每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        中國人民銀行上?？偛康淖钚聰?shù)據(jù)顯示，上海去年下半年個人住房貸款僅增加34.9億元。中國房地產(chǎn)信息集團（以下簡稱中房信）和21世紀(jì)不動產(chǎn)兩大房地產(chǎn)研究機構(gòu)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，去年下半年上海成交的一手和二手住宅的總金額超過2500億元。據(jù)測算，上述個人房貸僅占到上海下半年全部商品房成交金額的1.4%，也就是說接近99%的購房款不是來自銀行個貸。

        不過，21世紀(jì)區(qū)域不動產(chǎn)分析師黃河韜告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，以21世紀(jì)不動產(chǎn)去年下半年每月成交的情況看，至少有55%~60%的購房者需要貸款才能買房。尤其是9月~12月的4個月間，貸款購房比例還有所上升。

        “數(shù)據(jù)會不會有錯？”針對機構(gòu)和人民銀行上?？偛繑?shù)據(jù)的懸殊差異，中房信分析師薛建雄第一時間質(zhì)疑數(shù)據(jù)的可靠性。但《每日經(jīng)濟新聞》記者此前向上海銀監(jiān)局求證，了解到上海去年下半年新增個人住房貸款確實只有35億元左右。

        假若沒有銀行住房貸款的參與，上海去年商品住宅均價的漲幅為何能創(chuàng)造歷史新高？這背后是哪些資金在推動？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此開始了調(diào)查。

銀行貸款確實“難辦”

        “會不會是因為還貸的金額較高，沖減了部分新增貸款，所以導(dǎo)致去年下半年新增貸款金額比較低？”薛建雄還是覺得，去年下半年的新增貸款不應(yīng)該那么少。

        不過，一些從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，去年下半年的確比以往更難成功申請到房貸。

        此前，上海多家房地產(chǎn)中介公司代辦二手房貸款業(yè)務(wù)的部門負責(zé)人向  《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，去年10月份以后，上海各家銀行審批二手房貸款放慢，尤其是11月份以后申請的部分貸款，要等到今年年初才有可能辦下來。

        信義房產(chǎn)分析師朱平平表示，大約有三成購房者能成功獲得貸款，并且所得的貸款僅占房價的五成。

        易貸中國聯(lián)合創(chuàng)始人陳順愛表示，去年下半年，一方面銀行加強了對二套及以上房貸的限制，另一方面，銀行貸款審批也整體放慢，尤其是年底很多銀行都暫停了房貸的發(fā)放，并延長至今年的1月份，這可能也是去年下半年上海新增房貸不多的一個原因。

        除商業(yè)貸款外，通過申請公積金貸款買房的人也在減少。上海市住房公積金管理中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年第三季度上海發(fā)放的公積金貸款金額為48.86億元，同比大幅下降74.56%。

或靠開發(fā)商墊資

        中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市各環(huán)線商品住宅成交均價，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)、郊環(huán)外的環(huán)比漲幅分別高達36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，在2007年和2009年，同類數(shù)據(jù)僅分別是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。

        在房貸很難獲得的情況下，上海房價為什么還會出現(xiàn)如此大幅度的上漲？

        一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴  《每日經(jīng)濟新聞》記者，這很大程度上是靠開發(fā)商提供的分期付款實現(xiàn)。

        新城御景的銷售人員昨日（1月13日）介紹，只要首付三成，然后在6個月內(nèi)付清全部房款，購房者就可以在6個月內(nèi)零利率分期付款。即將開盤的中科大學(xué)城第五期營銷總監(jiān)王士章也表示，只要付一半以上的首付，并按照8%的年利率支付利息，開發(fā)商可以允許部分豪宅買家延遲兩個月付款。

        王士章介紹，由于銀行對二套房貸的嚴(yán)格限制，類似的分期付款做法，在上海的高總價豪宅項目中普遍存在。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者通過Wind查詢發(fā)現(xiàn)，上實發(fā)展、珠江地產(chǎn)的應(yīng)收賬款余額呈現(xiàn)明顯上升。由于截稿時，各大公司還未公布2010年的年報，所以開發(fā)商去年下半年實際為購房者墊資的金額和普遍性目前還不得而知。

        但知情人士透露，開發(fā)商為購房者墊付的金額應(yīng)該不少。一些豪宅開發(fā)商甚至因為購房者一直未能付清所有欠款，而影響到了資金的周轉(zhuǎn)。

中小企業(yè)貸款或成購房資金主力

        不過，開發(fā)商的墊款政策，只是為購房者延長了付款時間，并不能解決購房資金問題。大部分人買房還是要自己想辦法籌資。

        一些開發(fā)商透露，上海的豪宅項目中，有不少是企業(yè)的股東購買。他們一般采用的做法是以企業(yè)名義向銀行申請貸款買房，然后再從企業(yè)中抽取資金用于還貸。

        在去年的11月、12月，上海的中小企業(yè)貸款的確變得活躍。2010年，上海市中外資銀行投放的大、中小型企業(yè)人民幣貸款分別增加了1188.4億元、1250.1億元和915.4億元。

        陳順愛介紹，中、小企業(yè)貸款在申請審批時非常嚴(yán)格，銀行的信貸人員甚至?xí)螂娫捲儐栙J款申請表中的設(shè)備購買的供應(yīng)商，詢問是否存在這樣一筆交易。但是在貸款發(fā)放后，上述貸款資金監(jiān)管就變得很難，有一部分購房者有可能會挪用中小企業(yè)貸款買房。

        不過，上海譽萃投資顧問有限公司貸款專員吳濤認(rèn)為，中小企業(yè)貸款的融資成本高，其中利率高的甚至達到10%以上，貸款周期又短，愿意采用這種方式貸款的中小企業(yè)主應(yīng)該不多。

        除上述方式外，也有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，購房者可能會通過民間融資的辦法，籌集到足夠的資金買房。

        此外，也有一些證券業(yè)人士透露，去年9月份之后，中國人民銀行連續(xù)兩次加息，部分有渠道的購房者從利率較低的國家和地區(qū)銀行辦理外匯貸款，然后兌換成人民幣在境內(nèi)買房，換取房價、匯率差等多重收益。



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