每經(jīng)記者  羅倫  發(fā)自上海

        如果不是兩個(gè)月前，騰飛集團(tuán)旗下的騰飛中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金（以下簡(jiǎn)稱ACCF）從德國(guó)基金SEB和新加坡太平星集團(tuán)手中，以據(jù)估算約13億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了位于上海黃浦區(qū)中心商業(yè)地段且名噪一時(shí)的“高騰大廈”，或許多數(shù)人都不會(huì)對(duì)這個(gè)專注于工業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目，又頗顯低調(diào)的新加坡房地產(chǎn)集團(tuán)留有太深刻的印象。不過(guò)，這一切似乎都將悄然出現(xiàn)某個(gè)轉(zhuǎn)變，因?yàn)榭雌饋?lái)現(xiàn)任騰飛中國(guó)的總裁吳來(lái)順，似乎正對(duì)進(jìn)軍中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“斗志昂揚(yáng)”。

        有著新加坡政府背景的騰飛集團(tuán)的中國(guó)區(qū)總部（以下簡(jiǎn)稱騰飛中國(guó)）位于上海徐家匯商圈開(kāi)外數(shù)百米的天鑰橋路上。在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)，吳來(lái)順明確表示，在ACCF收購(gòu)了高騰大廈，完成了其在上海甲A寫字樓物業(yè)的全額投資之后，騰飛在中國(guó)的長(zhǎng)期商業(yè)計(jì)劃就是“把在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)做大”?！拔覀兊挠?jì)劃是在國(guó)內(nèi)的很多地方，包括大多一二線城市，都可以看到騰飛的大廈、綜合商務(wù)社區(qū)、城市綜合體。”吳來(lái)順說(shuō)。

        是什么讓一個(gè)新加坡人對(duì)中國(guó)地產(chǎn)信心滿滿？

騰飛的戰(zhàn)略投資之疑

        目前，投資中國(guó)寫字樓物業(yè)的外資基金被認(rèn)為多以“機(jī)會(huì)型”為主，看重的多是物業(yè)資產(chǎn)升值回報(bào)、租金增長(zhǎng)速度，而不是租金回報(bào)率。所以，主流業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，即使是注重長(zhǎng)期回報(bào)的戰(zhàn)略型外資基金，在進(jìn)入中國(guó)后，也會(huì)改變其原來(lái)的投資策略，以謀求資產(chǎn)快速升值而轉(zhuǎn)手套利。

        基于上述觀點(diǎn)，加之此前高騰大廈的東家高盛又在短短兩年間，從收購(gòu)到轉(zhuǎn)手，獲取了約39%的物業(yè)升值回報(bào)，自從今年9月初，騰飛收購(gòu)了高騰大廈以來(lái)，吳來(lái)順?biāo)坪蹙蜎](méi)少為“澄清短炒嫌疑”操心。

        不過(guò)不管如何澄清，業(yè)界更為關(guān)注還是高騰大廈的命運(yùn)——是被長(zhǎng)期持有，還是短期持有，抑或當(dāng)即被轉(zhuǎn)手套利？

        接受采訪時(shí)，吳來(lái)順總是一再向記者強(qiáng)調(diào)，此番收購(gòu)高騰大廈是騰飛在中國(guó)的一個(gè)很周全的長(zhǎng)期商業(yè)計(jì)劃，不是單純?yōu)榱耸召?gòu)而收購(gòu)。“優(yōu)質(zhì)的商務(wù)空間是我們的主力，這不是一次性的短期行為，而是一次長(zhǎng)期的商業(yè)計(jì)劃。”吳來(lái)順說(shuō)。

        對(duì)于騰飛對(duì)高騰大廈下一步的規(guī)劃，吳來(lái)順表示，騰飛看到的是高騰大廈的潛能，也正在為這個(gè)物業(yè)進(jìn)行定位。從硬件的使用、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)等方面作進(jìn)一步的提高和優(yōu)化，包括與政府溝通，吸引更多的企業(yè)等，力圖在黃浦一帶成為有實(shí)力企業(yè)的聚集中心。

        至于騰飛下一步在中國(guó)市場(chǎng)的投資戰(zhàn)略，吳來(lái)順也明確向記者表示，“騰飛將在中國(guó)繼續(xù)成立新的房地產(chǎn)基金，投資國(guó)內(nèi)高品質(zhì)的商務(wù)地產(chǎn)?！?br/>
        “我們將選定上海這個(gè)充滿潛力的都市作為開(kāi)拓的首要市場(chǎng)，還包括在北京，都會(huì)收購(gòu)一些好的符合騰飛的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格的樓盤?！眳莵?lái)順說(shuō)。

22年中國(guó)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)歷

        拋開(kāi)略有些敏感的收購(gòu)話題，吳來(lái)順在私下里并不能算是一個(gè)極度外向的人。20多年房地產(chǎn)行業(yè)的歷練，讓吳來(lái)順看起來(lái)總比別人多了一層更深的思慮。

        1988年，在新加坡一家房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)任職的吳來(lái)順，作為一名項(xiàng)目顧問(wèn)來(lái)到了中國(guó)。當(dāng)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚未起步，據(jù)他回憶，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)外雙方在合作和問(wèn)題的處理上都沒(méi)有共識(shí)。

