每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自廣東惠州

        這里是中國南部的一大“睡城”。

        這里被當?shù)厝朔Q為“啥都不長，只長房子”的地方。白天，寬闊的大街上難見人影，兩邊是一片片嶄新的住宅樓；夜幕降臨，華燈無法初上，七成以上的空置率，讓整個城市就像熟睡的嬰兒。

        這里是廣東省惠州市大亞灣，一座占地20多平方公里的沿海新城在短短幾年里拔地而起。距離深圳70多公里的大亞灣，一直是被看做是高房價壓力下深圳人“異地置業(yè)”的首選之地——抑或是“炒”出來的“首選之地”。

大亞灣“空城”記

        1月16日，《每日經(jīng)濟新聞》記者站在大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的中心街區(qū)，偶爾有幾輛掛著粵B（深圳）牌照的車輛呼嘯而過，留下身后陣陣塵土。寬闊的大街上難見一個人影，兩邊是一片片嶄新的住宅樓。

        “這還是周末，平時街上的行人更少。”街邊的小商販告訴記者。

        大亞灣位于惠州東南部，1993年經(jīng)國務院批準在這里成立了國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。相關資料稱，開發(fā)區(qū)有中海油殼牌、和記黃埔、比亞迪等大公司入駐。除此之外，就是開發(fā)商們宣傳單中的描述：大亞灣三面環(huán)山，一面靠海，有大片紅樹林，海景風光優(yōu)美……特別是距深圳市區(qū)僅70多公里，只需1小時左右車程就可達到大亞灣。

        在外地人看來，經(jīng)過這么多年發(fā)展的大亞灣，應該會人流如織，非常熱鬧。然而眼前的景象卻令記者驚詫不已：沒有大型商場、醫(yī)院和像樣的學校，也沒有出租車，只有開發(fā)區(qū)來往淡水鎮(zhèn)的小型鄉(xiāng)村公交車。

        實際上，大亞灣的人口并不多。資料顯示，整個大亞灣規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有約12.2萬多人，其中常住人口7.2萬，流動人口5萬多人。

        “金融風暴前，由于中海油的石化基地項目在這邊，有很多人到大亞灣來，但風暴過后人就少了。”黃先生是澳頭鎮(zhèn)本地人，他說，現(xiàn)在常住大亞灣的人比以前少了近一半。

        即便如此，隨著深圳到惠州的沿海高速開通，拉近了大亞灣與深圳的距離。交通便利，房價相當于深圳市區(qū)的1/4~1/5，大亞灣近年來吸引了大量深圳市區(qū)居民前來購房。但購房的深圳人中，真正用于居住的卻很少。

        晚上8時許，夜幕降臨，街邊路燈亮起的時候，記者在大亞灣北城新區(qū)的高檔住宅樓區(qū)看到，僅有屈指可數(shù)的幾戶人家里亮著燈，空曠的小區(qū)里偶爾有三兩個住戶出入，顯得冷冷清清。遠處，石化大道上路燈一直延伸，形成一條漂亮的光帶，道路兩旁卻是一片黑暗，對比鮮明。

        似乎人們早已入睡，但翠堤尚園小區(qū)門口的保安告訴記者，這些早已售出的住宅樓里大部分沒有人居住，即便今天是周末。“平時在這里長住的人很少，不到20%。”他說。

        而在旁邊的康匯外商公寓、美林雅苑等小區(qū)，也鮮有人家開著燈。據(jù)記者了解，在大亞灣地區(qū)，一棟棟漂亮華麗的樓盤拔地而起，房價也一漲再漲。用當?shù)厝说脑拋碚f，大亞灣什么都不長，只長房子。而且大部分房子都被深圳來的投資客買走了，但他們很少來住，住房空置率超過70%。

        若不是車輛開過的呼嘯聲，置身其中，你會懷疑這就是一座  “沉睡”的城市。

被“套牢”的炒房客

        每到周末，一輛輛掛著深圳粵B牌照的小車和看房大巴向大亞灣呼嘯而來。“絕大部分車都是從深圳過來的，很多深圳人在大亞灣買房炒房。”路邊以摩托車載客為生的老王說。在當?shù)厝搜劾?，粵B車牌就是深圳炒房客的形象化符號。

        盡管在澳頭鎮(zhèn)中心城區(qū)很難見到人流，但街道兩旁多如牛毛的樓盤銷售廣告色彩斑斕，不時鉆進行人的眼睛，形成了這個城市一道特殊的風景。

        “先生要看房嗎？我們可以開車接你看房，買房還可入戶。”走在街頭，時不時有年輕帥氣的小伙過來搭訕，遞上一張色彩艷麗的樓盤宣傳廣告單。這僅僅是大亞灣街頭隨處可見的一幕。

        記者了解到，在2010年深圳出臺限購令以后，大部分投資客紛紛轉戰(zhàn)周邊的惠州、東莞等地。而大亞灣由于環(huán)境優(yōu)美，地理交通位置優(yōu)越，成了不少深圳投資客眼中的炒樓“熱土”。

        “開盤不到一個月，800多套商品房就被搶購大半，現(xiàn)在只剩下100多套。”某樓盤的售樓工作人員以為記者也是深圳來的投資客，不停地向記者推銷。

        對于到大亞灣炒房的投資客來說，市場的邏輯很簡單。“現(xiàn)在大亞灣房子便宜，買來放在那里，半年就會升值。”在一樓盤門口，來自深圳龍崗的投資客李先生對記者說道。

