每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “去年外資整棟收購上海房產(chǎn)所占的比例僅為14%，而今年外資收購的占比已經(jīng)達(dá)到了57%?！弊蛉眨?2月21日），戴德梁行中國區(qū)投資部聯(lián)席主管葉建成向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，外資對上海房地產(chǎn)的興趣在過去一年中有了非常大的增長。

        根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至昨日，2010年上海的大宗物業(yè)交易總額達(dá)到202.6億元，而2009年的總額達(dá)到255.7億元，根據(jù)上述比例計(jì)算，外資2010年用于收購房地產(chǎn)的投資已達(dá)115.5億元，這意味著比2009年的35.8億元至少增長了2倍以上。葉建成表示，外資投資上海房地產(chǎn)的興趣還在大幅增長，明年投入的資金很有可能比今年更高。

外資在滬再掀房地產(chǎn)收購潮

        在過去的一年中，曾經(jīng)在上海銷聲匿跡的海外資本重又活躍。僅最近兩個(gè)月時(shí)間里，外資在上海就頻頻動(dòng)作，如英國老牌投資商高富諾以近15億元的總價(jià)收購了上海長風(fēng)國際娛樂商業(yè)中心，面積為8.96萬平方米，平均成交單價(jià)為16132元/平方米；其后的11月16日，上海二十一世紀(jì)中心大廈也以9億元的價(jià)格被成功收購。

        葉建成表示，過去一年中，海外投資者正從2008年金融海嘯慢慢恢復(fù)，因此有能力重新在上海尋找合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而除了上海以外，外資對內(nèi)地二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目興趣也日益濃厚。

        此前，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年1月至11月完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共有972家，與2009年同期的819家相比，增長了18.7%。而從每月完成備案的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量來看，年中和年末是開發(fā)商進(jìn)行融資的高峰期。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份和11月份完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)分別達(dá)到了131家、114家。限外令出臺的11月，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)也創(chuàng)下了今年的第二高。

零售物業(yè)備受投資者推崇

        不過，在上海整棟收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的外資，主要興趣更偏重商業(yè)和寫字樓。尤其是寫字樓，在過去的一年中，由于新增供應(yīng)量的減少和空置率的降低，寫字樓的租金價(jià)格在直線上升，回報(bào)率因此將有一定幅度的增長。與此同時(shí)，外資對零售物業(yè)的興趣非常濃厚，未來極有可能會(huì)大量投資各類城市商業(yè)廣場，這與零售物業(yè)的供應(yīng)不足有一定關(guān)系。葉建成表示，在過去幾年時(shí)間里，新的購物中心幾乎沒有大量出現(xiàn)，這也促使外資目前的收購方向更多地關(guān)注在這些零售物業(yè)上。

        葉建成的觀點(diǎn)和幾周前美國城市土地學(xué)會(huì)和普華永道在上海聯(lián)合發(fā)布的《2011年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢》有異曲同工之處。

        后者通過對全球280位投資者的聯(lián)合調(diào)查，把上海列為整個(gè)亞太區(qū)所有城市中最值得購買零售物業(yè)的一個(gè)。在所有物業(yè)中，零售物業(yè)最受投資者推薦，有54.3%的受調(diào)查者建議收購上海的零售物業(yè)，遙遙領(lǐng)先于工業(yè)項(xiàng)目、寫字樓、住宅和酒店。

交易頻繁或只為換手？

        此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾質(zhì)疑，上海的新開業(yè)寫字樓租賃回報(bào)很低，風(fēng)險(xiǎn)又相對較大，為何投資者仍然樂此不疲，大力收購上海的零售物業(yè)？

        對此，業(yè)內(nèi)人士給出的回答是“投資者可以通過長線經(jīng)營提升物業(yè)租金，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格的整體上升?！钡@一解釋顯然只是一些投資者的一廂情愿。因?yàn)榇饲吧虾６鄠€(gè)物業(yè)在長期經(jīng)營之后仍然以失敗告終。去年被大摩專賣的零售項(xiàng)目——無限度廣場就是最好的例子。

        上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍的分析或許能代表本輪外資收購上海零售物業(yè)潮背后的真正意圖。他認(rèn)為，外資對商業(yè)地產(chǎn)的收購只是投資機(jī)構(gòu)把物業(yè)轉(zhuǎn)手給經(jīng)營的買家，即僅僅只是“換手”而已，并不是投資策略有什么突破性的改變。在完成換手后，商業(yè)地產(chǎn)的外資購買熱潮極有可能“退燒”。



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