每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        突如其來的加息讓開發(fā)商資金鏈面臨大考?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在央企、民企等不同類型的開發(fā)商中，民營企業(yè)可能會成為“最受傷者”。按照某民營房地產(chǎn)公司公關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，民營企業(yè)必須全力抓住第四季度的機會，大量出貨。這一看法被一些機構(gòu)的分析師所認(rèn)同，他們表示，未來開發(fā)商獲得貸款將越來越艱難，平價或低價賣房，用預(yù)售款解決自有資金的不足，會成為一種趨勢。

應(yīng)對加息早有準(zhǔn)備？

        富國基金管理有限公司首席策略分析師張宏波在10月19日加息當(dāng)晚對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，一些意識到加息周期可能到來的開發(fā)商，近期會放緩拿地節(jié)奏，避免花高價買地。同時，會進(jìn)一步采取低價銷售的策略，爭取積累更多現(xiàn)金，以提前準(zhǔn)備可能到來的“熊市”。

        其實這種做法早在一年前就存在了。中原地產(chǎn)（中國）研究院研究經(jīng)理劉淵昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供了一組數(shù)據(jù)，真實地反映了各家大型房地產(chǎn)商在今年上半年所作出的戰(zhàn)略調(diào)整。

        根據(jù)劉淵提供的數(shù)據(jù)，今年上半年除了萬科和中海兩家行業(yè)龍頭外，保利、綠城、富力等其他房地產(chǎn)商6月末所掌握的現(xiàn)金額都比去年同期大幅增長。除了萬科，以及去年基本沒拿地的富力和復(fù)地外，今年十大地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)中的其他七家房企前9月購地金額全部較2009年大幅下跌。

        其中，尤以雅居樂、金地、綠城等民營房企的表現(xiàn)最為明顯：截至9月份，雅居樂僅花了12億元買地，只占到去年買地金額的1/10出頭；金地的買地金額也只有32億元，不到去年全年的1/6。

        與上述開發(fā)商謹(jǐn)慎買地保資金鏈來應(yīng)對政策變化類似，很多民營房地產(chǎn)公司在一年前就已經(jīng)為可能發(fā)生的樓市調(diào)控以及經(jīng)濟環(huán)境的改變鋪好了路，提前制訂了應(yīng)對策略。

        龍湖地產(chǎn)的一位分析人士介紹說，很多房地產(chǎn)公司實際上早已預(yù)判到今年的經(jīng)濟形勢，因此早就制訂了穩(wěn)定而安全的擴張策略。對很多公司來說，今年是一個土地小年，不愿意花高價盲目買地。

        數(shù)據(jù)顯示，相比于去年同期，今年的土地價格要“合理”許多，但在各地土地出讓金額創(chuàng)歷史新高的同時，大型開發(fā)商的購地金額卻不增反減。

        劉淵說，今年年初各家房地產(chǎn)企業(yè)制訂的融資計劃實際完成率很低，這讓很多依靠外部融資才能拿地的開發(fā)商遇到了不小的困境。根據(jù)他的介紹，除少數(shù)國有房企還能繼續(xù)從銀行獲得貸款外，大部分公司只能向海外發(fā)債，或者通過發(fā)行信托計劃融資。而發(fā)行信托的融資計劃正變得越來越困難，可以發(fā)行海外債券的又只有少數(shù)房企，開發(fā)商不得不依靠銷售回款維持正常的需求。在資金緊張的大背景下，開發(fā)商只能減少購地。

降價套現(xiàn)保資金鏈或“流行”

        相比于民營房地產(chǎn)企業(yè)，國有和海外房企受到加息以及可能出現(xiàn)的加息周期影響較小，他們甚至仍然有希望獲得成本比較低的借款資金。

        根據(jù)易居中國對華潤、富力等六家大型房地產(chǎn)公司2009年年報的調(diào)研，央企的無抵押貸款比例明顯高于富力、碧桂園等民營企業(yè)。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，招商地產(chǎn)的無抵押貸款占到了所有貸款的97%，華潤也占到了89%，而碧桂園只有3%。

        數(shù)據(jù)顯示，類似華潤、招商、保利等房地產(chǎn)公司，可以大量獲得來自母公司的擔(dān)保貸款和信用貸款。以華潤為例，截至2009年年末，來自母公司的擔(dān)保貸款達(dá)到135.5億元，而抵押貸款數(shù)卻為零。和華潤的情況類似，招商地產(chǎn)的擔(dān)保貸款超過34億元，信用貸款45億多，而抵押貸款卻不足3億元。

        大量無抵押貸款的存在，使得開發(fā)商即使遭遇貨幣收緊等政策環(huán)境，也依然有機會從銀行獲取高額貸款，解決資金鏈問題。

        與大陸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，來自海外的開發(fā)商或投資機構(gòu)，受到加息影響更小。上海宏輝置業(yè)有限公司執(zhí)行董事吳宗霖昨日就向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，即使大陸進(jìn)入加息周期，他們準(zhǔn)備在大陸26個主要城市發(fā)展寫字樓的計劃也不會變更。因為作為臺灣上市公司，他們的資金主要來自臺灣，不受大陸加息任何影響。

        上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤說，由于目前多個國家和地區(qū)都執(zhí)行寬松貨幣政策，此次央行的加息，將令境外進(jìn)一步加大對中國的加息預(yù)期，并吸引更多的熱錢流入內(nèi)地，為在內(nèi)地的外資開發(fā)商和基金提供更多的“彈藥”。

        一家民營房地產(chǎn)企業(yè)的營銷負(fù)責(zé)人昨日表示，會不惜余力地完成剩余的銷售任務(wù)，爭取更多的套現(xiàn)資金，以確保資金鏈絕對安全。

        正略鈞策管理咨詢顧問鄧宇明也認(rèn)為，在融資成本增加的大背景下，會有更多的開發(fā)商通過降價促銷、加強融資等方法予以應(yīng)對。

        劉淵對此表示：“最有效的辦法還是銷售。因為從目前來看，大部分民營房企的融資通道只能是銷售。”



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