每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        近期，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策密集出臺(tái)，讓住宅地產(chǎn)備受打壓。

        與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊正在高歌猛進(jìn)。萬(wàn)達(dá)、SOHO中國(guó)等巨頭近期動(dòng)作頻頻。一份來(lái)自漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)上海商業(yè)地產(chǎn)月均成交量達(dá)19.2萬(wàn)平方米，其中9月份成交量更是達(dá)28.56萬(wàn)平方米，雙雙創(chuàng)下歷史新高。在這種背景下，上海在10月連推十余幅商用地，成交火爆。

商業(yè)大佬高歌猛進(jìn)

        SOHO中國(guó)近日宣布，截至2010年9月25日，公司合同銷(xiāo)售額達(dá)183億元，只用不到9個(gè)月的時(shí)間提前完成全年180億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，與2009年前9個(gè)月合同銷(xiāo)售額79億元相比，增長(zhǎng)132%，比2009年137億元的全年銷(xiāo)售額高出34%。

        SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹分析，由于政策調(diào)控，今年住房開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售緩慢，截至8月31日，內(nèi)地10多家主要上市房企大部分只實(shí)現(xiàn)了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的50%至60%，超過(guò)全年銷(xiāo)售目標(biāo)80%的只有SOHO中國(guó)一家。他指出，當(dāng)前的政策只能成為抑制房?jī)r(jià)的輔助手段，而這些政策主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

        據(jù)悉，SOHO中國(guó)183億元的銷(xiāo)售額主要來(lái)自銀河SOHO（101億元）、SOHO嘉盛中心  （36億元）、SOHO東海廣場(chǎng)（25.7億元）等項(xiàng)目。

        與往年相比，SOHO中國(guó)的客戶更加多元化。2004年，建外SOHO的每單成交額平均為308萬(wàn)元，今年銀河SOHO項(xiàng)目平均每單成交額為1270萬(wàn)元，5000萬(wàn)元以上客戶占銷(xiāo)售額比例為76%，1億元以上大客戶占銷(xiāo)售額50%，表明高端客戶擁有的財(cái)富正急劇增長(zhǎng)。潘石屹認(rèn)為，多元化的客戶組成或許意味著各行業(yè)資金正涌入商業(yè)地產(chǎn)。

滬連推十多幅商業(yè)用地

        在出臺(tái)“滬12條”樓市新政及“限購(gòu)令”之后，上海在10月14日迎來(lái)首次集中推地。當(dāng)日推出的7幅用地中，大部分為商業(yè)用地。其中一幅商住用地航頭中心鎮(zhèn)A1儲(chǔ)備地塊，一舉吸引了39家房企領(lǐng)取申請(qǐng)書(shū)，前往現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商也達(dá)到18家。

        最終該幅地塊被金地與天津穩(wěn)富聯(lián)合以22.86億元奪下，溢價(jià)率高達(dá)328%，這一溢價(jià)率創(chuàng)下了今年上海土地市場(chǎng)上的“第二高”。與此同時(shí)，SOHO中國(guó)在同一天宣布，以12.12億元收購(gòu)了上海盧灣區(qū)43號(hào)街坊項(xiàng)目48.48%股權(quán)，并計(jì)劃在完成收購(gòu)后與賣(mài)方磋商以同等價(jià)格繼續(xù)收購(gòu)項(xiàng)目剩余全部股份。

        繼10月14日之后，昨日上海又迎來(lái)集中性拍地，總共出讓12幅經(jīng)營(yíng)性用地。據(jù)資料顯示，該12幅用地全部為商業(yè)或者商辦性質(zhì)。

險(xiǎn)資或大舉進(jìn)入

        10月19日，DTZ戴德梁行發(fā)布第三季度研究報(bào)告，稱(chēng)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值目前仍處于被低估的狀態(tài)，未來(lái)約有4500億元保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，此舉有利于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值，提升物業(yè)品質(zhì)。

        DTZ戴德梁行中國(guó)投資部助理董事曹建指出：“房地產(chǎn)政策方面仍有較多調(diào)控，在目前的市場(chǎng)氣氛下，買(mǎi)賣(mài)雙方處于僵持期，以致今年大宗物業(yè)交易市場(chǎng)沒(méi)有去年活躍。但明年隨著險(xiǎn)資入市，相信更多商用物業(yè)的大宗交易將會(huì)出現(xiàn)，而一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將最先獲益?！?br/>
        報(bào)告分析，大量資金的入市將在短期內(nèi)拉動(dòng)部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，但由于商業(yè)地產(chǎn)投資者大多是機(jī)構(gòu)，更看中長(zhǎng)期租金的表現(xiàn)，而保險(xiǎn)資金也會(huì)選擇長(zhǎng)期持有等方式來(lái)進(jìn)行投資，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)仍然會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大幅飆升。

        “保險(xiǎn)資金通常會(huì)長(zhǎng)期持有一個(gè)項(xiàng)目，不存在短期炒賣(mài)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，住宅市場(chǎng)更加大眾化，受供需和政策影響更多，因此商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)不會(huì)像住宅市場(chǎng)那么大。”曹建分析稱(chēng)。



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