樓市調(diào)控政策不斷的2010年，卻意外地成為了繼2009年后，中國(guó)樓市有史以來(lái)第二個(gè)好年景?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》特邀4位房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家，總結(jié)了2010年和2011年樓市最受關(guān)注的幾個(gè)房地產(chǎn)關(guān)鍵詞，調(diào)控、房產(chǎn)稅、保障房、限購(gòu)令……

        下一步的調(diào)控政策如何？早聞其聲、不見(jiàn)其形的房產(chǎn)稅何時(shí)開(kāi)征，稅基、稅率如何，短期以及長(zhǎng)期將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？2010年保障房建設(shè)規(guī)模如何，對(duì)商品房市場(chǎng)有何影響？如果樓市繼續(xù)火爆，下一步，可能出臺(tái)哪些調(diào)控政策？

房產(chǎn)稅未必能顯著抑制房?jī)r(jià)

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)  楊紅旭

        今年以來(lái)，在林林總總的房地產(chǎn)政策中，房產(chǎn)稅堪稱(chēng)最為詭譎。

        3月份開(kāi)始，有關(guān)重慶市和上海市試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息出爐，版本較多，概念也不統(tǒng)一，不過(guò)實(shí)質(zhì)都是對(duì)住房的持有環(huán)節(jié)征稅。4月出臺(tái)的“國(guó)十條”中提出：財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中更直接：逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。財(cái)政部和國(guó)稅總局在9月30日答記者問(wèn)時(shí)表示：對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，但考慮到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)。在10月中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中，再次明確提出：研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

        各種信息表明，上海和重慶必定是第一批試點(diǎn)城市，而且準(zhǔn)備工作基本就緒，就等中央批準(zhǔn)。

        從政府和行業(yè)角度考量，房產(chǎn)稅必須開(kāi)征。我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)已經(jīng)偏重，然而結(jié)構(gòu)不合理，主要集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)名義上有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，實(shí)際上在住宅領(lǐng)域卻是空白。

        另外，房產(chǎn)稅開(kāi)征后，確實(shí)能在一定程度上抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

        為什么說(shuō)只是“一定程度”有作用？因?yàn)橐拦P者看，房產(chǎn)稅開(kāi)征后短期內(nèi)影響顯著，若長(zhǎng)期而論，這一利空將被市場(chǎng)消化、吸收，終歸像國(guó)外一樣，成為正常稅收制度的一部分，難以成為抑制房?jī)r(jià)的“靈丹妙藥”。

        至于具體的稅基和稅率，在試點(diǎn)開(kāi)征階段，不會(huì)太大和太高，主要是要避免造成太大的阻力。重慶方案明確向高檔住房開(kāi)征，上海只向增量房開(kāi)征，而且或?qū)⒁?guī)定人均70平方米以下面積免征。若實(shí)行單一稅率，按0.4％～0.8%征收的可能性較大。

        什么時(shí)候會(huì)推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)？若12月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，則短期內(nèi)出臺(tái)的可能性很大，2011年“兩會(huì)”之前是一個(gè)重要的時(shí)間窗口。房產(chǎn)稅由試點(diǎn)城市擴(kuò)展到全國(guó)，預(yù)期將會(huì)經(jīng)歷多年。在此期間，大家不要奢望房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的效果會(huì)有多么顯著。

樓市可持續(xù)發(fā)展  需加強(qiáng)法制管理

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任  王玨林

        當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱、住房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)快是多種因素所致，不僅有房地產(chǎn)市場(chǎng)本身問(wèn)題，如法律制度的完善問(wèn)題、市場(chǎng)管理不規(guī)范問(wèn)題、房屋結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題等；還有房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展外部環(huán)境的變化，如基礎(chǔ)設(shè)施投資比例過(guò)大、社會(huì)流動(dòng)資金過(guò)于集中、家庭消費(fèi)過(guò)于集中等。階段性地采用一些政策調(diào)節(jié)市場(chǎng)屬于正常行為，但房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，就必須有管理措施、手段的參與，即法制管理。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)稅只能在條件成熟后分批推進(jìn)，成熟一個(gè)，批準(zhǔn)一個(gè)，歸根結(jié)底房地產(chǎn)市場(chǎng)要加快法制建設(shè)和管理。

        此外，雖然信貸政策是調(diào)整消費(fèi)最有力的辦法，但要僅靠信貸解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題和調(diào)整房?jī)r(jià)，還有一定的難度?，F(xiàn)在來(lái)看，提高銀行儲(chǔ)備金率，減少貸款指標(biāo)，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到兩大困難，一是融資相對(duì)難了一些；二是加大了融資和還貸成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有迎接各方面困難的準(zhǔn)備，要通過(guò)合理開(kāi)發(fā)、快速周轉(zhuǎn)資金、提高品質(zhì)來(lái)贏得市場(chǎng)的份額。

        這輪宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了階段性效果，但距建設(shè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的差距，市場(chǎng)中存在的突出問(wèn)題正逐步加以解決，城市供求矛盾已經(jīng)引起了重視。

        近兩年我國(guó)保障性住房建設(shè)才以較快速度發(fā)展，解決歷史遺留下的問(wèn)題，不可能一蹴而就，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。另外需要通過(guò)制度上的完善、多種形式、多種渠道來(lái)解決低收入家庭的住房問(wèn)題。今年我國(guó)580萬(wàn)套保障性住房計(jì)劃完成沒(méi)有什么問(wèn)題，明年還會(huì)有更大發(fā)展。

