楊羚強(qiáng)
　　

　　估計(jì)今天或者明天，各家報(bào)紙又要因?yàn)樽蛱煅胄屑酉⒄f(shuō)開(kāi)發(fā)商資金緊張，或者融資成本加大，一些不太懂行的媒體又要發(fā)表社論稱，房?jī)r(jià)將會(huì)回落，似乎只要開(kāi)發(fā)商資金緊張了就一定會(huì)降價(jià)，那么天下寒士俱歡顏。暫且不論這種想法有多短視（幾乎所有人都知道開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張所能帶來(lái)的跌價(jià)只會(huì)短期發(fā)生，中長(zhǎng)期則會(huì)造成供應(yīng)緊缺，則必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲），單單就壓縮開(kāi)發(fā)商資金鏈來(lái)說(shuō)，如果調(diào)控始終以這種方式進(jìn)行，我想最后的結(jié)果就象是長(zhǎng)期服用抗生素后的病毒，自然而然地有了很強(qiáng)的抗藥性。
　　
　　在有關(guān)部門出臺(tái)緊縮開(kāi)發(fā)商資金鏈的有關(guān)調(diào)控政策時(shí)，恐怕不會(huì)也不愿想到開(kāi)發(fā)商會(huì)發(fā)展一種能力去應(yīng)對(duì)收縮他們資金鏈的手段吧。
　　
　　就在這個(gè)周四，我接觸到了世茂股份分管影院的老總，他對(duì)電影業(yè)的熱忱，讓我十分驚訝。因?yàn)?，他居然為了做好電影業(yè)，專門從美國(guó)進(jìn)口原味的爆米花，以培養(yǎng)世茂電影的特色文化。看得出，他對(duì)電影的熱愛(ài)，是那種發(fā)燒友級(jí)別的，為了做好電影，他甚至嚴(yán)格要求電影燈泡使用時(shí)間，以使每部電影放映都能給觀眾最佳的視覺(jué)效果。（由于燈泡成本不便宜，而觀眾對(duì)其中的差別并不太了解，因此很少有影院會(huì)如此苛刻地強(qiáng)迫自己在極短時(shí)間內(nèi)換燈泡）令人驚訝的是世茂股份居然毫無(wú)保留地支持他，愿意以極高的投入做電影。
　　
　　這讓我十分看不懂。雖說(shuō)電影的利潤(rùn)率可能高于房地產(chǎn)，但一年的營(yíng)業(yè)額估計(jì)只是地產(chǎn)業(yè)的九牛一毛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和地產(chǎn)相比。而且和地產(chǎn)的存貨因?yàn)榉績(jī)r(jià)和地價(jià)上漲下不斷升值相比，電影的固定資產(chǎn)是有使用周期，是要折舊的。
　　
　　昨天，我的會(huì)計(jì)老師比較了幾個(gè)現(xiàn)金流企業(yè)，我發(fā)現(xiàn)了世茂股份怎么做或許另有原因。如果說(shuō)，明年的調(diào)控會(huì)讓地產(chǎn)業(yè)很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)、投資性現(xiàn)金流為負(fù)，有個(gè)別的甚至可能籌資性現(xiàn)金流也為負(fù)。
　　
　　那么電影業(yè)、百貨業(yè)等傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)，它的現(xiàn)金流表，通常會(huì)是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，投資性現(xiàn)金流為正，籌資性現(xiàn)金流為負(fù)。用電影業(yè)、百貨業(yè)，包括世茂股份現(xiàn)在做的游樂(lè)場(chǎng)業(yè)帶來(lái)的正值的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流，來(lái)彌補(bǔ)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊。
　　
　　實(shí)際上，在2005年國(guó)家首次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控之后，類似的資產(chǎn)組合的捆綁方式，就出現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)。我們看到很多的房地產(chǎn)公司都有自己的酒店、寫字樓，甚至是電影業(yè)、籃球隊(duì)、足球隊(duì)。
　　
　　當(dāng)年，我們始終看不懂開(kāi)發(fā)商的這種似乎是玩票的行為，我們更喜歡象萬(wàn)科這樣只做住宅的單一業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)商，認(rèn)為那些做房地產(chǎn)以外其他行業(yè)的都是旁門左道，并不會(huì)有好的結(jié)果。我們甚至對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不看好，一方面是因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)，另一方面則是因?yàn)檫@種模式回收資金速度太長(zhǎng)，企業(yè)很難迅速用杠桿方式規(guī)模化。
　　
　　但是，越來(lái)越頻繁的對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金抽血?jiǎng)幼?，讓我們看到了開(kāi)發(fā)商這樣做的真正用意。用另一種擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的行業(yè)，維系企業(yè)的正常血脈，以保證項(xiàng)目在銷售速度不快的情況下，依然能有足夠的資金維持。待收緊開(kāi)發(fā)商資金的政策，產(chǎn)生另外的一種后果，供應(yīng)開(kāi)始緊張后，提高曾經(jīng)滯銷項(xiàng)目的售價(jià)。用漲價(jià)的方法，來(lái)彌補(bǔ)長(zhǎng)期未能售出房屋的財(cái)務(wù)成本和銷售費(fèi)用，同時(shí)也使投資在資金周轉(zhuǎn)時(shí)間變長(zhǎng)后，能通過(guò)擴(kuò)大利潤(rùn)來(lái)保持原定的凈資產(chǎn)收益率。
　　
　　實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商從事酒店、零售、旅游等其他產(chǎn)業(yè)，所獲得的收益還不僅僅限于此。如果，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)部門能順便發(fā)行自己的購(gòu)物卡，那就等于給公司增加了一個(gè)銀行。只要能夠不斷賣掉新的購(gòu)物卡，那么購(gòu)物卡內(nèi)的預(yù)收帳款，顯然可以為開(kāi)發(fā)商所利用。即使為了發(fā)行這些購(gòu)物卡，開(kāi)發(fā)商可能要提供5%的折扣，也是劃算的。試想下，如果從銀行里獲取貸款，那成本會(huì)是多大？
　　
　　另外，開(kāi)發(fā)商旗下的各種酒店、零售事業(yè)，也是獲取貸款的好保證。相比于一次性投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，銀行更愿意向能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的酒店、零售商業(yè)提供貸款，而這些周期長(zhǎng)利率低的貸款，顯然可以進(jìn)一步延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的還債時(shí)間。
　　
　　所以說(shuō)，要靠現(xiàn)在的現(xiàn)金收縮政策壓房?jī)r(jià)，會(huì)有多困難！這也就是為什么今年兩次調(diào)控后不久，房地產(chǎn)就又重新回到了量?jī)r(jià)齊剩的軌道的真正原因。