每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

　　繼上調(diào)公積金存貸款利率后，昨日（11月3日），住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），將公積金貸款購房最低首付比例提高至三成（90平方米以上住房），并推行多套房的差別化利率。

　　自“新五條”出世1個(gè)多月來，我國先后出臺(tái)了加息、上調(diào)公積金貸款利率等多項(xiàng)利空政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不斷加碼。

　　分析認(rèn)為，一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，持續(xù)加重購房者的負(fù)擔(dān)。受此影響，未來的市場(chǎng)成交量將繼續(xù)低迷，第四季度，市場(chǎng)將進(jìn)入政策觀察期。

　　首提差別化利率

　　與此前出臺(tái)的商業(yè)貸款政策類似，《通知》將公積金貸款購買首套住房的首付比例提至三成，但僅針對(duì) “套型建筑面積在90平方米以上的”；套型建筑面積在90平方米及以下的，最低首付款比例仍為20%。

　　9月29日出臺(tái)的“新五條”，將貸款購買首套住房的最低首付比例提高到30%，終止了持續(xù)近兩年的“首套房首付兩成”優(yōu)惠政策。近期，又有消息稱，多家銀行將首套房貸款利率由7折優(yōu)惠提至8.5折。

　　在此期間，央行加息25個(gè)基點(diǎn)，住建部也同步上調(diào)住房公積金存貸款利率。房地產(chǎn)界將這一系列政策稱為“二輪調(diào)控”，其直接效果是“提高購房成本”。

　　值得注意的是，《通知》在公積金貸款購買二套房和多套房上，首次實(shí)行差異化對(duì)待。其中，購買二套住房的首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于首套房利率的1.1倍。

　　同時(shí)，停止向購買第三套及以上住房的家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。這也是公積金貸款購房首次對(duì)改善性需求設(shè)限。此前，使用公積金購買的住房，均實(shí)行“首付2成利率7折”的優(yōu)惠政策。

　　《通知》還強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以北京公積金最高貸款額80萬元，貸款期限20年計(jì)算，購買二套房將多還利息4.15萬元，月供增加172元。

　　他認(rèn)為，與此前類似，這一政策在提高購房成本的基礎(chǔ)上，還抑制了投資性購房。但由于與商業(yè)貸款相比，公積金貸款仍能享受到更多優(yōu)惠，因此未來仍有大量購房者首選公積金。

　　按照新政的精神，公積金貸款的最高限額很有可能下調(diào)?！锻ㄖ芬螅鞯匾灾С掷U存職工購買普通自住房貸款需求為原則，合理確定住房公積金個(gè)人貸款最高額度，并按規(guī)定進(jìn)行備案。

　　禁止公積金炒房

　　作為一筆專用資金，新政在公積金管理上，顯然更加嚴(yán)格。《通知》強(qiáng)調(diào)，各地要加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，保障資金安全，防范騙取住房公積金個(gè)人住房貸款等行為。

　　按照上述規(guī)定，住房公積金貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。

　　根據(jù)2002年修訂的 《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金是專門用于繳存職工解決基本住房問題的長(zhǎng)期儲(chǔ)金，繳存職工購買自住房時(shí)可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　但長(zhǎng)期以來，使用公積金貸款購買二套及多套住房，并用于投資的現(xiàn)象大量存在，在部分房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，這種現(xiàn)象尤甚。

　　多位分析人士認(rèn)為，禁止公積金貸款炒房，實(shí)際作用并不明顯，但其信號(hào)意義十分明確：繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求。

　　事實(shí)上，對(duì)公積金使用的收緊，將是保障房建設(shè)的利好消息。今年8月，住建部確定了北京、天津、重慶等28個(gè)城市作為試點(diǎn)，嘗試?yán)米》抗e金貸款支持保障性住房建設(shè)。在這些城市中，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。按照這一規(guī)模，北京市今年投入保障房建設(shè)的公積金將達(dá)208.99億元。

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心近日發(fā)布報(bào)告稱，在一系列調(diào)控政策出臺(tái)之后，第四季度將進(jìn)入“二次新政”的觀察期。但由于政策力度不大，市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)成交量急劇萎縮的局面。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于市場(chǎng)供需仍然失衡，且區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)于北京等熱點(diǎn)城市來說，未來房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大。

　　公積金貸款買房新政要點(diǎn)

　　◆購90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%

　　◆二套住房首付不低于50%，貸款利率不低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率1.1倍

　　◆停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款

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