每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “收入80億元，損失750億元~900億元。”上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍花了一個晚上，計(jì)算如果全面實(shí)施房產(chǎn)稅，上海地方財(cái)政的得與失。他發(fā)現(xiàn)，每多征1元錢房產(chǎn)稅，上?？赡苁サ耐恋爻鲎尳鹗找鏋?0元錢。

        在他完成計(jì)算的第二天，新華社就報(bào)道稱，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是中央已經(jīng)明確的方向，不可能不征；但是，“房產(chǎn)稅試點(diǎn)有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計(jì)劃一年之內(nèi)將開始試點(diǎn)?！?br/>
        此前，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)信息顯示，上海單價5萬元/平方米以上的高檔住宅，一年的總成交金額為350億元。如果上海最終確實(shí)只對高檔增量房征收房產(chǎn)稅，那么按照傳說中的千分之八的房產(chǎn)稅稅率，上海最多只能增收2.8億元房產(chǎn)稅收。

        損失750億~900億元的土地出讓收入，換取2.8億元的房產(chǎn)稅稅收，這有可能嗎？地方政府會愿意嗎？更為讓人驚訝的是，昨日（12月16日），網(wǎng)上曝出所謂的“房產(chǎn)稅細(xì)則概要”。根據(jù)這個“概要”，房產(chǎn)稅將采用累進(jìn)制，稅率從0.8%到20%。按照這一普征房產(chǎn)稅的“概要”，地方政府似乎確實(shí)可以增加財(cái)產(chǎn)收入。

        但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前環(huán)境下，征收房產(chǎn)稅，目的仍是調(diào)控房價，而不是增加財(cái)政收入。

全面征收難實(shí)施

        昨日，網(wǎng)上突然曝出一則《房產(chǎn)稅征收細(xì)則概要》，宣稱要以年稅率0.8%~20%全面征收房產(chǎn)稅。

        “概要”稱，對于超過免稅面積落在基本居住套數(shù)以內(nèi)的部分，年稅率為0.8%；超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第一套的部分，稅率為3%；超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第二套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第三套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第四套或以上的部分，稅率為20%。

        上述“概要”遭到上海市房屋保障和房屋管理局相關(guān)人士的否認(rèn)。上海多名業(yè)內(nèi)人士在細(xì)讀了“概要”后認(rèn)定，這是網(wǎng)友杜撰的“山寨版”，目前不可能執(zhí)行。

        復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，目前房產(chǎn)稅全面開征還存在技術(shù)難題、信息難題和人們思想上無法接受的困難，需要一個過程。因此，目前房產(chǎn)稅的功能更多是抑制房價，而不是增加財(cái)政收入。

增量房征稅幾率在提高

        尹伯成認(rèn)為，通過增量房先試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的可能性，比全面開征的可能性大得多。

        他分析，從操作層面上看，對增量房產(chǎn)征稅更易操作，執(zhí)行難度大大降低；二來不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大沖擊，利于抑制房價；三來可以通過部分征收，完成全面征收的平穩(wěn)過渡。

        宋會雍同意上述觀點(diǎn)。他認(rèn)為，從以往國家的稅收制度來看，都是以代扣代繳為主。顯然，現(xiàn)在對新增房屋征收房產(chǎn)稅更具可操作性。

房產(chǎn)稅是否會讓房價下跌

        宋會雍認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅會給地方財(cái)政收入帶來損失，是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅一出，房價勢必跌，進(jìn)而導(dǎo)致土地市場的開發(fā)用地乏人問津，連累地價下跌。

        他假設(shè)目前上海市場上有20%的房子空置，估計(jì)為150萬套房屋，其中一半會因?yàn)榉慨a(chǎn)稅而被拋售，這將會使二手房供應(yīng)量遠(yuǎn)超現(xiàn)在的15萬套，勢必因此擠掉房價的“泡沫”，使房價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上縮水65%，連累地價下跌70%~80%，使政府的土地出讓收益減少。

        州聯(lián)集團(tuán)五合智庫總經(jīng)理鄒毅也同意此看法。他在最新的一篇報(bào)告中指出，房產(chǎn)稅會大幅降低自住買家愿意承受的房價水平。

        鄒毅以一套首付比例50%的自住房為例。如果按照5年以上貸款利率6.14%、貸款年限20年、房產(chǎn)稅按0.5%計(jì)算，房價應(yīng)下跌11.34%才能使購房者不超出計(jì)劃支出。如其余條件不變，房產(chǎn)稅按1%計(jì)算，則跌幅應(yīng)為22.68%；如其余條件不變，首付比例為30%，則跌幅應(yīng)為37.8%；如其余條件不變，貸款利率增加，跌幅會減小，貸款年限變短，跌幅也會減小。

        不過，中房信分析師薛建雄并不認(rèn)同上述看法，而是認(rèn)為全面征收房產(chǎn)稅并不會讓房價下跌。因?yàn)榇饲耙呀?jīng)實(shí)施了房產(chǎn)稅的我國香港、新加坡等地的經(jīng)驗(yàn)都表明，要靠房產(chǎn)稅和保障房降房價，可能性非常低。



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