每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        在樓市調(diào)控頻出重拳之下，豪宅市場曾一度冷靜下來。然而隨著時(shí)間的推移，進(jìn)入12月以后，北上廣深各地豪宅市場又開始活躍起來。

        11月，北京別墅市場入市項(xiàng)目激增13個(gè)；12月第二周上海豪宅逆勢熱銷，成交逾萬平方米，趕超“金九銀十”；而在廣州市場上，11月份中心區(qū)域成交均價(jià)突破2萬元/平方米，某些街道的成交均價(jià)更是達(dá)到5萬元/平方米。

        今年以來，金地、雅居樂等大牌房企公開表示將加強(qiáng)豪宅建設(shè)。預(yù)計(jì)在通脹壓力加大背景下，豪宅市場有望成為下一輪資本逐利的焦點(diǎn)。

一線城市豪宅熱銷

        進(jìn)入11月和12月以來，各地樓市成交量有逐漸放大的趨勢。值得注意是，在這輪交易量放大的背景下，不少區(qū)域豪宅交投異常活躍，拉動(dòng)整體市場均價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)。

        日前，廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)布最新的11月數(shù)據(jù)顯示，受到成交結(jié)構(gòu)影響，11月廣州樓市商品住宅簽約均價(jià)出現(xiàn)反彈，均價(jià)仍維持在13847元/平方米，環(huán)比小幅上揚(yáng)4.5%，同比則大漲17%。

        值得注意的是，在抽樣調(diào)查的區(qū)域中，廣州CBD區(qū)域某街房價(jià)猛漲，首次沖破5萬元大關(guān)，整體廣州市中心區(qū)域樓價(jià)超過2萬元/平方米，樓市調(diào)控形勢再趨嚴(yán)峻。

        記者查閱房管局相關(guān)資料顯示，帶動(dòng)整體均價(jià)突破2萬元/平方米的主要原因主要是受中心區(qū)域某兩個(gè)豪宅樓盤成交價(jià)格高昂的影響。據(jù)悉，其中一豪宅樓盤均價(jià)在4萬~6萬元/平方米之間，而最貴的甚至達(dá)到11萬元/平方米。

        合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，日前廣州兩宗住宅用地拍出高價(jià)，依照其2萬元/平方米的樓面價(jià)來說，只有做豪宅項(xiàng)目才有得賺。

        無獨(dú)有偶，在北京、上海、深圳等一線城市，豪宅的交投也開始呈現(xiàn)局部活躍。據(jù)上海中原研究咨詢部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅市場近來連續(xù)三周成交面積逾萬平方米，交易熱度比“金九銀十”期間還要火爆。而在豪宅價(jià)格上，比如上海徐匯濱江板塊某樓盤，受周邊地理環(huán)境因素影響，價(jià)格原本一直徘徊不前，一直在6萬元/平方米上下波動(dòng)，但目前成交價(jià)格已開始呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢，高層景觀房源單價(jià)已突破9萬元/平方米。

通脹預(yù)期推高高檔物業(yè)價(jià)格

        廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，有能力購買頂級豪宅的人士往往會一次性付款，因此受信貸政策影響不大。在通脹日益嚴(yán)峻的形勢下，北京、上海及深圳的豪宅價(jià)格依然上漲兇猛，成交相對活躍。

        從10月最后一周開始，北京豪宅市場整體成交開始活躍，單價(jià)超過5萬元/平方米的豪宅成交量環(huán)比前一周翻了一番。第三季度，北京豪宅市場簽約均價(jià)創(chuàng)下5.7萬元/平方米的紀(jì)錄，環(huán)比上一季度上漲7.1%，同比漲幅更達(dá)到57%。

        在深圳市場上，限購令、提高首付及停止第三套住房貸款等政策持續(xù)影響樓市，造成觀望氣氛濃厚，置業(yè)門檻提高及預(yù)期房價(jià)回調(diào)，首次置業(yè)者紛紛推遲購房計(jì)劃。然而來自戴德梁行的數(shù)據(jù)仍顯示，在11月成交當(dāng)中，部分豪宅的成交價(jià)仍支撐著市場價(jià)格。

        黎文江認(rèn)為，目前高端市場銷售多主要還是因限購令出臺后，讓不少客戶選擇“一步到位”，出手即挑選了大戶型；其次就是因?yàn)橥浀囊蛩?，可以借此?shí)現(xiàn)增值和保值。

        謝逸楓認(rèn)為，一線城市的市中心土地資源日趨稀少，中心區(qū)豪宅稀缺性提高，因而保值及抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對更強(qiáng)。

地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小于實(shí)體投資

        2008年以來，全球金融風(fēng)暴的影響一直未能消除，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回暖周期較長，部分產(chǎn)業(yè)需求大幅萎縮，不少民營經(jīng)濟(jì)投資人對加大產(chǎn)業(yè)投入仍比較謹(jǐn)慎，大量閑置資金急需尋找出路。基于此，避險(xiǎn)資金進(jìn)入高端地產(chǎn)市場的趨勢日趨明顯。

        黎文江認(rèn)為，今年不少非房企都開始涉足地產(chǎn)，比如玖龍紙業(yè)聯(lián)合其他買家一起在北京CBD拿地都能反映這一趨勢?，F(xiàn)在做實(shí)體風(fēng)險(xiǎn)太大，在沒有太多投資渠道的情況下，房地產(chǎn)還算是比較能夠保值的。

        謝逸楓表示，在通脹壓力下，各項(xiàng)成本都在增加，而不動(dòng)產(chǎn)是最保值的。由于流動(dòng)資金充裕，通脹壓力巨大，購買豪宅將成為一股投資潮流?！艾F(xiàn)在普通住宅市場開始出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，未來豪宅市場也會受到一定影響。但是由于資源的稀缺性，豪宅價(jià)格下調(diào)的幅度不會大于普通商品房?！彼赋?，由于豪宅產(chǎn)品品質(zhì)較高，對調(diào)控政策相對并不敏感，其客戶都具有較強(qiáng)購買力，雖然會觀望，但仍會選擇合適的時(shí)機(jī)出手。

        經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰認(rèn)為，豪宅成交目前還處在一個(gè)緩慢上升階段，并沒有急升，也沒有急跌。2011年，防通脹將會是一個(gè)重點(diǎn)，因此通脹的水平相比今年應(yīng)該會有所下跌，所以保值防通脹的需求也會有一定比例的下調(diào)。但是一旦政策放開，受今年限購限貸政策壓抑的這一群體明年可能會是交投的主力之一。



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