每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        地王就像一把雙刃劍，它既能為房企帶來巨大的號(hào)召力，同時(shí)，在地產(chǎn)調(diào)控下，不少曾經(jīng)的地王項(xiàng)目入市后卻陷入了“高位拿地、低谷賣樓”的困境。此前在北京高調(diào)拿下廣渠路15號(hào)地王的方興地產(chǎn)或許就即將走上這個(gè)十字路口。方興地產(chǎn)相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述項(xiàng)目的第一期房源將于明年上半年入市。不過據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，明年上半年或仍處于調(diào)控周期內(nèi)，方興地產(chǎn)要如何擺脫“高買低賣”的怪圈？

廣渠路15號(hào)地：打造高端項(xiàng)目

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與方興地產(chǎn)相關(guān)人士的溝通中被告知，7、8月份，廣渠路15號(hào)地已開始動(dòng)工。該樓盤將分為兩期，并最終于2013年全部完成。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的第一批房源將于明年上半年對外預(yù)售。

        然而按照時(shí)下的地產(chǎn)調(diào)控情況，可以預(yù)料，明年上半年房地產(chǎn)或仍將處于地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)。

        廣渠路15號(hào)地是一個(gè)地王項(xiàng)目。2009年6月30日，方興地產(chǎn)以40.6億的總價(jià)拿下該地塊，扣除配建的廉租房外，樓面價(jià)達(dá)15320元/平方米。

        由于拿地時(shí)的2009年6月30日正值房企積極拿地、地王頻出之際，而明年上半年首批房源對外銷售時(shí)，時(shí)間點(diǎn)預(yù)計(jì)仍將處于地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，廣渠路15號(hào)地將會(huì)陷入  “高位拿地、低谷賣樓”的困境。

        對此，方興地產(chǎn)相關(guān)人士表示，鑒于廣渠路15號(hào)地位置的稀缺性及周圍較完善的配套，公司將把此樓盤打造成一個(gè)高端項(xiàng)目。為了配合這種高端產(chǎn)品定位，公司將著手從商業(yè)、教育、休閑以及后期的物業(yè)服務(wù)等方面來加以配套，爭取走出一條產(chǎn)品細(xì)分的路線。方興地產(chǎn)董事會(huì)主席羅東江此前曾對媒體表示，本輪地產(chǎn)調(diào)控對低端住宅市場的影響比較大，而高端住宅受到的影響相對較小。

        在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷悓Υ吮硎菊J(rèn)同。她說，鑒于廣渠路15號(hào)地的地王特性，在地產(chǎn)調(diào)控背景下銷售，當(dāng)然是件“不幸”的事情，從開發(fā)商曾試圖改變規(guī)劃以及推遲動(dòng)工等行為，就可以看出開發(fā)商的難處，因此開發(fā)商試圖以產(chǎn)品細(xì)分來體現(xiàn)自身的市場價(jià)值。她預(yù)計(jì)，明年上半年該樓盤首批房源上市時(shí)，方興地產(chǎn)會(huì)將周圍同樣的地王項(xiàng)目萬科藍(lán)山、富力十號(hào)的售價(jià)作為重要參照。富力十號(hào)目前均價(jià)為55000元/平方米，萬科藍(lán)山的均價(jià)為39800元/平方米，她據(jù)此預(yù)測，廣渠路15號(hào)地首批房源的均價(jià)可能在4.5萬元~5萬元/平方米。

萬科富力已先行

        萬科旗下的北京樓盤萬科藍(lán)山也曾遭遇同樣的困境。

        2007年10月25日，萬科以17億元的總價(jià)拿下該地塊，樓面價(jià)高達(dá)11409元/平方米。該樓盤的第三批房源在今年5月2日開盤，也正值地產(chǎn)調(diào)控期。

        楊明麗認(rèn)為，該地塊位于CBD外延區(qū)的稀缺性位置，以后幾年，該區(qū)域不太可能有大的住宅地塊出現(xiàn)，就算是北京CBD12地塊位置可能比萬科藍(lán)山更優(yōu)越，但也是商業(yè)項(xiàng)目，而不是住宅。鑒于萬科藍(lán)山位置的優(yōu)越性與稀缺性，該樓盤本身就具有高端樓盤的潛力。同時(shí)，地塊所在區(qū)域配套極為關(guān)鍵，以金融街旗下的金色漫香郡為例，2007年9月5日，金融街以12.03億元總價(jià)奪標(biāo)，樓面價(jià)達(dá)4675元/平方米，成為當(dāng)時(shí)北京大興區(qū)單價(jià)地王。然而由于該地塊位于普通住宅區(qū)，配套不太完善，開發(fā)商欲走高端路線，周圍配套又跟不上。因此9月底開盤時(shí)，開發(fā)商只是以11000元/平方米的價(jià)格入市。

        結(jié)合地王的特性與位置的優(yōu)越性，萬科的定位策略就是高端的差異化路線。從一開始，萬科就提出了“國際化公寓”的定位，將客戶群定位為高端商務(wù)人群，并為之進(jìn)行了一系列價(jià)值營銷。

        此外，去年毛大慶加盟北京萬科后，他曾提出，北京萬科將在三至五年內(nèi)做北京市場的前三名。但鑒于萬科在北京拿地并不  “瘋狂”，儲(chǔ)地不多，如欲將銷售額擠進(jìn)前三名，在儲(chǔ)地不多的情況下，走高端差異化路線也成了首選。

        與萬科類似的是富力十號(hào)，也就是廣渠門10號(hào)地王項(xiàng)目。2009年5月，廣渠門10號(hào)地被富力地產(chǎn)以10.22億元的總價(jià)拿下，樓面價(jià)15141元/平方米，成為北京當(dāng)時(shí)成交單價(jià)最高的土地。這個(gè)后來被命名為富力十號(hào)的項(xiàng)目，同樣因?yàn)閮?yōu)越的地理位置和完善的周邊設(shè)施，將自身定位為高端住宅。

        不過，值得這些地王項(xiàng)目注意的是，4月新政后，除了金色漫香郡因合理定價(jià)，而取得較好的銷售業(yè)績外，其他的地王項(xiàng)目目前的銷售業(yè)績并不突出。



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