每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        對房地產(chǎn)市場的參與者來說，調(diào)控與通脹，或許將成為貫穿2011年全年的主線。投資人不得不游走于這對矛盾之間，不得不在“購房還是持幣”之間艱難選擇，不得不就“何時出手，投資何處”的難題猶豫徘徊?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》從這個“兩難”出發(fā)，向左走，向右走，為您分析2011年樓市的走向，以便讀者作出投資判斷。

        2010年4月和9月的樓市調(diào)控政策出臺，普通購房者的收入相對房價卻愈行愈遠(yuǎn)，導(dǎo)致社會矛盾和輿論壓力不斷增大，房價在2011年續(xù)演2009~2010年普遍性大漲的可能性有多大？

        另一方面，盡管此次樓市調(diào)控力度之大、決心之強(qiáng)前所未有，但以行政調(diào)控的方式使房價大幅下降恐怕難以實現(xiàn)。由于美國QE2引起的通貨膨脹壓力，資金回流樓市的苗頭初現(xiàn)。

第三輪調(diào)控呼之欲出房價能漲多少？

        今年4月和9月的兩次宏觀調(diào)控政策帶來的成交量下跌，僅維持了一兩個月。有人問，高房價還能扛多久？

        房貸政策僅是貨幣政策的一種反應(yīng)。今年10月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告認(rèn)為，M1（狹義貨幣供應(yīng)量）的走勢通常領(lǐng)先樓市5個月，M1同比增速于今年9月份回落至20.87%，連續(xù)兩個月低于22%。M1增速將繼續(xù)下降，可能明年一季度觸底，預(yù)期明年二三季度，房價將出現(xiàn)負(fù)增長。

        貨幣供應(yīng)量的收緊，會讓銀行更堅定地執(zhí)行央行的房貸政策。

        當(dāng)然,貨幣政策的收緊，并不一定意味著房價的下跌。因為在貨幣供應(yīng)的增量放慢時，市場的新增商品住宅供應(yīng)也會減少。

        為了避免資金鏈緊張，各家公司大幅減少了購地支出。

        與此同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還在今年出臺了加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的通知，進(jìn)一步收緊開發(fā)商的資金流動性。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、SOHO中國董事長潘石屹等房地產(chǎn)大佬在政策出臺之后，均認(rèn)為這一系列政策將使市場供應(yīng)量在中遠(yuǎn)期內(nèi)進(jìn)一步縮小。

        上海華燕資深分析師說，房價艱難上漲的可能性很高。他相信明年的新增信貸額度依然會達(dá)到7.5萬億。如果貸款金額達(dá)到這個數(shù)字，目前的房價將得到支撐。

通脹泛濫房價能跌多少？

        國家統(tǒng)計局公布2011年全年平均CPI已經(jīng)由今年的3%升至4%。

        中房信分析師邢倩說，由于貿(mào)易順差仍處高位，美國QE2加強(qiáng)了國內(nèi)外高利差的預(yù)期，人民幣升值加速，推動熱錢流入速度。再加上銀根緊縮預(yù)期下，銀行或提前為明年作準(zhǔn)備。通脹壓力再加上流動性過剩，都放大了房地產(chǎn)保值功能。

        看來能讓房價下跌的理由僅剩一個——貨幣政策的緊縮。歷史數(shù)據(jù)表明，一旦國家收緊貨幣供應(yīng)，開發(fā)商的資金鏈將受巨大影響，降價成為主要手段。

        目前商品房庫存緩慢上行，北京、上海、廣州等9個主要大中城市的可銷售商品房（新房）面積已接近2009年最高點(diǎn)。價格調(diào)整是去庫存的先決條件，因此，本輪調(diào)控中房價調(diào)整是必然的。

        調(diào)整并不意味著房價會大跌。根據(jù)中信建投證券研究發(fā)展部的報告，在勞動力成本、原材料成本、土地價格居高不下，各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)有增無減的背景下，2011年名義房價出現(xiàn)大幅下跌不可能。