        “當(dāng)時(shí)的客戶公司需要在天津蓋一棟甲級(jí)辦公樓，還有高檔公寓等，但是當(dāng)?shù)氐氖┕り?duì)伍和供應(yīng)商都還不太懂是怎么回事，于是才讓我過(guò)去當(dāng)項(xiàng)目顧問(wèn)。當(dāng)時(shí)覺(jué)得很艱巨，中外的文化差異使得溝通等都會(huì)有很多問(wèn)題，要尋找到一個(gè)平衡點(diǎn)，真的挺難的?！眳莵?lái)順感慨。

        就是在這類差異化的摸索中，吳來(lái)順在中國(guó)經(jīng)歷了22個(gè)年頭。難能可貴的是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)既復(fù)雜又冗長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，從資金的運(yùn)作到項(xiàng)目的尋找、策劃、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理，再到如何讓投資者產(chǎn)生收益回報(bào)、如何管理房地產(chǎn)基金，在房地產(chǎn)行業(yè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都曾出現(xiàn)過(guò)吳來(lái)順的影子。

        吳來(lái)順這樣描述：“很幸運(yùn)在加入騰飛之前，我已經(jīng)在各個(gè)不同的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)中工作過(guò)。兩年前之所以來(lái)到這里，也正好是因?yàn)轵v飛需要這樣一個(gè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中都有過(guò)經(jīng)驗(yàn)的管理者，于是一拍即合?！?br/>
        至于這22年的經(jīng)驗(yàn)到底給他和騰飛的管理注入了什么新的動(dòng)力和元素，吳來(lái)順說(shuō)：“現(xiàn)在，我不會(huì)只從產(chǎn)業(yè)鏈其中的某一個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)考慮問(wèn)題了?！?br/>
        吳來(lái)順打比方說(shuō)，一個(gè)市場(chǎng)部的同事在追蹤一個(gè)客戶的過(guò)程中，滿足客戶的需求往往是他們最關(guān)心的。但這時(shí)，吳來(lái)順就會(huì)和他們說(shuō)，首先要找企業(yè)自己的投資部，從投資的角度去考慮，是否能夠達(dá)到我們的要求；還要考慮對(duì)于開(kāi)發(fā)部來(lái)說(shuō)，我們是否能夠滿足客戶需求，開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)等條件是否確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)，都需要進(jìn)一步的跟進(jìn)。

        “在不同的環(huán)節(jié)，都要用心地學(xué)，才能做得更好。”吳來(lái)順總結(jié)。

        在吳來(lái)順的員工眼中，他們的領(lǐng)導(dǎo)善于納言，但最后的決斷又顯得獨(dú)立而冷靜。

外資房企進(jìn)入實(shí)力說(shuō)話的年代

住宅市場(chǎng)賺不了錢，便轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)——這幾乎成了調(diào)控下諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為自己尋找的出路。商鋪也好，寫字樓也罷，資本在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)真的可以如魚得水嗎？吳來(lái)順的回答是，需要謹(jǐn)慎。

        “在市場(chǎng)環(huán)境好的年代，很多老板在不同行業(yè)賺了一些錢，蓋什么房子都能賣得出。但是，在目前的行業(yè)背景下，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，表面上看來(lái)好像很簡(jiǎn)單，只是投錢的事情，但其實(shí)每個(gè)領(lǐng)域都蘊(yùn)含著它的特殊性和不同的操作體系。很多人在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)后才發(fā)現(xiàn)，根本不是想象的那么簡(jiǎn)單，所以這種（貿(mào)然轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的）想法是很危險(xiǎn)的。畢竟商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不一樣，資金回收沒(méi)有住宅市場(chǎng)那么快，‘壓’的時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)資金的要求也就很高。只有認(rèn)清自己的強(qiáng)項(xiàng)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，才可以踏入這個(gè)行業(yè)?！眳莵?lái)順說(shuō)。

        而吳來(lái)順之所以會(huì)有上述的感觸，也與他22年來(lái)，目睹了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的改變與進(jìn)步有關(guān)。

        “遙想當(dāng)年我們剛來(lái)到中國(guó)的時(shí)候，所能帶動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)鍵一個(gè)是資金，另外一個(gè)就是高樓的開(kāi)發(fā)。由于中國(guó)那時(shí)幾乎沒(méi)有多少高樓大廈，因此，我們?nèi)绾卧O(shè)計(jì)，如何開(kāi)發(fā)建造高樓，對(duì)于國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)都是貢獻(xiàn)。但當(dāng)后來(lái)中國(guó)企業(yè)也逐步達(dá)到這些硬性條件的時(shí)候，我們所能做的也就發(fā)生了改變，變成要考慮如何創(chuàng)造一些新的理念，比如舒適的軟環(huán)境等等。”吳來(lái)順說(shuō)。

        “對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是當(dāng)下的外資房企來(lái)說(shuō)，創(chuàng)新是不能停止的，我們只有順應(yīng)時(shí)代的變化，不停地創(chuàng)新?！眳莵?lái)順總結(jié)。

        面對(duì)日益發(fā)展的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)，吳來(lái)順認(rèn)為，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)從主要依靠出口，到開(kāi)始傾向內(nèi)需，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程?！拔矣行判?，中國(guó)會(huì)成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)?！眳莵?lái)順說(shuō)。

        而每每言及中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，吳來(lái)順的眉宇間都多少會(huì)展現(xiàn)出他更多的關(guān)注和興奮之情。他斬釘截鐵地告訴記者：“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看肯定是好的，商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！边@或許也是他看好中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要理由。



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