每經評論員  葉檀

        房地產市場正在發(fā)生結構性變化，這種變化可以向好的方向轉變，也可以劣質化。在此關鍵時刻，有關方面必須改變方式，防止房地產泡沫借城鎮(zhèn)化之機向三四線城市蔓延，使中國還沒有城鎮(zhèn)化，就已經產業(yè)空心化與資產泡沫化。

        僅看數據，我們會對房地產新政沮喪不已，新政紙老虎被市場一戳就破。但泡沫已經出現了變異，不用多久，我們就會看到房地產市場的變化，這個變化從三四線城市、商業(yè)地產、房地產股開始。

        從平均數看，中國房價整體上升，一線城市泡沫加劇。根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數全樣本調查數據，2010年12月，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，環(huán)比上漲0.9%，其中82個城市價格環(huán)比上漲，18個城市環(huán)比下跌。四大一線城市全年新建商品住宅均價大幅上漲，北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價達22261元/平方米，堪稱全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40%；廣州2010年均價也突破萬元大關，達到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價也已站在2萬元以上，達到20596元/平方米，同比漲幅為33%。

        房地產在2010年的變化是三四線城市堅挺，買地由城市深入鄉(xiāng)村，城市綜合體方興未艾，商業(yè)地產好于住宅地產。從好的方面解讀，中國的城鎮(zhèn)化進程正在加速，房地產商與地方政府自覺把房地產開發(fā)與城鎮(zhèn)化、消費升級結合到一起；從壞的角度解讀，中國很可能陷入城鎮(zhèn)化進程中的房產泡沫陷阱，急劇上升的房價透支了未來的城鎮(zhèn)化后勁與城鎮(zhèn)內需潛力。

        從房價收入比等數據看，二線以下城市的房地產泡沫高于一線城市，但被絕對價格所掩蓋。

        根據中國社科院去年底公布的《住房綠皮書》，全國35個大中城市平均房價泡沫達29.5%，二三線城市的泡沫開始高于一線城市：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊泡沫指數最高，泡沫成分占實際價格比例在50%以上；位列其后、泡沫成分占實際價格比例在30％~50％之間的城市有北京、深圳、武漢、上海等。

        從2009年、2010年開發(fā)商拿地的重心可以看出，未來土地儲備與房地產炒作將逐漸轉移到二三線城市。2009年一線城市土地競爭較為激烈，二三線城市同樣成為焦點。萬科在2009年12月新增的8個項目全部位于二三線城市，包括大連、沈陽、天津、武漢、煙臺、東莞、廈門和長春。到2010年年初，公開數據顯示，萬科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建筑面積超過1200萬平方米，占到其總新增土地儲備建筑面積的60%以上，而在一線城市的新增土地儲備最少，占比在20%左右。

        從筆者看到的情況，二線以下的城市大規(guī)模拿地蔚為壯觀，地方政府希望開發(fā)商拿走大塊土地，除了一次性土地出讓兌現以后，還能夠引入品牌，提升當地的消費層級，而開發(fā)商則要求摻上商品住宅的沙子保證盈利。雙方一拍即合。

        從商業(yè)地產的價格來看，可能透支了未來數年的盈利空間。上海、北京、深圳等地的商鋪和寫字樓出現了明顯的上升。廣州市十區(qū)的一手商鋪成交均價已接近40000元/平方米；內地一些城市中心地區(qū)每平方米在3萬到4萬左右；深圳寫字樓連漲5月，商鋪均價半年漲1.3倍。與債券收益率比較，尤其是企業(yè)債相比，除了江陰等地區(qū)外，我國的商業(yè)地產投資價值已經不高。許多人投資商業(yè)地產是為了轉手、轉租，而不是為了經營。事實上，包括家樂福等大型零售企業(yè)在內，多數時間在為房東打工。

        軌道交通熱潮，伴隨著城鎮(zhèn)化而深入。很可惜，中國城鎮(zhèn)化的深入首先表現在房地產價格的提升與房地產交易的旺盛，從事實體與經營者只能靠優(yōu)惠政策與風險投資等為生。

        中國一線城市集聚了全國資源造就房地產價格高地，三四線城市則吸盡當地的資金才能支撐高房價。如果能夠控制住虛擬經濟規(guī)模，中國房地產向消費、城鎮(zhèn)化進軍的結構性變化，就會成為第二輪改革的有力推手；反之，就會成為竭澤而漁的樣板，數年之后，成長中的小城鎮(zhèn)與農村就會因為高房價而凋敝。



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