每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        一直被“千呼萬喚”的房產(chǎn)稅，近日終于有實質(zhì)性的消息傳出。

        據(jù)新華網(wǎng)報道，重慶市市長黃奇帆1月9日在重慶市“兩會”上提出，“十二五”期間，重慶將開征高檔商品房房產(chǎn)稅。報道稱，財政部已原則同意重慶開征房產(chǎn)稅，該稅種有望于今年一季度出臺。由此，重慶將可能成為全國首個房產(chǎn)稅試點城市。

        作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“最嚴厲政策”，房產(chǎn)稅被不少人士寄予厚望。但按照“對高檔商品房征稅”的范圍，其效果或打“折扣”，且重慶房地產(chǎn)市場運行相對平穩(wěn)，調(diào)控“余地”較小。

        在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，多位業(yè)內(nèi)人士都預期，從“高檔商品房”開始，房產(chǎn)稅的征收范圍勢必將擴大到所有住宅，屆時，它將成為地方財政收入的重要來源。也就是說，嚴重依賴土地出讓收入的地方財政，或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)稅的真正受益者。

為什么選擇重慶？

        自2009年以來，武漢、長沙、北京、深圳都曾被傳將試點房產(chǎn)稅。但從市場狀況和準備工作來看，上海與重慶最被看好。

        “理想狀態(tài)下，房產(chǎn)稅應(yīng)該在一個平穩(wěn)的、買方市場中征收?！敝醒胴斀?jīng)大學稅務(wù)學院副院長劉桓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，重慶試點房產(chǎn)稅的條件比上海成熟，率先試點也在“意料之外、情理之中”。

        來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月，重慶市的商品住宅樣本均價為6533元/平方米，在10個被監(jiān)測的熱點城市中排名最低。按照中國指數(shù)研究院西南分院院長汪勇的觀點，重慶市場以本地需求為主，投資性需求比例小，市場運行平穩(wěn)，與上海明顯不同。

        一種頗受認同的觀點認為，在供需關(guān)系尚未達到平衡的情況下，房產(chǎn)稅的開征只能推高房價，加重購房者的負擔，對抑制投機作用則很有限。這也在暗示，上海尚不具備試點條件。

        事實上，與上海的低調(diào)處理不同，重慶一直不回避房產(chǎn)稅問題。去年6月，重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時曾透露，對別墅、200平方米以上住房、評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房，將開征“特別房產(chǎn)消費稅”。黃奇帆還表示，“特別房產(chǎn)消費稅”的稅率為1%。這些表態(tài)也被認為很可能出現(xiàn)在重慶房產(chǎn)稅試點方案中。

將引發(fā)稅種優(yōu)化

        事實上，即便按照黃奇帆“稅率為1%”的上述方案征收，房產(chǎn)稅對重慶市場的影響也十分有限。DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏冬向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，重慶試征房產(chǎn)稅的目的并不在于調(diào)控市場。

        汪勇也稱，“高檔商品房”在市場中占比非常小，征收房產(chǎn)稅既不會影響到市場運行，也很難打壓房價，實際效果并不明顯。

        “它的信號意義在于，預示著房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種開始征收。”汪勇表示。

        目前我國涉及房地產(chǎn)的稅費，主要集中在交易環(huán)節(jié)，包括契稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等，這在一定程度上造成了投資性需求泛濫等后果。

        而國外的房地產(chǎn)稅費有相當部分集中在持有環(huán)節(jié)，使市場表現(xiàn)出“交易成本低、持有成本高”的狀況。

        劉桓表示，在確定房產(chǎn)稅的具體征收方案后，下一步就是對現(xiàn)有稅種進行合并和優(yōu)化，削減交易環(huán)節(jié)的稅費。

        但另一方面，由于我國的住宅土地使用權(quán)只有70年，在土地出讓金納入房價成本之后，征收房產(chǎn)稅便存在“重復收費”的嫌疑。魏冬表示，調(diào)整后的理想狀態(tài)是，土地成本從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁到持有環(huán)節(jié)，使得交易成本降低，房價也得到有效遏制。

地方財政將獲益

        相比之下，房產(chǎn)稅征收的最大受益者則是地方財政。在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，多數(shù)專家不約而同地認為，以“高檔商品房”為起點，房產(chǎn)稅的征收范圍勢必擴大到所有物業(yè)，并將成為一筆重要的財政收入。

        事實上，相比調(diào)控房地產(chǎn)市場，稅制改革被認為才是房產(chǎn)稅試點的應(yīng)有之義。住建部政策研究中心主任陳淮近日表示，房產(chǎn)稅不是調(diào)控房價的工具，和調(diào)控房價也沒有直接關(guān)系。

        在陳淮看來，不動產(chǎn)稅的首要功能是調(diào)節(jié)閑置資源的利用率；其次是調(diào)整社會公平；最后是解決地方政府的收入來源問題。

        在當前的地方財政中，土地出讓收入占絕對比例。以重慶為例，2009年重慶市通過招拍掛成交土地金額373億元，占財政收入的32.71%。在北京等一些熱點城市，上述比例可達四成以上。而在不少國家，物業(yè)稅可占地方財政收入的五成左右。

        主流觀點認為，土地財政不僅推高地價乃至房價，且由于市場變化，這筆收入容易變得不穩(wěn)定，影響地方財源。

        國土資源部部長徐紹史近日表示，“城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善?！边@一警示也預示著，在土地出讓制度改革的情況下，地方財政將進一步受到考驗。



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