每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        上海今年年初將對(duì)新增大戶型商品住宅征收房產(chǎn)稅的傳言，非但沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)，反倒催生了一場(chǎng)“搶房避稅”潮。

        同策咨詢研究機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海去年10~12月成交的大戶型數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年八九月份。該機(jī)構(gòu)重點(diǎn)抽樣調(diào)查的10個(gè)主力房型在120~150平方米的大戶型項(xiàng)目中，有8個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)超過(guò)去年的八九月份，甚至連遠(yuǎn)在上海崇明島的融科·托斯卡納莊園，開(kāi)盤(pán)時(shí)都有數(shù)百人前往咨詢。

        “房產(chǎn)稅試點(diǎn)的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)，促使部分購(gòu)房者為‘趕末班車(chē)’而購(gòu)買(mǎi)大戶型產(chǎn)品。”同策咨詢研究機(jī)構(gòu)的分析師說(shuō)。

        21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)近日發(fā)布名為《新房市場(chǎng)急缺大戶型房源》的報(bào)告稱，由于前期銷量增加，上海130平方米以上的大戶型房源目前存量稀少，新的房源至少在3月份以后才會(huì)上市。由于供應(yīng)稀少，“1月1日至1月9日，上海130平方米以上的大戶型成交面積占市場(chǎng)總成交的19%，較2010年12月減少了2個(gè)百分點(diǎn)。”

稅收恐慌催生去年末搶房潮

        中房信分析師薛建雄說(shuō)，事實(shí)上，中小戶型住宅的銷售情況比大戶型還要好。以100平方米以下小戶型為主的嘉悅天地去年11月份才開(kāi)盤(pán)，但不到50天就已售出540套，銷售金額超過(guò)17億元。

        佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，去年12月上海商品住宅成交量達(dá)140萬(wàn)平方米，超過(guò)9月、10月平均130萬(wàn)平方米的月商品住宅成交量，是全年銷售量的第二高，這導(dǎo)致1月份新房供應(yīng)青黃不接。

        搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，1月1日至3日，上海新開(kāi)盤(pán)的商品住宅只有3個(gè)，1月8日至9日（雙休日），新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)更銳減至1個(gè)。佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，1月3日至9日，上海商品住宅新增供應(yīng)面積僅有12.6萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年21.1萬(wàn)平方米的周平均水平，創(chuàng)造了去年7月16日以來(lái)的供應(yīng)新低。

        同策咨詢研究報(bào)告顯示，2010年底上海商品住宅庫(kù)存量?jī)H為全年銷售量的1/3，供應(yīng)緊張程度是北京、杭州、深圳等8大城市中最高的。造成這種現(xiàn)象的原因之一就是房產(chǎn)稅即將出臺(tái)的消息。

        事實(shí)上，關(guān)于上海今年將對(duì)新增房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的消息，早在去年十一二月就已傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，一些開(kāi)發(fā)商甚至趁機(jī)向購(gòu)房者發(fā)布恐慌性消息刺激他們買(mǎi)房。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就在去年12月份收到過(guò)多條來(lái)自上海某知名地產(chǎn)商的促銷短信，建議購(gòu)房者抓住機(jī)會(huì)，趕快搶購(gòu)他們手上的房源。

        上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，信貸收緊、房產(chǎn)稅以及上海房屋交易契稅即將上調(diào)等小道消息，導(dǎo)致部分購(gòu)房者去年12月末的恐慌入市。

真正受影響者恐不足10%

        今年1月10日過(guò)后，上海房產(chǎn)稅的最終版本開(kāi)始逐漸浮出水面。多數(shù)版本顯示，征稅范圍將是新購(gòu)房后人均居住面積超過(guò)60~70平方米的購(gòu)房者。

        按照機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，涉及房產(chǎn)稅征收的商品住宅，占上海商品住宅的比例并不高，只有不到10%。

        薛建雄說(shuō)，去年上海140平方米以上的大戶型供應(yīng)僅占整個(gè)市場(chǎng)的9.3%，2009年也差不多是這個(gè)比例。宋會(huì)雍則透露，目前上海掛牌的絕大多數(shù)二手房，面積都不超過(guò)140平方米。

        按上述供應(yīng)比例，受上海房產(chǎn)稅影響的應(yīng)該只是少部分人群。對(duì)那些已有住宅，準(zhǔn)備再買(mǎi)一套房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們將不得不放棄自己原來(lái)的住房，將有效增加市場(chǎng)的供應(yīng)。

