每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “恭喜SOHO中國上海的團(tuán)隊(duì)！我們的寫字樓單價(jià)突破10萬元。”12月29日，在得知SOHO中國旗下上海項(xiàng)目——東海廣場以1.21億元總價(jià)，100372元/平方米單價(jià)成交了57樓頂層寫字樓之后，興奮異常的SOHO中國總裁潘石屹在微博上第一時(shí)間發(fā)出了這樣一條消息。而這一價(jià)格也創(chuàng)造了上海寫字樓銷售的新紀(jì)錄。

        此前，戴德梁行上海公司發(fā)出的報(bào)告顯示，上海絕大部分寫字樓的銷售均價(jià)只有每平方米5萬元~6萬元，僅個(gè)別項(xiàng)目的銷售均價(jià)能達(dá)到7萬元/平方米。類似潘石屹這樣能夠把東海廣場頂樓賣出單價(jià)10萬元的情況的確少見。

        但正當(dāng)人們猜疑上海2011年的樓市是否將進(jìn)入“寫字樓行情”時(shí)，上海本地的房地產(chǎn)業(yè)人士卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，東海廣場上述銷售單價(jià)僅僅只是個(gè)案，并沒有參照性。天價(jià)寫字樓的現(xiàn)象，或者僅屬于潘石屹。

售價(jià)接近買入均價(jià)的3倍

        根據(jù)昨日現(xiàn)場的消息，SOHO東海廣場對(duì)57層（最高層）進(jìn)行整層拍賣，共有來自江浙滬等地的30余家投資商參與了此次拍賣角逐，經(jīng)過34輪的加價(jià)，最終一名來自安徽的商人以1.21億元的總成交額將其拍下。

        不計(jì)算整個(gè)東海廣場項(xiàng)目的收益，僅僅就57樓的頂層寫字樓而言，其售價(jià)就已經(jīng)接近買入時(shí)價(jià)格的3倍，而SOHO中國在整個(gè)項(xiàng)目的收益也已經(jīng)超過100%。

        去年8月18日，曾經(jīng)是上海市中心最大爛尾樓項(xiàng)目的上海東海廣場正式被SOHO中國以24.5億元收入囊中，折合單價(jià)僅為3.4萬元/平方米。僅3個(gè)月后，東海廣場就以6萬元/平方米的報(bào)價(jià)散賣，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)言，如果全部售出，公司收益率會(huì)超過100%。

        而昨日潘石屹通過拍賣更是將大廈頂樓價(jià)格抬高到100372元/平方米，相當(dāng)于買入均價(jià)的近3倍。上海中原地產(chǎn)工商鋪部的總監(jiān)陶翃認(rèn)為，潘石屹給銷售團(tuán)隊(duì)的提成相對(duì)比較高，實(shí)際回報(bào)可能達(dá)不到200%，但如此高的收益在上海的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍然是極為少見的。

        對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士來說，東海廣場上述超過10萬元/平方米的天價(jià)是創(chuàng)紀(jì)錄的。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月，上海寫字樓的平均成交價(jià)僅僅只有19978元/平方米。大部分內(nèi)環(huán)內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目的銷售均價(jià)都只有每平方米5萬元~6萬元。

        中房信分析師薛建雄認(rèn)為，上海今年大部分時(shí)間內(nèi)寫字樓的成交情況都很一般，原因是寫字樓的調(diào)控要比住宅力度小一些，不過成交面積仍比去年下降了三成。

        “老潘是炒作。”華燕分析師張宏偉在聽到上述消息后第一反應(yīng)是，10萬元的寫字樓成交單價(jià)并不能代表上海寫字樓的整體價(jià)格走勢，目前上海絕大部分的寫字樓都到不了6萬元以上的價(jià)格，普通甲級(jí)寫字樓的售價(jià)也只有每平方米3萬~5萬元。

