，占商品住宅投資的比重將達到30%左右，將遠超歷史水平。同時，今年保障房投資完成額將超預期，不僅可以大幅度對沖預期中的商品房投資回落對經(jīng)濟增長的負面影響，而且也將是本輪調(diào)控能夠繼續(xù)深入的有力支持。

        為了進一步加快保障房投資力度，據(jù)了解，今年10月份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門公布各地保障性安居工程建設(shè)進展情況。對開工率過低的地區(qū)，監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將約談地方分管負責人。年底，有關(guān)部門將對各地進行考核，對沒有完成任務(wù)的負責人通報批評，直至問責。顯然，在一系列政策力推之下，保障房建設(shè)力度空前。

保障房成地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定收入

        所謂保障房，是與商品房相對應的一個概念，保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，保障房建設(shè)和商品房的一個最大不同點，是在建設(shè)過程中，占成本最大的土地由政府無償劃撥。地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成后，政府支付開發(fā)成本后全部收回自售。

        一家有多次保障房建設(shè)經(jīng)驗的上市房地產(chǎn)企業(yè)高層告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，政府給予的利潤一般為建安成本的5%（包含了管理費）。

        據(jù)了解，建安成本在一線城市約為2200元每平方米，二線城市約為2000元每平方米，三線城市約為1800元每平方米，并沒有太大差異。導致各地房地產(chǎn)價格差異巨大的是其中的土地成本。按照平均價格每平方米2000元計算，建設(shè)一平方米保障房，開發(fā)商可以獲得利潤約100元左右。

        上海證券資深策略分析師蔡鈞毅指出，政府對保障房建設(shè)的款項一般在3年內(nèi)支付完畢，因是政府項目，開發(fā)商回款有保證，相對于商品房項目，保障房項目的回款周期并不會因過長而構(gòu)成財務(wù)壓力，相反保障房能夠成為地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。

        另外，比較保障房項目和商品房項目中政府獲得的收入，保障房項目中政府獲得的收益并不比商品房項目低，在售價合適的情況下，甚至可以獲得更高的正收益。從財政管理體制角度看，由于政府保障房項目收入并不進入土地出讓金專戶，各地對資金的支配性更高。

        上述地產(chǎn)公司高層認為，顯然保障房對于政府來說可謂一個收益不低的利潤項目，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，與商品住宅毛利率20%至30%相比，保障房利潤率相對較低，但保障房由于有政府支持，風險很小，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定利潤。

兩類公司受益于保障房建設(shè)

        華創(chuàng)證券分析師指出，保障房的大規(guī)模建設(shè)是實現(xiàn)“住宅供應雙軌體系”和平抑房價的關(guān)鍵。因此保障房建設(shè)目標的完成將有助于避免商品房市場頻繁陷于被調(diào)控的困境，從而避免商品房成交量和房價的大起大落，這將為上市房企經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長帶來保障。

        其次水泥行業(yè)也將受益，華泰聯(lián)合證券認為，隨著施工旺季的到來，短期內(nèi)保障房建設(shè)或大舉提速，從而支撐水泥價格高位運行。長期來看，行業(yè)并購整合將提升集中度，商品房銷量超預期大幅回升都有利于水泥股，而水泥股目前估值較低，因此可以逐漸增加對水泥股的配置。推薦海螺水泥（600585，收盤價24.30元）、太行水泥（600553，收盤價12.69元）、青松建化（600425，收盤價19.00元）、祁連山（600720，收盤價17.65元）等。

        一位大型私募研究人員指出，保障房由于自項目風險較小等優(yōu)勢，將逐漸成為地產(chǎn)公司穩(wěn)定的收入來源。同時，各大行業(yè)公司紛紛加快進軍保障房建設(shè)，如招商地產(chǎn)（000024，收盤價20.17元），萬科（000002，收盤價9.55元），棲霞建設(shè)等等，機械行業(yè)的康力電梯等等。該研究員同時表示，目前參與保障房項目的公司并不多，在房地產(chǎn)企業(yè)中，在保障房建設(shè)方面比較有經(jīng)驗的有棲霞建設(shè)，直接受益于保障房電梯項目的有康力電梯，間接受益于保障房項目的有海螺水泥等。

相關(guān)受益公司

康力電梯  受益于保障房電梯項目

        康力電梯  （002367，收盤價26.01元）已經(jīng)在無錫一個保障房項目中獲得電梯訂單，數(shù)量大約在100臺左右，預計將帶來營業(yè)收入大約為3000萬元，目前已經(jīng)處于開工安裝階段。

        公司證券辦公室人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于康力電梯是國產(chǎn)電梯，保障房市場價格相對同級別的商品房來說價格比較低，考慮成本因素，國內(nèi)電梯廠商生產(chǎn)的電梯性價比就體現(xiàn)出來了，進而公司更加容易獲得保障房電梯項目。康力電梯將在未來進一步開拓保障房電梯項目，這方面公司競爭優(yōu)勢相對來說比較明顯。

        湘財證券在研究報告中指出，康力電梯在手訂單充裕，2011年業(yè)績已經(jīng)提前鎖定，公司目前在手訂單達到13億元，大大超出2009年全年營收8.2億元的銷售收入。

棲霞建設(shè)  盈利模式趨于多元化

        棲霞建設(shè)  （600533，收盤價6.17元）在南京、蘇州、無錫等城市儲備項目建筑面積約200多萬平方米。

        據(jù)了解，在”招拍掛“拿地風險加大的情況下，公司開始積極探索，尋求多渠道的拿地方式，目前公司擬承擔南京市棲霞區(qū)西花崗經(jīng)濟適用房項目的開發(fā)建設(shè)，項目總建筑面積約107萬平方米，預計總投資約48億元。另外，公司獲得了邁燕地區(qū)的城中村改造項目，公司盈利模式趨于多元化。

        廣發(fā)證券指出，在目前商品房市場風險較大的情況下，通過加強對保障房的建設(shè)，有利于提高公司資金利用率和現(xiàn)金流，有利于平滑單純商品房開發(fā)的周期性風險。從2003年至2009年，營業(yè)收入復合增長率為28.88%；凈利潤復合增長率為21.17%，公司一直都表現(xiàn)出良好的成長性。

        同時，根據(jù)對公司現(xiàn)有項目的開發(fā)、銷售及結(jié)算交付進程，預計公司2011年至2012年的營業(yè)收入將穩(wěn)步增長，對應每股收益分別為0.32元、0.48元及0.69元。



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