        不過(guò)，上述判斷僅僅只是房產(chǎn)稅對(duì)目前市場(chǎng)的暫時(shí)影響。

        1月11日同策咨詢研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的  《2011年中國(guó)地產(chǎn)趨勢(shì)研究報(bào)告》認(rèn)為，上海未來(lái)的住宅用地供應(yīng)將越來(lái)越緊張，所有在一線城市開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，都面臨著向高端住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的壓力。這意味著會(huì)有越來(lái)越多的購(gòu)房者，將因購(gòu)買(mǎi)豪宅交納高額的房產(chǎn)稅。

滬房產(chǎn)稅一年現(xiàn)4版本

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        去年至今，關(guān)于上海房產(chǎn)稅的消息不斷。近日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師羅寅申、上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍向記者提供了房產(chǎn)稅的4個(gè)版本。

版本1：大眾“物業(yè)稅”

        該版本物業(yè)稅征收范圍較廣，第一套免征，第二套征；商業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性住房先征，一般住房先從豪宅、別墅先征起，對(duì)大戶型先征。

        看法：開(kāi)征標(biāo)準(zhǔn)范圍太廣，基本已屬針對(duì)各個(gè)層次的無(wú)差異稅種；開(kāi)征標(biāo)準(zhǔn)劃分模糊，難劃分。

版本2：人均超70平方米征稅

        此版本在原房產(chǎn)稅條例上做了修改，主要內(nèi)容是以市場(chǎng)估值確定房產(chǎn)總價(jià)，在新房產(chǎn)稅出臺(tái)前已買(mǎi)進(jìn)的住房均不征稅。對(duì)新購(gòu)買(mǎi)的住房，超出人均70平方米的征稅，稅率為估值現(xiàn)價(jià)的千分之八。

        看法：該版本從客觀上解決了前期須對(duì)全市所有已購(gòu)房房源的評(píng)估等操作難題。在面積認(rèn)定的影響下，單價(jià)相對(duì)較高、地段較好的中心區(qū)域房源對(duì)購(gòu)房者的吸引力會(huì)大增。

版本3：按套數(shù)和面積計(jì)算

        這一版本以市場(chǎng)估值來(lái)確定房地產(chǎn)總價(jià)。人均70平方米以下不征，第1~2套普通房不征，第三套都要征稅，稅率為估值總價(jià)的千分之八。

        看法：該版本對(duì)樓市的沖擊更大，以套數(shù)和面積來(lái)劃分，征收涉及面更廣，這在一定程度上加大了前期評(píng)估難度。同時(shí)未說(shuō)明如果套數(shù)和面積相沖突如何判定。

版本4：細(xì)則概要版

        去年12月份，網(wǎng)上又流傳了一份《房產(chǎn)稅細(xì)則概要》，稱按家庭在全國(guó)范圍內(nèi)所擁有的產(chǎn)權(quán)房以套數(shù)和面積相結(jié)合為基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)購(gòu)置原值或評(píng)估值來(lái)計(jì)稅。

        家庭基本居住套數(shù)：夫妻處于在婚狀態(tài)的，基本居住套數(shù)為兩套；單身未婚或夫妻處于非婚狀態(tài)（包括離異、喪偶）的，基本居住套數(shù)為一套。機(jī)構(gòu)基本居住套數(shù)為零，今后應(yīng)禁止機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)住宅房產(chǎn)。

        家庭免稅居住面積：人均免稅居住面積乘以家庭人數(shù)，人均免稅面積由地方政府自行制定，為30~60平方米。機(jī)構(gòu)免稅居住面積為零，今后應(yīng)禁止機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)住宅房產(chǎn)。

        看法：對(duì)于這一版本，很多人認(rèn)為應(yīng)該是一部分從未買(mǎi)房的人惡搞的，執(zhí)行的可操作性很低。

地產(chǎn)觀察

房產(chǎn)稅試點(diǎn)意義在打壓房?jī)r(jià)？

許鵬

        重慶定征房產(chǎn)稅無(wú)疑是新年以來(lái)最吸引眼球的房產(chǎn)新聞。有消息稱，重慶房產(chǎn)稅的起征面積可能在220~230平方米，稅率約1%。與此同時(shí)，上海作為另一試點(diǎn)城市，也傳出最新版的征收方案：新購(gòu)房后家庭人均住房面積超過(guò)70平方米將預(yù)征兩年。當(dāng)上海傳來(lái)房產(chǎn)稅僅針對(duì)增量房導(dǎo)致購(gòu)房者瘋搶大戶型的消息后，重慶市長(zhǎng)忙不迭表態(tài)，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)包括存量房。

