中國社科院今天在京發(fā)布2011年《經(jīng)濟藍皮書》。該書對我國今明兩年的房地產(chǎn)形勢與調(diào)控作出分析，今年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。

　　藍皮書也對明年的房價走勢進行了預(yù)測，如果調(diào)控放松，房價將會恢復(fù)性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至?xí)摺?/p>

　　藍皮書特別指出，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅，房價上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。

　　房價·現(xiàn)狀

　　居民收入漲幅比房價少5個百分點

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，2009年同期為4800元左右，房價漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預(yù)計2010年全年住宅價格漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個百分點。

　　三年之間比較發(fā)現(xiàn)漲幅確實降了一大截，但與城鄉(xiāng)居民收入的增長速度相比，仍是在高速領(lǐng)跑，居民腰包里的錢要買房子仍很難。

　　這是因為房價上漲速度要比城鎮(zhèn)居民收入增幅高出5個百分點。

　　2010年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9757元，相比去年增長10.2%，扣除價格因素，實際增長7.5%。

　　普通家庭8.76年不吃不喝買套房

　　普通城鎮(zhèn)居民三口之家8.76年不吃不喝能買一套房，這一數(shù)據(jù)是房價收入比的最直接體現(xiàn)。

　　藍皮書指出，2010年，全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是8.76,農(nóng)民工家庭是10.06。其中，城鎮(zhèn)居民房價收入比比2009年的8.3上升了0.46。

　　從房價收入比看，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，不扣除價格因素，估計為18900元左右。

　　上述數(shù)值是按照城鎮(zhèn)居民每人30平方米以及城鎮(zhèn)居民每戶有3口人進行計算所得出，是用每戶住房總價除以每戶家庭年總收入得出該比值。

　　周天勇表示，按照房價與收入的關(guān)系及家庭負債破產(chǎn)風(fēng)險性考慮，房價收入比保持在3-6較為合適，最高不宜超過7。“超過7，大部分居民已經(jīng)沒有購房的能力了。”他說。

　　記者注意到，這一平均數(shù)值相比房價上漲過快的大中城市而言，是“小巫見大巫”，諸如北京、上海等大城市房價收入比都已經(jīng)達到20以上，也就意味著20多年不吃不喝才能買一套房。

　　對此，藍皮書指出，考慮中國城鄉(xiāng)居民的收入不平衡，中低收入人口占大多數(shù)，在這樣一個房價收入比水平上，在城鎮(zhèn)中需要購買新住宅的家庭，85%沒有能力購買。

　　買房錢超自己6年收入別買房了

　　房價收入比直白解釋：指住房價格與城市居民家庭年收入之比，比值越高，說明居民攢錢買房的年限越長。

　　不僅僅是北京的房價收入比非常高，其他一些大中城市房價收入比都超過了10。據(jù)記者統(tǒng)計，深圳房價收入比超過15，廣州房價收入比也超過13，南京房價收入比超過12，就連大連的房價收入比也超過12。雖然現(xiàn)在工資水平有所提升，但和房價增長速度相比仍相差不少。

　　專家稱：“如果買房花的錢超過自己6年純收入的總和，那就不要考慮買房了。對于多數(shù)人而言，按照現(xiàn)有的收入，8.76年純收入之和就能買起一套房子的人并不是很多。”

　　房價·走勢

　　調(diào)控不能放松否則報復(fù)性上漲

　　藍皮書指出，2011年的房價存在兩種可能：一是價格上漲與暴漲之間惡性循環(huán)，二是房價略有下降，或者是溫和上漲。

　　據(jù)藍皮書預(yù)計，如果經(jīng)濟增長，調(diào)控放松，那么房價將會恢復(fù)性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至?xí)摺Ｓ嘘P(guān)報道顯示，2010年前3個季度全國僅30個納入統(tǒng)計的城市，土地出讓收入就高達9000億元，比上年增長70%，該成本必定會攤?cè)敕績r。

　　藍皮書指出，如果中央政府下決心解決住宅問題，加大城鎮(zhèn)居住用土地供應(yīng)，改革土地制度和地方政府財政稅收渠道，出臺房產(chǎn)稅，嚴(yán)厲打擊土地囤積和房屋的投資投機行為，讓房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤回歸正常水平，2011年，房價有可能略有下跌，或者其漲幅最多為6%，低于城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民工工資增長速度。

　　房價·調(diào)控

　　中國房地產(chǎn)深層次矛盾仍待解決

　　今年4月-9月，國務(wù)院以及各有關(guān)部門都分別出臺了相應(yīng)的措施，遏制房價過快上漲勢頭。

　　藍皮書指出，這些措施對房地產(chǎn)的調(diào)控成效是顯著的，開發(fā)商囤地現(xiàn)象得到了初步的遏制，利用貸款投資和投機住宅的需求也初步得到了控制。但是，問題總是不能完全解決掉。

　　正如專家們所說，中國的房地產(chǎn)有著深層次的矛盾，問題的累積并非一日之寒，所以調(diào)控也遭遇許多困境。

　　藍皮書指出了3方面的矛盾：一是實現(xiàn)居民買得起房的目標(biāo)與猛烈推高房價的土地買賣制度之間的沖突；二是中央要求控制房價和中央與地方之間財政稅收關(guān)系不順的沖突；三是土地是用來吃飯，還是用來居住的矛盾。

　　用稅收手段避免地方政府推高房價

　　周天勇分析指出，要解決中國的住宅問題，需要按照人口城市化的居住需求足額供應(yīng)土地，從房價收入比以及房價上漲速度與居民收入增長速度的關(guān)系入手，科學(xué)調(diào)控房價水平。

　　一小部分特別低收入及貧困居民的住宅，國家要建設(shè)公共租賃房來解決。

　　“宏觀調(diào)控不僅要用信貸手段，更重要的是要用稅收手段，需要徹底改革土地房產(chǎn)及其收入體制，使地方政府能有一個穩(wěn)定合理又不推高房價的房地產(chǎn)財政收入渠道。”周天勇也指出了稅收手段如何控制房價。

　　他建議，對住宅開征房產(chǎn)稅，使居民擁有多套房屋的成本和風(fēng)險提高，特別是要抑制不通過信貸而用自有資金購買多套房及別墅的需求行為。

　　周天勇還建議，要讓在農(nóng)村的資產(chǎn)能夠變現(xiàn)，讓其增強在城市和城鎮(zhèn)中購買住宅的能力。只有這樣，才能從根本上解決中國數(shù)億人的居住問題。

　　保障性住房納入地方政府問責(zé)范圍

　　周清杰表示，政府建立中央和地方的分稅體系，這才是政府調(diào)控房地產(chǎn)的治本之策。

　　范劍平表示，應(yīng)盡量避免行政手段對房地產(chǎn)市場短期造成過強的沖擊，而要高度重視稅收、法制改革等長效機制的建設(shè)。在此輪房地產(chǎn)調(diào)控過程中，中央政府已經(jīng)將保障性住房作為調(diào)控的重點，將保障性住房納入地方政府問責(zé)范圍。

　　另外，將土地出讓金作為補充，將房地產(chǎn)稅率作為調(diào)控市場供求的杠桿，對遏制投機性住房需求將有重要作用。

　　◆專家支持

　　中共中央黨校教授周天勇

　　北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副主任周清杰國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平