每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        量價齊升又現(xiàn)。

        臨近年末，北京樓市再次躁動不已。近日開盤的萬科長陽半島與綠地花都苑樓盤現(xiàn)場，均出現(xiàn)通宵排隊搶房的“盛況”。

        買氣的回升，早已被敏銳的價格所捕捉。北京中原地產(chǎn)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，北京12月入市的、且在年內(nèi)已至少開盤過一次的17個預(yù)售項目中，12月預(yù)售均價環(huán)比上期樓盤的成交價格，超過50%的項目漲幅超兩成。其中珠江拉維家園的漲幅最高，達(dá)61.8%。

        不僅是一手房火熱，受益于成交均價的大幅上漲，今年北京二手房成交額將再創(chuàng)歷史新高。

過半漲幅超20%

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：截至18日，12月北京41個已取得預(yù)售證的項目，預(yù)售均價達(dá)到了26599元/平方米，環(huán)比11月上漲了12.6%，與二次調(diào)控后的10月相比，預(yù)售均價已上漲近5000元/平方米。

        北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至20日，本月已有17個年內(nèi)至少開盤過一次的老項目入市。其中16個項目的預(yù)售均價，環(huán)比年內(nèi)開盤的上期項目成交均價上漲，13個項目的漲幅超過10%，9個項目的上漲幅度超過20%，3個項目的漲幅超過49%。

        其中，18日開盤的珠江拉維家園，本期項目預(yù)售均價為28250元/平方米，而該樓盤的上一期項目于4月中旬新政后的4月28日開盤，成交均價為17458元/平方米。另一個項目凱德錦繡名苑，于15日開盤，預(yù)售均價為39800元/平方米，而該項目上一期開盤時間為1月27日，成交均價為25449元/平方米。

        對于12月預(yù)售均價的大幅上升，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，其中的一個主要原因是目前部分超高價項目正陸續(xù)入市。

        11月初，北京一度暫停單價每平方米3萬元以上的新樓盤預(yù)售審批。不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自11月下旬開始，3萬元樓盤入市的隱形禁令已開閘。

        北京中原地產(chǎn)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，12月已有11個預(yù)售均價超過3萬元的項目高調(diào)入市，其中利山公館均價高達(dá)80304元/平方米、金科納帕莊園的均價為51000元/平方米。

買房踴躍

        預(yù)售均價的上漲，高價盤的相繼入市，已經(jīng)激活了年末的北京樓市。于是，通宵排隊搶房再現(xiàn)。

        18日，北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)兩個開盤的項目吸引眾多買方蜂擁而至。

        當(dāng)日，綠地集團(tuán)在北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的樓盤綠地花都苑，推出740套房源，結(jié)果引來200余人徹夜排隊搶購，當(dāng)日簽約率近70%。而該區(qū)域的另一個樓盤萬科長陽半島，年內(nèi)推出第四批共計848套房源，均價為16000元/平方米。當(dāng)天竟有近7000組客戶前來搶購，需求量與供給量之比，高達(dá)近9：1。截至當(dāng)天下午5時，所有房源被搶購一空，成為“日光盤”。

        年末北京新房市場的躁動，同樣傳遞至二手房市場。

        北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至18日，12月北京二手房住宅交易套數(shù)達(dá)到了10958套，環(huán)比上月同期的9569套，大幅上漲14.5%。而今年前11月成交量已達(dá)到了17.4518萬套。

        張大偉預(yù)計，2010年北京二手房住宅成交總量可能將達(dá)到19.25萬套。鑒于成交均價已上漲超過四成，今年二手房成交總額將創(chuàng)歷史新高。

        二手房成交金額的高企，張大偉認(rèn)為主要基于3個原因：首先，調(diào)控雖然抑制了部分需求量，但成交均價依然高開高走。他介紹說，2009年北京房價從年初不足1萬元的均價拉高到年底接近2萬元的均價，而2010年4月中旬新政前，房價的再次飛漲，使得成交均價全面超過去年。

        其次，張大偉認(rèn)為，二次調(diào)控對北京樓市的影響不大。北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在7~8月停漲后，9月至今，北京樓價一直處于快速上漲通道中。第三，年底時，高企的CPI及低迷的股市，使得購房仍為通貨膨脹下保值的不二選擇。

調(diào)控效果尚存幾許？

        回頭細(xì)看，對于北京樓市，二次調(diào)控的有效期幾乎只有半個多月。

        張大偉認(rèn)為，這主要是因為在今年通貨膨脹的大背景之下，北京樓市總需求依然旺盛。超前住房需求、被動住房需求和投機(jī)型購房需求成為房價快速上漲的推動力。年內(nèi)雖經(jīng)歷了兩輪樓市調(diào)控，但是通貨膨脹的壓力之下，保值成為每個人不得不面對的實際問題。

        此外，張大偉指出，不僅是保值需求，貨幣源源不斷地入市，包括房子在內(nèi)的資產(chǎn)升值成為必然，嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控也很難阻擋這種趨勢。

        最后是北京人口增漲迅猛，絕對需求大。他表示，目前北京的人口量仍處于快速增長中，但此前北京住宅供應(yīng)量并未見大量增長。因此住宅市場一直處于絕對的供少于求的境況，推動了房價的上漲。

同步播報

滬住宅周成交均價再近新政后最高點(diǎn)

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        在最新的信貸規(guī)模公布后，上海住宅成交量開始出現(xiàn)新一輪的量價齊升。

        佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：12月13日~12月19日，上海市商品住宅成交面積為27.3萬平方米，環(huán)比前周上漲19.2%；成交均價為23421元/平方米，環(huán)比前周大漲10.8%，這一價格已經(jīng)接近新政后的高點(diǎn)（11月30日至12月6日達(dá)到的23489元/平方米）。

        令人擔(dān)心的是，外環(huán)外公寓價格的上漲也是造成商品房成交均價上漲的重要原因。根據(jù)統(tǒng)計，外環(huán)外公寓均價已高達(dá)15860元/平方米，高出年均水平7.5%，不少外環(huán)外公寓項目均價高于2萬元，天御苑和紫竹半島花園更是超過了2.7萬元。

        在這樣的成交氛圍下，上海商品住宅供應(yīng)再創(chuàng)新高，共有28個樓盤上市，商品房新增供應(yīng)面積為49.8萬平方米，環(huán)比前周上漲13%；新增供應(yīng)面積為28.4萬平方米，環(huán)比大漲37%。而建發(fā)新江灣景苑等市區(qū)公寓項目紛紛大面積推盤，由于報價都在3萬元以上，很可能造成全市均價的進(jìn)一步上漲。

        在新房市場升溫的同時，上海二手房市場也重新回暖。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計顯示，12月上半月，二手房的成交量較上月同期增長約三成。

        上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋惠雍表示，人們原本非常擔(dān)心明年國家會采取貨幣緊縮策略，大幅縮減M1和信貸規(guī)模。但是當(dāng)時新的信貸計劃被預(yù)測可能在7.2萬億至7.5萬億之后，市場原本略有低落的情緒受到提振，量價齊升的現(xiàn)象因而再度發(fā)生。



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