每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        昨日，北京通州樓盤京貿(mào)國(guó)際城的一位銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該樓盤正在預(yù)售的一期第三批房源，時(shí)下銷售均價(jià)從之前的26000元/平方米，下調(diào)至19800元。為了不引起已購(gòu)用戶的不滿，開發(fā)商正在向這批房源中已銷售的369套房源客戶返還原價(jià)與現(xiàn)價(jià)間近6200元/平方米的差價(jià)，總計(jì)開發(fā)商將向已售房源客戶返還近2億元現(xiàn)金。

向369套已購(gòu)戶返還近1.7億

        時(shí)下，北京通州樓盤京貿(mào)國(guó)際城正在發(fā)生一件怪事，開發(fā)商正向該樓盤一期第三批房源369套已購(gòu)戶返還按每平方米約6200元計(jì)的現(xiàn)金。

        該樓盤工作人員向本報(bào)記者具體解釋說(shuō)，該樓盤一期的第三批總計(jì)575套房源于3月28日拿到預(yù)售許可證，當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)為26000元，4月底時(shí)曾沖高至26800元/平方米。時(shí)下銷售均價(jià)將直降6200元/平方米至19800元/平方米。不過(guò)，為了平息這批房源中已購(gòu)戶的憤怒，開發(fā)商決定向這批房源中369套已購(gòu)戶返還他們購(gòu)買時(shí)的價(jià)格與19800元/平方米間的差價(jià)。

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤一期的第一、二批房源的銷售均價(jià)分別為14000元/平方米與18000元/平方米，時(shí)下正在銷售的第三批房源已銷售369套，成交均價(jià)為24315元/平方米，與19800元/平方米的時(shí)下均價(jià)差價(jià)近4500元/平方米。粗略計(jì)算下來(lái)，開發(fā)商將向369套已售房源業(yè)主返還現(xiàn)金近1.66億元。

        京貿(mào)國(guó)際城的大幅調(diào)價(jià)，讓人不由得想起同為通州的樓盤月亮河·御泉公館，該樓盤在10月20日加息前后，突然將銷售均價(jià)從之前的30000元/平方米下調(diào)至26000元/平方米，最低價(jià)從之前的26000元/平方米下探至23000元/平方米。

業(yè)績(jī)不佳緣于定價(jià)虛高

        京貿(mào)國(guó)際城銷售價(jià)格的直降，與該樓盤的銷售業(yè)績(jī)不佳存在直接關(guān)系。

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤一期第三批房源，共計(jì)575套，戶型以小戶型為主。自3月底預(yù)售以來(lái)，近7個(gè)半月后的今天，僅成交369套，成交率僅為64%。而且由于4月新政的影響，這批房源在銷售過(guò)程中還遭遇了3套退房。

        對(duì)于京貿(mào)國(guó)際城的大幅降價(jià)，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉將此歸結(jié)為市場(chǎng)不理性背景下開發(fā)商定價(jià)虛高。

        他認(rèn)為，在調(diào)控政策擠壓下，北京通州樓市已經(jīng)開始降溫。在這種大背景下，一些開發(fā)商，尤其一些之前定價(jià)不理想的開發(fā)商被迫以降價(jià)換銷量。而對(duì)于老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，為了避免影響之前的銷量，只能采取向已購(gòu)用戶補(bǔ)貼之間的差價(jià)。而近2億元的差價(jià)補(bǔ)貼，正好說(shuō)明該樓盤之前定價(jià)的非理性。

        另一位行內(nèi)人士向本報(bào)記者說(shuō)，雖然時(shí)下該樓盤已將均價(jià)由之前虛高的26000元/平方米下調(diào)至19800元/平方米，但定價(jià)仍然偏高。以該樓盤為代表的通州房?jī)r(jià)，依然存在不少的回調(diào)余地。

綠城逆勢(shì)提價(jià)現(xiàn)預(yù)期分歧

        不過(guò)，就在京貿(mào)國(guó)際城降價(jià)的同時(shí)，綠城地產(chǎn)旗下的北京樓盤綠城北京誠(chéng)園將于21日再次提價(jià)。

        據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，樓市調(diào)控后，該樓盤卻逆勢(shì)步入“上漲通道”，與新政的調(diào)控精神背道而馳。該樓盤于3月19日以均價(jià)38000元/平方米開盤后，4月漲至44000元/平方米，此價(jià)格一直維持到樓市調(diào)控初始。然而在10月20日央行加息時(shí)，該樓盤均價(jià)上漲至46000元。本月13日，均價(jià)再次上漲6000元/平方米至52000元/平方米。21日，部分房型房源售價(jià)將再上調(diào)。

        一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者說(shuō)，該樓盤此次的漲價(jià)可能出于“尾盤搏擊”。他說(shuō)，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤286套入市房源中，已售出201套，余下85套尾盤。在開發(fā)商資金充足，樓盤銷量不錯(cuò)且預(yù)期看好的背景下，催生了本次漲價(jià)。京貿(mào)國(guó)際城的降價(jià)與綠城北京誠(chéng)園的漲價(jià)，正說(shuō)明調(diào)控高壓政策下，樓市漸趨不明朗，不同開發(fā)商對(duì)前景預(yù)期開始出現(xiàn)分化。



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