每經(jīng)記者  楊可瞻

編者按

        股市的上漲需要資金的支持。A股自春節(jié)以來(lái)的快速反彈行情，支撐其上漲的資金又來(lái)自何方呢？

        梳理最近的資金情況：發(fā)達(dá)國(guó)家由于通脹水平上升而引起的加息預(yù)期，加之中東局勢(shì)的緊張，不少資金撤離了新興市場(chǎng)；14個(gè)月來(lái)，M1、M2“反剪刀差”第一次出現(xiàn)負(fù)值，顯示資金活性降低；同時(shí)，鑒于通脹預(yù)期仍然強(qiáng)烈，央行的緊縮措施仍將持續(xù)，周五晚間央行宣布再次上調(diào)存準(zhǔn)率即是例證。

        上述現(xiàn)象皆對(duì)A股構(gòu)成利空。那么，支撐股市上行的力量很可能是來(lái)自于樓市的擠出資金：“新國(guó)八條”出臺(tái)后，樓市存量投機(jī)資金有了流出樓市尋找其他投資機(jī)會(huì)的必要，而限購(gòu)令等需求抑制措施又阻止了新資金的進(jìn)入。

        今年1月，當(dāng)“新國(guó)八條”如疾風(fēng)暴雨般降臨后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了自1998年來(lái)最嚴(yán)厲的一次調(diào)控。但對(duì)于社會(huì)資金而言，調(diào)控則會(huì)帶來(lái)兩大效應(yīng)：投入房地產(chǎn)的存量資金被擠出，同時(shí)企圖進(jìn)入的增量資金通道被斬?cái)唷?br />
調(diào)控關(guān)乎百姓福祉

        過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)危及到老百姓的基本福祉。于是，“新國(guó)八條”應(yīng)運(yùn)而生。

        據(jù)悉，“新國(guó)八條”包括二套房住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問(wèn)責(zé)、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅和加強(qiáng)土地增值稅征收、限購(gòu)令等。從調(diào)控措施看，由于在信貸、行政和財(cái)稅上同時(shí)收緊，這堪稱自1998年來(lái)最嚴(yán)厲的一次調(diào)控。

        事實(shí)上，自2010年4月以來(lái)，房地產(chǎn)前后經(jīng)歷了三輪大型調(diào)控。2010年4月17日，“國(guó)十條”要求對(duì)購(gòu)買首套房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

        2010年9月，“國(guó)五條”要求不分住房大小，首套房貸款首付需30%以上。同時(shí)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。

        不知道“房友”們是否算過(guò)一筆賬：在過(guò)去10年期間，房?jī)r(jià)到底漲了多少？

        以西南某省會(huì)城市為例。2002年前，在該市二環(huán)內(nèi)購(gòu)買一套中端商品房，每平方米僅2000元左右。但現(xiàn)在購(gòu)買相同戶型的商品房，至少需要7000元以上。不到10年時(shí)間，房?jī)r(jià)已接近翻兩番。地段更好的商品房甚至接近7~8倍漲幅。值得一提的是，自2002年以來(lái)，上證指數(shù)僅累計(jì)上漲76%。

調(diào)控手段三箭齊發(fā)

        提高首付比例、限購(gòu)以及營(yíng)業(yè)稅，成為了本輪地產(chǎn)新政的三個(gè)關(guān)鍵詞。

        限購(gòu)，即在一定時(shí)期內(nèi)，執(zhí)行住房限制購(gòu)買措施。目前，包括北京、上海、深圳等城市已經(jīng)推出限購(gòu)政策。其中，上海出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，明確停購(gòu)三套房。青島則要求擁有二套及以上住房的當(dāng)?shù)鼐用癫坏迷儋?gòu)房。有分析人士認(rèn)為，目前明確提出實(shí)行限購(gòu)的城市已超過(guò)35個(gè)。按新要求，實(shí)行限購(gòu)城市預(yù)計(jì)還要翻一番。

        若說(shuō)限購(gòu)是從行政手段上壓制購(gòu)房需求，提高首付比例則是在信貸上收緊。據(jù)悉，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，“京十五條”中，首次將貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策面擴(kuò)展至公積金貸款。

        另外，二手房交易稅費(fèi)也較以往嚴(yán)格不少。據(jù)了解，調(diào)控后，部分房屋轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅稅額將翻倍。

