每經(jīng)記者  葉書利  朱玲  張初亮  發(fā)自北京、廣州、上海

        “9·29”樓市二輪調(diào)控新政出臺，至上周末已“滿月”。在限購令、加息、首套住房貸款利率7折優(yōu)惠取消等利空下，有消息稱，上海部分投資客已開始拋售，許多購房者陷入觀望氛圍。對此，不少開發(fā)商紛紛推遲開盤計劃。

        一個月來，樓市走勢到底如何？《每日經(jīng)濟新聞》日前對北京、上海、廣州三座標桿城市共計15個樓盤進行了走訪。

北京

成交量下跌  核心區(qū)域價格堅挺

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        二次調(diào)控已過一個月，在加息、開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管、土地供應(yīng)增加等調(diào)控因素的疊加撞擊下，北京樓市由9月的“發(fā)燒式反彈”，轉(zhuǎn)為目前的“悶燒式調(diào)控”。這種“悶燒式調(diào)控”的最大特點就是：成交量下跌、房價僵持。

核心區(qū)域樓盤抗跌性強

        首開璞瑅位于北京東二環(huán)左安門橋附近。近日《每日經(jīng)濟新聞》記者實地采訪得知，目前該樓盤在售房源均價為42000元，比國慶節(jié)期間41500元的均價還略微上漲了500元。當被問及近期密集調(diào)控政策對該樓盤價格帶來的壓力時，該樓盤一位工作人員說：“地產(chǎn)調(diào)控政策對銷售不可能是好事，但由于稀缺性強、擁有優(yōu)質(zhì)的教育配套，首開璞瑅的抗跌性極強。”

        北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，目前的北京二手房市場報價的漲跌情況開始分化：稀缺性強、有特色的區(qū)域，如學區(qū)房、商務(wù)區(qū)、硅谷中關(guān)村等，報價仍有微幅上漲；生活配套設(shè)施齊全的成熟社區(qū)或即將開通和現(xiàn)有地鐵沿線房源，報價持平，如八角、北苑、崇文門、東直門以及方莊等區(qū)域。而在一手房市場，即將開通和現(xiàn)有地鐵沿線的長陽半島、遠洋新悅等樓盤，價格依然堅挺。

        北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月，北京商品房住宅總成交量為7680套，環(huán)比下調(diào)超過了37.1%，同比下跌45.2%，但成交均價變化不大。

        在成交量大跌的背后，“二八現(xiàn)象”重現(xiàn)北京樓市。

        北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在10月19個預(yù)售項目中，均價2萬元以下的10個項目簽約量占總簽約量的81.5%，主要代表樓盤有成交均價為6526元/平方米的騰龍源城，簽約率達93.1%；成交均價18015元/平方米的遠洋新悅，簽約率為94.9%；成交均價為15149元/平方米的長陽半島，簽約率為99.5%。

燕郊通州房價下跌

        盡管大部分樓盤價格仍然堅挺，但北京一些郊縣及燕郊等區(qū)域，部分樓盤的價格已開始出現(xiàn)松動。

        燕郊隸屬河北，但因其房價主要受北京購房需求所決定，因此將其放在北京樓市圈來加以分析。

        10月1日起，燕郊出臺了  “禁貸令”，即“對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放貸款”，將北京購房者中的大部分需求拒之門外；近日，燕郊又對本地人的首套房在全國率先執(zhí)行最嚴格的規(guī)定，將本地9成以上的購房者首付比例提升至40%，擠壓出不少本地需求。

        外地與本地需求同時被調(diào)控政策擠壓后，燕郊樓市一下子跌入谷底，各大樓盤紛紛調(diào)低房價。如上上城就將房價從國慶節(jié)前后的7500元/平方米下調(diào)至7000元/平方米，美林灣從國慶節(jié)前后的11000元/平方米，下調(diào)至10000元/平方米。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者在上上城的實地采訪時還獲悉，近日該樓盤五期的一套99平方米房源，報價已探低至5600元/平方米，這個價格僅相當于4月中旬新政前該樓盤均價11000元的50%。

        去年以來樓價大漲的通州，亦是此番二次調(diào)控滿月調(diào)查的樣本區(qū)域。

        記者實地采訪時，北京通州區(qū)的月亮河·御泉公館的一位銷售人員介紹說，在10月20日加息前后，該樓盤銷售均價突然從30000元下調(diào)至26000元，最低價從當時的26000元下探至23000元。而在4月中旬新政前，該樓盤的均價為35000元。