        這些深圳投資客或自己驅車或組團前來，大有溫州炒房團的氣勢。就在前幾日，李先生的某位朋友就一口氣在某樓盤買了5套商品房。

        在深圳炒房客的推波助瀾下，大亞灣的房價從幾年前的均價2000多元一平方米漲到現(xiàn)在的5000多元，漲幅約一倍。

        但另一個現(xiàn)實是，盡管預期升值潛力巨大，但“錢景”并非起初投資客們和開發(fā)商宣傳的那樣美好。

        一些之前在大亞灣炒房的深圳人在網(wǎng)絡上大倒苦水：“深圳關內(nèi)的房很容易轉讓出手，關外難一些，而在大亞灣轉手就實在太難了！”“沒人氣，后悔得要死，成了死錢，想拋連個中介都找不到……”諸如此類的論壇留言，在網(wǎng)絡上比比皆是，這與大肆鼓吹到大亞灣投資買房的言論形成了鮮明對比。

        與深圳街頭隨處可見的房地產(chǎn)中介相比，大亞灣城區(qū)的房地產(chǎn)中介少得可憐。周末，記者在大亞灣街頭看到的中介門店不到10家，且大多大門緊閉，不少還貼出  “有事外出，請電話聯(lián)系”的告示。

        對于深圳投資客來說，一買一賣，轉手之后就能獲利，但由于大亞灣二手房市場“有價無市”，結果可能就是被套牢。

        家住福田區(qū)的湯小姐便是這樣一位在大亞灣炒樓“被套”的炒房客。去年，湯小姐在大亞灣新天名城買房后，至今未能脫手。由于工作不便，湯小姐平時很少在那里居住，她的住房也就成了空房?，F(xiàn)在想賣，根本無人問津。

        而對大亞灣人來說，深圳投資客成了他們生活中的一部分，但大多數(shù)本地人卻只能眼睜睜看著房價上漲。“現(xiàn)在大亞灣的房子都被深圳人買完了，房價也炒了上去，按照本地人1000多元錢的月工資，根本買不起房。”大亞灣本地人黃先生說道。

泡沫有多大？

        公開數(shù)據(jù)顯示，2010年1~4月份，大亞灣區(qū)新建住宅樓面積增長27.1%，竣工面積增長255％，商品房累計交易3406宗，交易面積28.7萬平方米，增長137.8%。

        隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱潮興起，大亞灣房地產(chǎn)成為了當?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)增長的領頭羊?；葜菡W(wǎng)站公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度，大亞灣區(qū)新房成交量增幅居惠州市首位，商品房銷售面積占全市新房成交量的四分之一，而房屋價格增長了23.2%。

        房地產(chǎn)儼然成了當?shù)乩^石化、港口物流、漁業(yè)之后，又一支柱產(chǎn)業(yè)。包括萬科、碧桂園、龍光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在內(nèi)的地產(chǎn)商在大亞灣競相跑馬圈地。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅僅是2010年大亞灣新開售樓盤超過20個。

        站在大興橋上，舉目四望，房子、房子，滿眼的房子，一棟棟新建和在建樓盤比比皆是。

        據(jù)當?shù)厝死闲旖榻B稱，北城從2008年就開始大規(guī)模地建樓了。“10年前，那里還只是幾個村莊，現(xiàn)在都修成一棟棟連片的高樓。”老徐指著北城方向說，而為了建房，開發(fā)商將原本一座座的山頭鏟平。

        對于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)熱，老徐表示了他的擔憂：“現(xiàn)在建這么多房，當?shù)厝藷o論如何也消化不掉。建房多，住的人卻很少，就成了一座空城。”老徐認為，大亞灣房地產(chǎn)市場供應遠遠大于需求。

        實際情況也確實如此。據(jù)中原地產(chǎn)惠州數(shù)據(jù)，2010年上半年大亞灣有超過50萬平方米的新房貨量供應，但大多都被深圳的炒房客買走。

        而另一個熱炒的結果就是，住房被炒房客買走，卻不在此居住，導致大亞灣住房空置率上升，城市空城現(xiàn)象出現(xiàn)。據(jù)記者了解，大亞灣空置率一度超過70%，甚至更高。

        對此，深圳戴欣明營銷策略機構董事長戴欣明認為，“從當?shù)鼐用竦娜司芍涫杖雭砜?，大亞灣肯定存在泡沫?rdquo;

        實際上，在大亞灣的發(fā)展史上，就曾有過房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。上世紀90年代，有一句口號很響亮，叫做“80年代看深圳，90年代看惠州”。當時的大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)剛剛成立不久，就成為眾多投資客炒樓炒地的熱土。由于當初已規(guī)劃的項目遲遲不落戶，在大肆炒作之后，大部分房地產(chǎn)公司紛紛退出，給惠州市留下近百棟爛尾樓。

        大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。“新天地大廈在（上世紀）90年代就開始修建了，但直到2006年才開始重新裝修。”市民老王指著中心城區(qū)正在裝修外墻并已開盤售樓的新天地大廈稱。而就在馬路對面，是一塊雜草叢生的荒地，據(jù)老王稱，這就是當時炒地留下的，現(xiàn)今成為那個時代泡沫的見證。

        事實上，大亞灣外來人口多，流動人口比率大。對此，一些分析觀點也認為，在滯后的城市建設和配套之下，動輒四五千的房價，實際上已經(jīng)高估了。同時，由于本地人口太少，住房嚴重供大于求，對于投資來說，房地產(chǎn)泡沫破滅的風險也越來越大。不過，在戴欣明看來，當?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫還遠未到破滅的時候，在投資客的持續(xù)炒作推動下，未來大亞灣房價還可能繼續(xù)上漲，泡沫也會繼續(xù)吹大。

        大亞灣仍在“沉睡”，泡沫也在慢慢積聚，最終的泡沫如何結局，不得而知。



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