每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        2010年，萬科、綠地、保利、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)運用“高周轉(zhuǎn)”模式創(chuàng)造了有史以來最高的銷售額。這一年，也被券商稱為是“高業(yè)績和高周轉(zhuǎn)”的“歷史新元年”。所謂“高周轉(zhuǎn)”模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)在樓市流動性收緊的情況下，以快速開工建設(shè)和快速銷售的方式提高資金利用效率的模式。

        然而《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，2010年剛剛過去20天，這一房地產(chǎn)業(yè)高效率的“賺錢模式”就已經(jīng)有了夭折的風險。這一風險并不是來自模式本身，而是源于銀行個人住房貸款的再度收緊。開發(fā)商本就緊張的資金更加捉襟見肘。

        上海本地的一家開發(fā)商銷售經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此前銀行發(fā)放給購房者貸款的時間大概是20天，有的甚至不到15天就能發(fā)下來，但現(xiàn)在這一時間變成了一個月、一個半月，甚至兩個月。銀行放款周期的拉長，直接影響了開發(fā)商的資金回收效率，其財務(wù)計劃被打亂后，“高周轉(zhuǎn)”模式的運行大受干擾。

“最優(yōu)方式”遇挑戰(zhàn)

        在去年全國銷售規(guī)模前5名的開發(fā)商中，除了中國海外，萬科、綠地、保利、恒大4家公司均是追求資金高速周轉(zhuǎn)的代表房企。這4家公司普遍要求從開工到銷售必須控制在9個月內(nèi)。萬科等公司還規(guī)定，如開盤后當月銷售比例未達60%，項目就要降價，從而盡可能地加快資金周轉(zhuǎn)效率。

        萬科總裁郁亮說過，在多數(shù)時候，高周轉(zhuǎn)都是“最優(yōu)的方式”。而開發(fā)商用以支持高周轉(zhuǎn)的，正是高效率的資金回收。嘉華中國投資有限公司的相關(guān)負責人告訴  《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們在和客戶簽約時，會約定客戶辦理的商業(yè)住房按揭貸款具體的到賬時限，以確保資金能在短期內(nèi)迅速回籠。

        中國指數(shù)研究院分析師鐘星爍說，根據(jù)國家統(tǒng)計局今年1月公布的去年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的有關(guān)數(shù)據(jù)，住房按揭貸款一般要占到企業(yè)所有資金來源的12%~15%。按揭貸款和一次性購房款、首付款、定金是開發(fā)商的主要資金來源。

        但是開發(fā)商如今想要高效率地周轉(zhuǎn)客戶的個人住房貸款已變得不是那么容易。根據(jù)中國人民銀行上海分行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年上海新增人民幣個人住房貸款543.8億元，全年的貸款金額僅約為去年下半年一、二手商品住宅總交易額的20%。

        而在剛剛開始的2011年，上述住房貸款收緊的現(xiàn)象依然是大勢所趨。在今年以來的不到20天的時間里，中行和建行上海分行已經(jīng)暫停發(fā)放房貸。

銀行放款時間約延長一倍

        《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前銀行貸款有兩個特點，一是銀行給購房者的按揭貸款減少，降低了后者的購買力；二是延長了房貸發(fā)放的時間。這兩個變化都對開發(fā)商產(chǎn)生了很大的影響。

        易貸中國聯(lián)合創(chuàng)始人陳順愛說，首套房貸款額度最高是房產(chǎn)價值的七成，二套房貸最高是房產(chǎn)價值的五成。但是現(xiàn)在不少購房者貸不足這個額度。因為這要求購房者確保月供額度不能超過借款人及共同還款人月收入的50%，部分銀行對此卡得比較嚴格，導致購房者很難獲得足額貸款。

        “普遍確實延后了有一個月左右?！标愴槓垡沧C實了上海本地開發(fā)商關(guān)于貸款發(fā)放時間延長的說法。據(jù)稱，原本的貸款審批周期可能是3~5天，而現(xiàn)在審批周期加長，一般十幾天也是比較正常的。另外原來的放款周期是一個月到一個多月，現(xiàn)在也延長了有十幾天到20天，二者相加，等于是整個房貸周期延后了一個月左右。

        在放款周期延長的情況下，開發(fā)商如何再繼續(xù)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展之路？鐘星爍說，只有用開發(fā)商自有資金先行墊資，來維持原有模式的運轉(zhuǎn)。

        但這顯然會擴大房地產(chǎn)商的資金缺口。中原集團研究中心劉淵說，開發(fā)商極有可能沿用去年的政策：繼續(xù)大量囤積現(xiàn)金，減少土地購買支出，以彌補可能出現(xiàn)的資金缺口。

        與此同時，去年被大量使用的一些高利率高成本的融資措施，比如信托、在港發(fā)債等融資方式將會繼續(xù)大量使用。

        同策咨詢機構(gòu)、中原集團研究中心和上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部等多家機構(gòu)均指出，今年6月份各家開發(fā)商的存貨均將達到最高值，屆時部分房企可能會有降價的壓力。

“日光盤”或在月初全面盛行

        價格下行的壓力和不菲的財務(wù)成本，令開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)運行模式舉步維艱。

        上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，如果各大銀行像1月份的中行和建行一樣，差不多半個多月就用光了所有的個人住房貸款額度，那么開發(fā)商很有可能會選擇在月初搶額度。屆時，極有可能會出現(xiàn)月初（月底）集中開盤的盛景，以使項目搶到房貸額度。

        而且，去年出現(xiàn)過一次又一次的“日光盤”，或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商今年的必殺技，采用集中蓄水和低價銷售的策略，在短期內(nèi)一次性聚集大量購房者，然后到各大銀行“搶”當月房貸額度。

        嘉華中國的相關(guān)人士則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，或許還會有開發(fā)商讓客戶自行選擇貸款銀行。



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