房地產(chǎn)市場(chǎng)在動(dòng)蕩中迎來(lái)了兔年。經(jīng)歷了１月份相對(duì)平淡的開局后，樓市將繼續(xù)面臨“最嚴(yán)格的調(diào)控”：房產(chǎn)稅試點(diǎn)，限購(gòu)范圍擴(kuò)大，房貸全面收緊……調(diào)控壓力較上一年有增無(wú)減。在此形勢(shì)下，躁動(dòng)多年的樓市能否在兔年被完全“馴服”？

　　新年樓市平淡開局

　　剛剛過(guò)去的１月份，是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平淡的一個(gè)時(shí)段，幾個(gè)主要城市“降溫”十分明顯。

　　比如，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，１月份上海住宅市場(chǎng)有３４個(gè)項(xiàng)目開盤，比去年１２月份減少了４７％。中原地產(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，臨近春節(jié)前二手房業(yè)務(wù)清淡了很多，中介門店的看房者明顯減少，他提前回老家過(guò)年。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，１月份天津的二手住宅共成交５３７８套，環(huán)比下降２８．５％；成交面積４３．３萬(wàn)平方米，環(huán)比下降２９．３％。而截至３０日，北京１月份期房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降了３１．５％，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降６．３％。

　　價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價(jià)格指數(shù)”對(duì)１００個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年１月這１００個(gè)城市住宅平均價(jià)格為每平方米８６４５元，較上月有０．９５％的溫和上漲，其中漲幅在１％以內(nèi)的城市共有６９個(gè)。

　　調(diào)控“重手”繼續(xù)發(fā)力

　　這個(gè)兔年春節(jié)，一些開發(fā)商、中介的過(guò)年心情很一般。上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎說(shuō)：“調(diào)控接連出重拳，市場(chǎng)看空情緒強(qiáng)烈，新年日子不好過(guò)。”

　　調(diào)控之拳重在何處？首先，房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，劍指投資投機(jī)性需求。１月２８日起，上海、重慶兩地正式向個(gè)人住房試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。上海的應(yīng)稅住房為：上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房。同時(shí)明確對(duì)上海居民家庭人均６０平方米的免稅住房面積予以扣除，稅率則根據(jù)房?jī)r(jià)高低不同而確定為０．６％和０．４％；重慶則對(duì)主城９區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房征收房產(chǎn)稅，稅率為０．５％－１．２％。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然試點(diǎn)階段房產(chǎn)稅對(duì)樓市影響較為有限，但隨著政策信號(hào)的明確、試點(diǎn)范圍及稅率的調(diào)整，其對(duì)投資投機(jī)性需求的抑制和對(duì)購(gòu)房需求的引導(dǎo)將日益凸顯。

　　其次，限購(gòu)覆蓋面擴(kuò)大，大量資金將直接被阻擋在樓市之外。１月２６日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。據(jù)此，明確將要實(shí)行限購(gòu)的城市就已經(jīng)達(dá)到３６個(gè)。而據(jù)一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)估計(jì)，按照新的政策要求，施行限購(gòu)政策的城市可能有６０個(gè)。

　　一些城市還直接叫停部分購(gòu)房行為。比如，上海為落實(shí)“國(guó)八條”而迅速出臺(tái)的細(xì)則明確，“在本市已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供２年內(nèi)在本市累計(jì)繳納１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，暫停在上海向其售房?？梢灶A(yù)計(jì)，大量炒房資金將被有效“隔離”。

　　再次，信貸閥門進(jìn)一步卡緊。１月２６日的“國(guó)八條”要求“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕見。此外，記者春節(jié)前在上海走訪還發(fā)現(xiàn)，除了極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已取消首套房“８５折”利率，自２月份起一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，首套房利率優(yōu)惠取消，說(shuō)明整體信貸收緊之后，住房信貸逐漸從“爭(zhēng)客戶”向“爭(zhēng)效益”過(guò)渡，也使得新一年樓市的“資金流”進(jìn)一步收縮。

　　“兔年”樓市能否被完全“馴服”

　　可以預(yù)計(jì)，在“調(diào)控沖擊波”之下，兔年春節(jié)之后樓市短期內(nèi)將繼續(xù)“蟄伏”。上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說(shuō)，春節(jié)后市場(chǎng)將陷入低迷，三個(gè)月內(nèi)二手房成交量可能下降六七成，而房?jī)r(jià)短期內(nèi)尚不會(huì)有明顯松動(dòng)。

　　復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張華認(rèn)為，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策正陸續(xù)到位，形勢(shì)的明朗化對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)倒不是壞事。目前公司正在研究市場(chǎng)走勢(shì)和應(yīng)對(duì)策略。他還說(shuō)，預(yù)計(jì)今年不少房企將對(duì)住宅的戶型、面積等作出一些調(diào)整，中小套型房源比例將會(huì)增加。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下一步會(huì)有不少開發(fā)商加大小戶型房源的開發(fā)力度，以吸引更多首次置業(yè)者，后市成交的戶型結(jié)構(gòu)可能發(fā)生一定轉(zhuǎn)變。比如，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海預(yù)計(jì)２月份開盤的１４個(gè)項(xiàng)目中，７０平方米以下小戶型房源占１１％，７０至９０平方米的中小戶型房源占２６％。９０平方米及以下的中小戶型房源比例累計(jì)達(dá)３７％，較１月份明顯上升。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，整體而言，２０１１年全國(guó)樓市降溫情況將明顯大于２０１０年，７０個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)很可能將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。部分房?jī)r(jià)偏高的一、二線城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下跌。