        上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能回避存量房實(shí)出無(wú)奈。稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，對(duì)出租房征收的個(gè)人所得稅等諸項(xiàng)稅收，礙于居高不下的征收成本，在大多數(shù)城市僅是一紙空文。難度更大的房產(chǎn)稅若在開(kāi)征之初即瞄準(zhǔn)存量房，按《每日經(jīng)濟(jì)新聞》去年的統(tǒng)計(jì)，僅對(duì)上海所有征稅標(biāo)的進(jìn)行評(píng)估，就需28年之久。

        但房產(chǎn)稅肩負(fù)的重要使命，是改變地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，逐步取代土地財(cái)政為龍頭的“賣(mài)地”模式，并經(jīng)由該路徑徹底改變中央政府與地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的博弈格局，實(shí)現(xiàn)改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的真正  “落地”。從這一意義而言，房產(chǎn)稅最終必指向所有住宅。這是因?yàn)閮H僅圈定增量房難以彌補(bǔ)地方政府的土地財(cái)政缺口。仍以上海為例，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，2010年上海土地出讓金的收入為1513億元，即便上海2011年的增量房成交量為2000萬(wàn)平方米，平均房?jī)r(jià)2萬(wàn)元，按照1%的稅率計(jì)算，一年也只能征收40億元，還不到賣(mài)地收入的3%。

        除非房產(chǎn)稅讓地方政府不再依賴“賣(mài)地”，否則僅增長(zhǎng)持有環(huán)節(jié)成本，寄望其改變房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的想法未免一廂情愿。對(duì)投機(jī)性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們持有房產(chǎn)的時(shí)限往往不超過(guò)2年，1%的稅率相比炒房收益不值一提；對(duì)出租型的投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅的結(jié)果無(wú)疑是將成本轉(zhuǎn)嫁給承租方。在中國(guó)城市化每年為大中城市供應(yīng)數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的新增人口的情況下，這一轉(zhuǎn)嫁的所有條件當(dāng)然成立。

        房產(chǎn)稅的內(nèi)涵在改變稅制，調(diào)節(jié)收入分配，而非打壓房?jī)r(jià)——沒(méi)有任何國(guó)家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，一項(xiàng)以財(cái)產(chǎn)價(jià)值為稅基的稅種，能在讓財(cái)產(chǎn)貶值的目的下持續(xù)操作。換句話說(shuō)，要發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)過(guò)度投機(jī)的調(diào)控效用，必然要先解決現(xiàn)有土地財(cái)政的諸多弊端。這其間的核心問(wèn)題是，每一年地方政府獲得了高達(dá)萬(wàn)億的土地出讓金，但人們并沒(méi)有看到保障房建設(shè)和公共福利的相應(yīng)投入，反而是行政環(huán)節(jié)的各項(xiàng)支出不斷攀升。這一惡性循環(huán)在今天已經(jīng)成為高房?jī)r(jià)的根源。

        對(duì)比已經(jīng)征收物業(yè)稅（財(cái)產(chǎn)稅）的一些國(guó)家，稅收所得的大部分都用于公共福利，以縮小貧富差距。比如美國(guó)的物業(yè)稅，不同的州和城市標(biāo)準(zhǔn)不一，但大體而言，除20%用于行政支出外，大部分都用于當(dāng)?shù)氐墓哺＠?。這種模式也得到了多數(shù)納稅者的認(rèn)可。

        參照這些經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)中國(guó)房產(chǎn)稅的關(guān)注重心不應(yīng)僅放在征收環(huán)節(jié)，而更應(yīng)該放在使用環(huán)節(jié)。如果房產(chǎn)稅作為財(cái)政收入不能用于改善所在城市的公共福利，不能用于保障房建設(shè)，而僅被用于彌補(bǔ)行政支出的窟窿，或是大量投放于低效率的國(guó)有企業(yè)，那么，無(wú)論以怎樣的稅率、范圍和方式起征，房產(chǎn)稅都不能發(fā)揮轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、構(gòu)建消費(fèi)型增長(zhǎng)模式的作用，其結(jié)局必然是當(dāng)下土地財(cái)政的另一個(gè)版本。



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