資金：存量擠出  增量掐斷

        兩個(gè)真實(shí)的例子：陳先生，職業(yè)炒房者。“新國(guó)八條”前投入上千萬(wàn)資金于樓市。如今，調(diào)控趨嚴(yán)后，他計(jì)劃賣出一部分房產(chǎn)，將套現(xiàn)的資金打入股市。

        王女士，北京外地人。由于不能提供5年納稅證明，無(wú)法在北京買房。

        調(diào)控新政會(huì)否造成如下一個(gè)局面：存量資金被不斷被擠出，而增量資金進(jìn)入的通道又被掐斷？

        知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，限購(gòu)令肯定會(huì)打壓買房需求，同時(shí)造成部分樓盤銷售遇到問(wèn)題。從這個(gè)角度看，增量資金被掐斷的效應(yīng)確實(shí)存在。

        “不過(guò)，存量資金擠出，目前來(lái)看還不是非常直接。首先，限購(gòu)令使部分套現(xiàn)資金找不到合適買盤。這種情況下，加快拋售本身就受到了一定阻力。其次，從現(xiàn)在主要城市房市看，整體出現(xiàn)量減而非價(jià)減情況。這表明，大量拋售是不存在的，否則價(jià)格一定會(huì)被打壓下來(lái)。”華生指出。

        中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所所長(zhǎng)賀強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》指出，受預(yù)期回報(bào)率下降，限購(gòu)令無(wú)疑能打壓部分投機(jī)資金，使這些錢從樓市中擠出來(lái)。這樣來(lái)看，存量資金擠出效應(yīng)確實(shí)成立。不過(guò)，由于房?jī)r(jià)短期不大可能下降太多，增量資金是否會(huì)被掐斷這個(gè)并不好說(shuō)。

相關(guān)新聞

超九成大中城市1月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        2月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布“1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，有62個(gè)城市1月的住宅價(jià)格環(huán)比上漲，其中環(huán)比漲幅超過(guò)2%的城市有3個(gè)。

        其中，東部地區(qū)28個(gè)城市中，價(jià)格環(huán)比上漲的有26個(gè)，占92.9%，其余2個(gè)持平。深圳成為一線城市中環(huán)比漲幅最高者，上漲2.0%，北京、廣州分別上漲0.8%、1.7%。

        值得注意的是，已宣布開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)的重慶市，1月房?jī)r(jià)環(huán)比微降0.1%，而上海上漲0.9%。

        同比來(lái)看，共有68個(gè)城市的住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲，其中，漲幅超過(guò)10%的城市有10個(gè)。僅有泉州和南充的住宅價(jià)格比去年同期有所下降。

        二手住宅的價(jià)格表現(xiàn)出了同樣的態(tài)勢(shì)，共有60個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比實(shí)現(xiàn)上漲，漲幅最高的牡丹江達(dá)到3.3%。

        分析人士表示，今年1月是自去年9月以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月保持上漲。

        多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，1月全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，主要由此前政策執(zhí)行不到位、政策效果尚未完全釋放所致。在春節(jié)前出臺(tái)更嚴(yán)厲的“新國(guó)八條”之后，未來(lái)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能趨緩，甚至出現(xiàn)下降。

        到目前為止，全國(guó)共有上海、北京等5個(gè)城市出臺(tái)了各自的調(diào)控細(xì)則。受此影響，今年的市場(chǎng)成交量也被認(rèn)為將大幅萎縮。

滬上開發(fā)商賣房須核查戶口簿結(jié)婚證

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　　　“已按照國(guó)家和本市住房限售的規(guī)定，對(duì)購(gòu)房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料以及納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明（對(duì)非本市戶籍居民家庭）進(jìn)行核對(duì)，符合住房限售規(guī)定。”

        這是上海市住房保障和房屋管理局昨日（2月18日）發(fā)布的《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限售等政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）中明確需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作出承諾的內(nèi)容。

        根據(jù)《通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行通知，不得違反限售規(guī)定從事房地產(chǎn)銷售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；在簽訂售房合同、經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，督促購(gòu)房人如實(shí)填寫  《購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》核對(duì)購(gòu)房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料，并在申報(bào)表中簽署意見和蓋章。

        為了杜絕有人騙取購(gòu)房資格，《通知》還規(guī)定，對(duì)違反限售規(guī)定購(gòu)房的，已辦理合同備案、尚未辦理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記的，不再受理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記；已辦理預(yù)告登記、尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的，不再受理轉(zhuǎn)移登記；已辦理轉(zhuǎn)移登記的，不得受理相關(guān)轉(zhuǎn)移、抵押等登記。凡不予受理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記的，交易中心出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶通知》。



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