根據(jù)去年年底國務院常務會議的要求，《商品房屋租賃管理辦法》于2月1日起正式施行。與此前執(zhí)行的1995年版《城市房屋租賃管理辦法》相比，這部明確要求出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準的新辦法被普遍認為是對出租人和承租人行為的一次總體規(guī)范，對于解決目前租賃市場存在的違規(guī)操作，大城市中私自分隔房屋進行“群租”等問題將具有明顯的改善作用。

　　加強租賃管理 租賃市場進入調控視線

　　租賃市場是房地產市場的重要組成部分，但與商品房銷售相比，對于租賃市場的管理和規(guī)范長期以來并沒有受到足夠的重視。隨著商品房價格的不斷走高，住房租賃市場已經越來越成為解決城市居住問題不可或缺的一部分，亟待加強監(jiān)管。

　　《商品房屋租賃管理辦法》無疑是加強對商品房屋租賃管理的重要手段，其針對性和適應性都有了進一步的提高。從內容上看，新辦法進一步細化了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵房屋出租的原則，對房屋不得出租的情形也作了重新規(guī)定。辦法還對主管部門加強房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等事項提出了要求。

　　北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，租賃作為居住領域一個非常重要的環(huán)節(jié)，之前的政策關注度并不是很高，此前執(zhí)行的管理條例還是1995年出臺的《城市房屋租賃管理辦法》。15年來，中國的住房租賃市場已經發(fā)生了巨大的變化，無論是規(guī)模還是形式都有了質的飛躍，這都對監(jiān)管提出了新的要求和挑戰(zhàn)。新出臺的政策無疑是加強對租賃市場監(jiān)管的一個信號，調控內容的時代性和針對性更強，有利于市場的健康發(fā)展。

　　規(guī)范租賃行為 合租仍受保護

　　《商品房屋租賃管理辦法》共包括28項具體條款，除了進一步明確加強對租賃市場的管理之外，辦法將主要調控的力度放在規(guī)范商品房租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人合法權益兩個方面。

　　由于過去幾年房租的持續(xù)走高，一些業(yè)主和部分中小中介公司私自改建出租房，既不利于租賃市場的健康發(fā)展，而且有很大的安全隱患。針對房屋租賃市場上的突出問題，新辦法明確要求出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。

　　限制住房的最小出租單位，無疑將直接抑制此前市場上愈演愈烈的“群租”現(xiàn)象，此前備受關注的城市“蟻族”有可能在新的管理辦法下改善現(xiàn)有的居住條件。辦法同時還明確規(guī)定，在房屋租賃合同期內，出租人不得單方隨意提高租金，以保障承租人的居住權利。

　　對于新辦法是否限制“合租”的問題，在政策全文發(fā)布后不久住建部的官員就曾明確表態(tài)，合理的合租行為仍然受到保護。辦法旨在規(guī)范侵害當事人合法權益的分割出租行為，對以原設計的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在辦法規(guī)定的前提下，選擇適合自己的商品住房進行合租。

　　另外，在維護商品房屋租賃雙方當事人合法權益的問題上。新的辦法在《合同法》框架下，進一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務。從側重保護承租人權利、穩(wěn)定租賃關系的角度出發(fā)，根據(jù)房屋租賃管理的實際情況，對承租人優(yōu)先購買權、買賣不破租賃等法律原則和規(guī)定也作了進一步細化。

　　業(yè)內人士認為，出租人和承租人權利和義務的進一步明確，有力的保護了雙方的權益。這一規(guī)定的落實將使得租賃市場逐漸從現(xiàn)在的高流動性、高換手率走向相對穩(wěn)定，也會間接的使得部分透支購買力買房的需求回到理性租房上來，一定程度上也有利于商品房交易市場的調控。

　　高租金時代 執(zhí)行有挑戰(zhàn)

　　事實上，在2月1日新的辦法正式施行以前，很多城市已經開始積極地進行政策調整和政策儲備。不久前召開的北京市第十三屆人大常委會第22次會議上，就明確提出將修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，在加強房地產經紀機構管理的同時，保護出租人、承租人權益。

　　目前，北京市人大法制辦等部門已完成相關房屋租賃的調研報告，提出關于房屋租賃立法的意見建議，修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》已列入市政府的立法計劃。根據(jù)北京市已經公布的修改草案，租住成套樓房住宅的，人均建筑面積不得少于10平方米，或者人均使用面積不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面積不得少于4平方米。另外，不得擅自改變房屋建筑主體和承重結構，廚房、衛(wèi)生間、陽臺不得用于租住人員。

　　在對租賃行為進行直接規(guī)范的同時，1月底，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺《房地產經紀管理辦法》，聯(lián)手加大對房地產中介市場的規(guī)范和監(jiān)管力度，其中再次嚴令禁止分割出租等不規(guī)范的租賃行為，從房屋中介層面加大了對房屋租賃市場的監(jiān)管。

　　不過，盡管從中央到地方對租賃市場都表示了明確的規(guī)范和監(jiān)管態(tài)度，但隨著房價的走高，高企的房屋租金仍舊成為擋在政策執(zhí)行面前的一道障礙。

　　以北京為代表的大城市，2010年以來房屋租金大幅上漲，在這樣的背景下，人為的分隔房屋、多人群租的問題仍舊十分普遍，這其中除了業(yè)主、中介的違規(guī)操作，一定程度上也是不少租房客為了節(jié)省租金被迫所作的選擇。“在沒有解決租賃保障的基礎上，僅杜絕群租可能會使得租金再次上漲。”張大偉說。

　　作為房地產市場的重要組成部分，租賃市場的調控同樣是房地產調控不可分割的一部分。從根本上講，房屋租賃市場的規(guī)范仍然需要建立在引導更多存量房源進入租賃市場，抑制房價過快上漲的基礎上。