溫總理再表決心抑房價 新調控將開始?
2010-12-28 01:14:26
每日經濟新聞記者 徐奎松
話題緣起
年末房價又瘋狂,網民驚呼“狼回頭”,學者則對“史上最嚴厲的樓市調控”產生種種懷疑。
12月26日,國務院總理溫家寶在中央人民廣播電臺直播間與網友交流時表示,將繼續(xù)加大力度抑制房地產投機,并承諾“在任期內一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”,為實現(xiàn)這個目標而努力,絕不會退縮。
調控房價的重心在哪里?27日,《人民日報》發(fā)表了批評地方土地財政的文章,就很能說明問題。2011年中國房地產宏觀調控政策要不要再出重拳?如何出拳?今天邀請了全國人大財經委副主任賀鏗和全國政協(xié)委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明先生一起探討這些問題。
調控不會半途而廢
NBD:溫家寶總理26日在中央人民廣播電臺對房地產市場的講話,傳遞出什么信號?
賀鏗:溫總理的講話是對公眾的承諾,也是中央政府治理房地產市場、尤其是遏制高房價的決心不變。
蔡繼明:溫總理的表態(tài),是中央政府向公眾傳遞的一個重要信息——中央政府調控房價的決心不可動搖,不會半途而廢。這種態(tài)度與溫總理在今年初的《政府工作報告》中的說法是一致的,那就是要堅決控制住房價過快上漲。我預計,2011年初就會有新的措施出臺。
今年全國“兩會”時,許多全國人大代表和政協(xié)委員對房價居高不下進行了批評。一年來,住建部、國土部、央行以及國務院的其他有關部門,也出臺了“國十條”和“新五條”等一些列調控房價的措施。但是,從今年9月份以后,房價再次反彈,說明人們對房價上漲還有一個很大的預期,也說明公眾對政府的宏觀調控缺乏信心,預期房價上漲它就會上漲。所以,我認為,中央必須再次出動調控房價措施,而且不是在“國十條”和“新五條”的基礎上進行的簡單修改,而是強有力的整治。寧可讓銀行暫時受到一點損失,也要保證房地產市場經過一段時間的恢復,把房價徹底降下來,進入健康發(fā)展軌跡。中央必須要有這樣的決心,必須付出一定的代價。把房價降下來,不可能讓各方都滿意,不可能讓各方利益保持均衡,不忍受和犧牲一部分暫時利益是不可能的。
如果政府不繼續(xù)遏制房價,就像社科院藍皮書中說的,2011年的房價會出現(xiàn)報復性地暴漲?!胺堑洹逼陂g市民少出門抑制了消費,過后消費出現(xiàn)成倍增長現(xiàn)象,房價也一樣會出現(xiàn)這種效果。
現(xiàn)有政策無伸展空間
NBD:現(xiàn)有的房地產調控政策還有沒有伸展空間?
蔡繼明:現(xiàn)有的政策已經沒有伸展空間了,起不到作用。今年前三個季度數(shù)據(jù)顯示,房價有所控制,但沒有下降,還在上升,所以政策效果不大。這說明年初中央的宏觀調控目標有點保守,僅僅是遏制房價過快上漲的勢頭。按去年各地統(tǒng)計的房價上漲數(shù)字是25%,有的地區(qū)上漲50%,有一些樓盤是100%地上漲。如果政府僅僅是遏制過快上漲的價格,會給公眾留下的印象就是默認目前的高房價,默認高房價是合理的。我在今年全國“兩會”上提交的提案,不僅是遏制房價上升,而且要想方設法把房價降下來,降幅30%甚至是50%。這樣才能與居民收入真正縮小差距,居民購買量才能大大增加。
賀鏗:今年的房價走勢說明房地產調控政策還是偏軟的,要想降低高房價,非“釜底抽薪”不可;否則,不會有實質性變化。
NBD:對于房價,是“總理說了算,還是總經理說了算”?