        北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗告訴記者，該樓盤降價幅度之所以如此之大，主要原因在于這個樓盤之前的定價高得離譜，從而導致銷售業(yè)績慘淡，開發(fā)商資金回收情況不理想。12月1日起，北京將對開發(fā)商的預(yù)售資金進行監(jiān)管，為了加速資金回籠，開發(fā)商被迫降價促銷。

        但一位業(yè)內(nèi)人士對此補充說，這種情況在北京樓市屬于個案，不具普遍性。

上海

“連夜排隊”再現(xiàn)  多個樓盤售價不降反漲

每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        盡管處于調(diào)控之中，但相較于今年五六月，上海許多樓盤價格不跌反漲，且大部分樓盤也暫無降價促銷計劃。《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，10月底開盤的上海閔行區(qū)樓盤招商雍華府，竟然又出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象。

排隊者多為自住需求

        10月30日晚間，上海閔行區(qū)樓盤招商雍華府，不少購房者在寒夜里排隊。據(jù)相關(guān)消息稱，第二日上午，該樓盤開盤后短短3個小時內(nèi)，90套房源已全部售罄。

        招商雍華府位于上海閔行區(qū)，與前段時間熱銷樓盤上海星河灣僅一路之隔。相對動輒數(shù)千萬元/套的高端樓盤星河灣，雍華府600萬元左右的總價，對自住型和改善型購房者很有吸引力。

        據(jù)該樓盤一位負責人介紹，該樓盤原定10月31日上午8時發(fā)號，下午1時開盤。但早在10月30日晚間11時，就有人陸續(xù)趕到排隊。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，這批買房者大都來自閔行及長寧等周邊區(qū)域，大都為自住型購房及改善型置業(yè)，投資客幾乎不見蹤影。

        據(jù)悉，這次招商雍華府三期開盤，均價在1.9萬元~2.3萬元/平方米之間，比原先2.5萬元/平方米的預(yù)售單價稍有回落。此外，如購房者在現(xiàn)場辦理購房卡，支付3萬元押金可享受9.8折優(yōu)惠，一周內(nèi)簽約，總價再減3萬元。當日開盤3個小時，推出的90套房源已基本售罄。

內(nèi)環(huán)內(nèi)10余樓盤延期開盤

        相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)可售住宅套數(shù)約4300套，不足全市可售住宅的10%，整體住宅市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。目前，內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤價格基本保持穩(wěn)定，只有少量新開樓盤在打折促銷。

        “今年的情況跟2008年下半年樓市低迷時有所不同。當時開發(fā)商都覺得市場不行，紛紛急著賣房，現(xiàn)在沒有這種情況。”中房信分析師薛建雄認為，目前對于大多數(shù)開發(fā)商而言，短期內(nèi)等兩三個月再開盤都是能夠做到的，資金鏈上也不會遇到太大的問題。

        上海新浪樂居樓盤中心調(diào)查顯示，10月上海住宅延遲開盤項目已達49個，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)10余個高端項目出現(xiàn)集體爽約，占全市延期開盤項目的1/4。

上海10月房價不降反升

        佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅10月份成交面積達到132萬平方米，與9月成交量相當。但數(shù)據(jù)同時顯示，上周上海市商品住宅成交面積較前一周大幅下跌35%。成交均價方面，上海10月商品住宅成交均價為21884元/平方米，環(huán)比上漲了3.1%，這是繼4月中旬樓市第一波調(diào)控均價出現(xiàn)明顯下跌后，成交均價連續(xù)4個月上漲。

        《每日經(jīng)濟新聞》近期對一些樓盤調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，確有不少樓盤均價在上漲。

        如臨港海濱國際花園10月16日開盤推出的中小戶型目前已全部售罄，報價8900元/平方米。而該樓盤在今年五六月份均價為7500元/平方米左右，8月均價為8500元/平方米。

        與海濱國際花園一樣，位于世紀公園板塊的香梅王座，均價由5月的6萬元/平方米上漲至10月份的7.5萬元/平方米，漲幅高達25%。

        位于唐鎮(zhèn)的樓盤畢加索小鎮(zhèn)，8月曾將均價打8折至1.72萬元/平方米，但到10月，該樓盤又重新將價格調(diào)回五六月2.15萬元的均價。

        佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，“嚴厲調(diào)控”“限制購買”本身說明房地產(chǎn)仍然供應(yīng)不足。目前，購房者預(yù)想中的“降價潮”還沒有出現(xiàn)，均價依然處于高位，樓市仍然處于調(diào)控初期常有的“量跌價升”狀態(tài)。

廣州

半數(shù)樓盤仍在漲價  新盤供應(yīng)銳減

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        盡管處于多重政策調(diào)控之中，但廣州樓市依然熱度不減。

        廣州市國土資源和房屋管理局市場數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，10月份，廣州市網(wǎng)簽成交17214套，環(huán)比增加38%；網(wǎng)簽金額約216.68億元，環(huán)比增加37.1%。網(wǎng)簽成交均價約為11695元/平方米，環(huán)比微跌5.5%。

        記者從該數(shù)據(jù)報告發(fā)現(xiàn)，盡管整體網(wǎng)簽成交均價微跌，但從單一成交區(qū)域來看，不論是中心區(qū)域還是郊區(qū)，成交均價依然上揚。

市區(qū)房價明漲

        近期，《每日經(jīng)濟新聞》記者在廣州多個樓盤實地走訪發(fā)現(xiàn)，自“9·29”二輪樓市調(diào)控以來，廣州市場房價依然堅挺，實質(zhì)性降價微乎其微，且市中心區(qū)域的不少樓盤仍在逆市漲價，且漲幅明顯。

        新世界地產(chǎn)（中國）旗下位于廣州白云區(qū)的某大型住宅樓盤，在“十一”黃金周期間，對外成交均價僅為1.2萬元/平方米。上周末，記者實地探訪該盤，一位張姓置業(yè)顧問表示，目前該樓盤由于適合剛需市場，又臨近剛開通的地鐵口，受到政策影響不大?，F(xiàn)在新盤折扣價已達1.8萬元/平方米。僅一個月的時間，該樓盤漲價幅度就高達50%。

        此后，記者走訪老城區(qū)樓盤，名為東山一品的一樓盤，近期推出了不少100平方米以上的大戶型，近期成交均價已高達2.5萬元/平方米。據(jù)該盤代理商合富置業(yè)資深銷售代表張偉介紹，12層以下的低層樓盤房源，目前最低價格也達2.4萬元/平方米，這還是折扣優(yōu)惠后的價格。記者注意到，該樓盤在“十一”黃金周期間，成交均價僅為2萬元/平方米。

        張偉對記者表示，老城區(qū)樓盤有各種成熟配套服務(wù)，價格只有漲沒有跌的，就算市場不好，價格也會企穩(wěn)。

年內(nèi)降價難

        此前，網(wǎng)易房產(chǎn)以“9·29”政策為分界點，分別抽調(diào)了廣州市場上在售的100個樓盤，比較它們9月1日~28日期間與9月29~10月26日期間的價格走勢。

        調(diào)查結(jié)果顯示，“9·29”新政后，廣州市場上53%的樓盤成交均價呈現(xiàn)上升趨勢，22%的樓盤價格沒有大變化，僅1/4樓盤價格出現(xiàn)小幅下滑。其中，上漲最多的是新世界旗下樓盤，漲了15226元/平方米，漲幅高達31.61%。

        “今年第四季度，整體市場樓價下降趨勢難。”滿堂紅地產(chǎn)市場研究部高級主任肖文曉認為，前三季度開發(fā)商資金回籠比較好，出貨的壓力不大。他指出，從二手市場看，“限購令”下，一手市場未調(diào)整，二手市場的業(yè)主也無降價的動力，預(yù)計年底價格都將會在高位運行。

        “現(xiàn)在的情況還沒有2008年那么差，開發(fā)商和購房者都有一定承受能力來消化政策。”肖文曉說，首次房貸利率折扣減少，一定程度上將抑制首次置業(yè)者，買賣雙方的觀望氣氛將更濃，第四季度必然會呈現(xiàn)僵持局面。

        有數(shù)據(jù)顯示，受政策調(diào)控影響，11月不少開發(fā)商推遲開盤。全國26個大中城市住宅10月實際開盤量僅為555個，較計劃開盤量驟降23.7%。截至10月20日的統(tǒng)計顯示，廣州10月25日至11月30日新盤新貨總量為27個，環(huán)比10月大跌56%。



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