高價(jià)成交不代表整體行情

        大部分房地產(chǎn)業(yè)分析師都認(rèn)為，SOHO東海廣場頂樓的高價(jià)成交并不會(huì)代表上海寫字樓的整體行情趨勢。

        “關(guān)鍵是租金不支持。”上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示。

        此前，戴德梁行寫字樓部華東區(qū)董事、主管楊達(dá)透露，截至今年12月份上海甲級(jí)寫字樓租金水平達(dá)到每天每平方米7.14元。

        即使是國際金融中心、上海環(huán)球金融中心等頂級(jí)寫字樓的租金不過10~15元/平方米/日。以每天15元/平方米的租金價(jià)格計(jì)算，SOHO東海廣場頂樓的1.21億元成交總價(jià)回報(bào)周期也需要大約20年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般寫字樓的投資回收周期。

        “正常價(jià)格應(yīng)該是每平方米7萬到8萬元。”陶翃說，盡管今年上海寫字樓的租金價(jià)格上漲了15%~20%，并且后續(xù)仍然有上漲的趨勢，但租金上漲的幅度并不足以為上海的寫字樓提供和住宅項(xiàng)目一樣的上漲空間。

        尤其是潘石屹的SOHO東海廣場所在的位置并不是上海南京西路或者靜安寺那樣的核心商業(yè)圈，所以能賣出10萬元的單價(jià)一是因?yàn)槲挥陧?xiàng)目的頂層，有一定的特殊意義；第二則是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)可售寫字樓供應(yīng)稀少，項(xiàng)目沒有可參考對(duì)象；第三是潘石屹的營銷手法和上海傳統(tǒng)的開發(fā)商有很大的區(qū)別。

        據(jù)介紹，潘石屹在宣傳項(xiàng)目時(shí)，會(huì)跑到浙江包下當(dāng)?shù)匚逍羌?jí)酒店的一個(gè)包間作展示、銷售。在當(dāng)?shù)乜晒┩顿Y的商品比較稀缺的情況下，這樣的營銷手法對(duì)很多高端群體具有很強(qiáng)的吸引力。

        “你我都在上海，自然知道東海廣場并不處于南京東路或靜安寺的核心位置。但那些人知道嗎？”一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

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北京二手房月銷重返2萬套

每經(jīng)記者  尚希  發(fā)自北京

        北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至28日，12月北京二手房總成交量已達(dá)20429套，相比11月份的18413套，環(huán)比上升10.9%。這是繼今年4月（“新國十條”出臺(tái)當(dāng)月）后，北京樓市二手房成交再次突破兩萬套大關(guān)。而19720元/平方米的均價(jià)也創(chuàng)下調(diào)控以來的最高價(jià)。

        昨日  （12月29日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從京城多家熱點(diǎn)區(qū)域的中介門店了解到，年關(guān)將至，多數(shù)購房者的觀望態(tài)度逐漸有所動(dòng)搖，大多希望能在年前選到合適的住房。“不單是購房者心態(tài)發(fā)生了變化，大多數(shù)業(yè)主也從惜售的心態(tài)演變成開始積極尋找買主，希望能在年前出售，周轉(zhuǎn)資金。使得近期的房源供給十分充足。”北三環(huán)安貞西里一家中介門店的中介人員表示。

        對(duì)于日趨火爆的二手房市場，北京中原三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉在接受記者采訪時(shí)表示，調(diào)控政策的效應(yīng)開始受到影響，由于絕大部分購房者認(rèn)為房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的下調(diào)，所以購買力依然踴躍。“目前日均二手房住宅成交量已達(dá)674套，環(huán)比上漲超兩成”。張大偉說。

        進(jìn)入12月，北京出現(xiàn)了商品房集中供應(yīng)熱潮，但真正為成交量做出貢獻(xiàn)的多為一些低價(jià)樓盤，熱銷的新盤均價(jià)則多低于20000元/平方米，其他項(xiàng)目部分并未如期開盤，或標(biāo)價(jià)過高惜售，這也促進(jìn)了12月二手房價(jià)格的上漲。

        就在二手房市場出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面之時(shí)，來自北京中原的統(tǒng)計(jì)顯示，目前剛性需求占比明顯下調(diào)，而投資及改善占比繼續(xù)上漲。目前全款購房者占比接近七成。“一線城市12月住宅總成交量已呈現(xiàn)全面回暖的態(tài)勢，深圳回

        升幅度最大，環(huán)比上漲72%。”在張大

        偉看來，明年調(diào)控的壓力將會(huì)更大。



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