        看來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要更長(zhǎng)的時(shí)間，需要從法治、制度上規(guī)范解決用政策調(diào)控的辦法。

經(jīng)濟(jì)向好或致樓市調(diào)控趨嚴(yán)

世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)、首席市場(chǎng)分析師  王海斌

        11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，投資、出口、消費(fèi)等均大幅增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，這將給樓市調(diào)控帶來(lái)很大的騰挪空間和靈活性。樓市在史上最強(qiáng)調(diào)控高壓下，部分城市的11月樓市成交量出現(xiàn)反彈。在經(jīng)濟(jì)向好和樓市反彈的雙重影響下，未來(lái)樓市調(diào)控或趨嚴(yán)格化、常態(tài)化。

        目前樓市又呈現(xiàn)反彈的跡象，筆者認(rèn)為，政府依然會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)樓市的調(diào)控。目的不僅僅在于樓市本身，而且對(duì)于遏制通貨膨脹來(lái)講，也是非常必要的，因?yàn)橹挥匈Y產(chǎn)價(jià)格上漲被控制住了，通貨膨脹的控制才有可能。

        首先，短時(shí)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不會(huì)放松，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)的力量在不斷積聚，變得越來(lái)越強(qiáng)，政策松動(dòng)或退出一定會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)報(bào)復(fù)性上漲。另一方面，11月份CPI沖破了5%的警戒線，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控會(huì)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀某掷m(xù)上升而被更嚴(yán)厲調(diào)控。若這次反彈持續(xù)，不排除未來(lái)會(huì)繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平。

        第二，在稅收方面，最大的可能就是房產(chǎn)稅的出臺(tái)，目前盛傳的是重慶和上海將試點(diǎn)，雖然傳聞未經(jīng)證實(shí)，但最終出臺(tái)房產(chǎn)稅的結(jié)果是難以改變的。另外，目前土地增值稅針對(duì)個(gè)人而言是免征，但是未來(lái)這一優(yōu)惠是否會(huì)取消亦存在一定變數(shù)。

        第三，限購(gòu)令擴(kuò)大化。目前有16個(gè)城市先后實(shí)施樓市限購(gòu)政策，但是成交量卻依然有反彈跡象，因此限購(gòu)令在未來(lái)還存在擴(kuò)大化的可能。

        第四，保障房建設(shè)提速。目前保障房建設(shè)已經(jīng)由2010年的580萬(wàn)套提高到2011年的1000萬(wàn)套，可謂大幅增長(zhǎng)。相信未來(lái)保障房的建設(shè)力度將會(huì)越來(lái)越大，從而逐步分流商品房市場(chǎng)的購(gòu)房需求。

        總之，樓市調(diào)控趨嚴(yán)在短期來(lái)看將是可以預(yù)見(jiàn)的。同時(shí)，2011年春節(jié)將近，明年的全國(guó)兩會(huì)亦隨后而至，受調(diào)控政策趨嚴(yán)的影響，或會(huì)在明年初迎來(lái)這一輪樓市成交量的第二次觸底。

保障房需補(bǔ)位  雙軌制才是調(diào)控王道

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長(zhǎng)  陳寶存

        明年中國(guó)擬投資1.4萬(wàn)億建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，筆者認(rèn)為，需要做好以下關(guān)鍵的幾點(diǎn)工作：第一，公共租賃房將占主要部分；第二，2011年的1000萬(wàn)套保障房投資將達(dá)1.4萬(wàn)億元，將達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資總額的近1/5；第三，盡快建立起由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制；第四，保障性安居工程建立的融資平臺(tái)不在清理地方融資平臺(tái)范圍之內(nèi)；第五，公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)。

        如果以上五點(diǎn)工作得以順利實(shí)施，我們便可從中看到2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)。

        首先，保障房建設(shè)提速，要輔以住房觀念的改變。租賃房成為保障房建設(shè)的主體，而棚戶區(qū)以及所有舊城改造的拆遷安置，也成為保障最低收入人群住房改善的主要形式。

        其次，由于成本因素，特別是開(kāi)發(fā)成本中占據(jù)最大比重的土地價(jià)格較難控制，而且時(shí)下商品房配建保障房的方式日漸增多，此舉只會(huì)加大商品房建設(shè)成本，因此商品房?jī)r(jià)格上漲仍是趨勢(shì)。

        第三，雖然保障房中公租房建設(shè)在提速，但鑒于建設(shè)速度，明年公租房上市量不會(huì)很大，因此明年市場(chǎng)化出租房仍是租賃市場(chǎng)的絕對(duì)主角，鑒于此，由于供不應(yīng)求以及通脹的影響，明年房租上漲的趨勢(shì)很難避免。

        第四，2009年與2010年銷(xiāo)售的火爆，使房企手中已積累了大量現(xiàn)金流。即使明年貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，一二三線城市的房企資金鏈也不會(huì)緊繃。此外，房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的手段多樣，即使資金鏈發(fā)生問(wèn)題，房企也可通過(guò)縮減新的投資來(lái)達(dá)到新的資金鏈平衡。

        第五，商品房與保障房分開(kāi)管理、并行發(fā)展的雙軌制是市場(chǎng)選擇的必然。

        筆者建議正視現(xiàn)實(shí)，完善市場(chǎng)中商品房開(kāi)發(fā)的綜合管理，鼓勵(lì)建設(shè)商品房的同時(shí)，也大力推動(dòng)保障房建設(shè)，但是這種推動(dòng)一定是鼓勵(lì)房企和社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)與管理，而不是相反。



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