延伸閱讀

樓市周期論：2011將成新一輪起點(diǎn)？

        “2011年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)分化日益明顯，順應(yīng)市場并提前應(yīng)對的公司將借助市場調(diào)整良機(jī)擴(kuò)大市場份額，而融資不暢導(dǎo)致部分企業(yè)擺脫不了被收購的命運(yùn)。”

        當(dāng)投資者和開發(fā)商為2010年創(chuàng)造的有史以來最佳業(yè)績彈冠相慶時，中信建設(shè)證券投資發(fā)展部的一份報告，給他們潑了一盆冷水。

        萬科在2010年開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的千億時代，但對更多的公司來說，今年有史以來最牛業(yè)績很可能成為“絕唱”。在保障性住房擴(kuò)增、開發(fā)商的資金被收緊的情況下，2011年很可能給開發(fā)商的“黃金10年”畫上句點(diǎn)，行業(yè)的分化和轉(zhuǎn)型似乎成為必然。

        2011年，會成為樓市的一個新拐點(diǎn)嗎？

        中信建投發(fā)展部預(yù)測，今年開發(fā)商的資金狀況并不妙。根據(jù)他們對40家房地產(chǎn)公司的調(diào)查，很多開發(fā)商的買地費(fèi)用同比大幅下降，存貨占流動資產(chǎn)的水平卻出現(xiàn)了上升，由2009年的65.84%，上升到了2010年三季度末的68.66%，預(yù)測2010年存貨占流動資產(chǎn)的水平會達(dá)到69.44%。

        庫存的增長將挑戰(zhàn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。截至2010年10月，北京、上海、廣州、杭州、南京、福州、寧波、重慶、蘇州等9個城市的可售面積共約9515萬平方米，接近2009年高峰時的10600萬平方米。

        正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文說，因為通脹而產(chǎn)生的加息和存準(zhǔn)率提高，不僅增加開發(fā)商的財務(wù)成本，減少他們的銀行貸款金額，也會進(jìn)一步減少消費(fèi)者的購買需求，令資金鏈更加緊張。

        令開發(fā)商不安的是，限購令還有可能延續(xù)。截至目前，已有北京、上海、深圳等16個城市加入到限購的行列中。

        這種情況下，樓市的成交將主要由一線和部分二線城市，向其他城市轉(zhuǎn)移。提前布局在上述城市的部分開發(fā)商將受益。廣發(fā)證券報告認(rèn)為，萬科、保利和金地能在今年再創(chuàng)銷售額歷史新高，和其縱深發(fā)展策略有很大關(guān)聯(lián)。

        但整個房地產(chǎn)行業(yè)把萬科列為學(xué)習(xí)榜樣的很少，更多在向星河灣學(xué)習(xí)。華燕分析師張宏偉認(rèn)為，開發(fā)商做精品住宅已是大勢所趨。

        地產(chǎn)業(yè)的分化也反映在盈利方式上。過去一年，商業(yè)地產(chǎn)成為大部分房企的“核武器”，甚至連曾經(jīng)只專注發(fā)展住宅的萬科，也成立了商業(yè)地產(chǎn)部門。

        同時，一些房企開始重新設(shè)定自己的行業(yè)定位。復(fù)地、金地等在年初就設(shè)定了金融+地產(chǎn)的定位。

        薛迥文認(rèn)為，與其說是新的行業(yè)周期開始，倒不如說是行業(yè)周期進(jìn)入了一個拐點(diǎn)。他預(yù)言，下一個10年將是中國房地產(chǎn)業(yè)兼并重組的10年，行業(yè)集中度將更高。中小房地產(chǎn)企業(yè)要么被大公司吞并；要么在細(xì)分的市場中發(fā)展；要么發(fā)展成為房地產(chǎn)基金。



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