蔡繼明:房價是總理說了算,還是總經理說了算?我認為,兩者都有說了算的地方。但是,現(xiàn)在的首要問題是高房價,高房價問題不在房地產市場,也不是在開發(fā)企業(yè)的總經理,而是在政府。所以,房價首先應該是政府說了算。說政府說了算,并不是說政府命令房價下降,而是說政府通過出臺房地產政策、土地政策和租房政策等調控房價。從目前的這些層面看,我們的政策或者對政策的執(zhí)行不夠給力,問題不是在市場。
具體分析,造成高房價的原因是供給與需求不對稱:一是人們對高房價的預期;二是高收入階層與投機購房占據(jù)了很大比例,低收入階層沒有那么高的購買力;三是央企與政府的辦事機構集團化購房;四是企業(yè)給某些官員購買腐敗性住房。
從供給層面看,首先是政府壟斷了土地。央企大范圍購買地皮,推高土地成本;地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)中過多地收取土地出讓金以及各種中間費用,構成了一個系列型的土地財政,這就造成供給曲線很難向需求移動。此外,還有建房供給問題?,F(xiàn)在只允許在國有土地上建房,集體土地上建起的小產權房,已經累計有60多億平方米,但是不允許這些小產權房進入市場,是進一步壟斷房源的做法,造成供給水平難以大幅度提高的局面。
建房也應“對號入座”?
NBD:2011年如果中央再出遏制高房價的政策,重心應該是什么?
賀鏗:我的觀點早就在很多媒體上說得很明白:一是取締地方的土地財政;二是盡快出臺物業(yè)稅。
蔡繼明:要想從根本上有效地消除目前高房價和房地產混亂現(xiàn)象,我有三個層面的看法:
一是打破地方政府對土地的獨家壟斷。10多年來,開發(fā)商品房大量圈占農村土地的勢頭必須停止。農村的土地是集體所有,按照政策規(guī)定,集體土地不能建設商品房,而有些地方政府一直在做偷梁換柱的游戲。第一步是把土地收過來,變成國有土地,地方政府就成為所有建設工程唯一的土地供應者;第二步是把土地通過市場化方式出讓交給開發(fā)商。壟斷價格一旦與市場掛鉤,價格一定會瘋長。
如何打破土地財政壟斷?農村土地的利用,不能根據(jù)土地屬性加以歧視,給予不同待遇。不能說農村的土地不能建大樓,第二天政府收回變成國有土地就可以建大樓了。只有打破土地供給的集體與國有的屬性界限,讓農民土地進入市場資源交易,建成后的商品房價格就會拉下來。當然,必須用規(guī)劃政策來約束這樣的土地利用,以確保18億畝耕地紅線不被突破。
二是央企要徹底退出房地產市場。在地價不斷飆升的過程中,央企起到了推波助瀾的作用。央企是代表著國家利益,應該做民營企業(yè)不愿意做、不能做的事,房地產市場是任何一個企業(yè)都有能力做好的,沒有必要讓央企來做。央企退出,民營企業(yè)就可以形成更公平的競爭。
三是在對每年度的增量土地規(guī)劃中,要進行增量調控。措施是,要對土地使用和未來形成的住房進行分類:15%的土地用于廉租房和保障性住房的建設,用于補給最低收入階層的住房供應;拿出50%土地建設自住房,在出讓土地時就應該明確規(guī)定,土地是自住房建設用地,建成的自住房限制銷售,產權證上就應該注明,10年之內不許出售。政府應該說明,所建的自住房就是讓你自住的,不是讓你賣的;另外,再拿出20%的規(guī)劃用地用于擴建改善型住房。比喻說,你原先是住自住房,現(xiàn)在生活水平提高了,有了積累,那么就可以再購買改善型住房,但規(guī)定限制期限在五六年之內不允許出售。五六年之后,如果你的生活水平又提高了一個幅度,可以允許把改善型住房賣掉,再買新房。這樣,70%的住房就遏制了投機,不用靠貸款和利率進行調控。在經濟學上叫“對號入座”,自然而然地就把住房分成幾類人群。最后15%的土地,用來規(guī)劃高檔的商品房和別墅,用于滿足富裕階層的住宅消費。只要富人有錢,無論是自己的財富還是銀行貸款那是富人的事。
這樣的話,85%的土地就成為公眾的消費品,普通老百姓的支付能力就可以支付得起,市場需求就會大幅度地提高,而不是像現(xiàn)在這樣是投資品。
對話嘉賓
賀鏗 全國人大財經委副主任
蔡繼明 清華大學政治經濟學研究中心主任
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