編者按

　　股市的上漲需要資金的支持。A股自春節(jié)以來(lái)的快速反彈行情，支撐其上漲的資金又來(lái)自何方呢？

　　梳理最近的資金情況：發(fā)達(dá)國(guó)家由于通脹水平上升而引起的加息預(yù)期，加之中東局勢(shì)的緊張，不少資金撤離了新興市場(chǎng)；14個(gè)月來(lái)，M1、M2“反剪刀差”第一次出現(xiàn)負(fù)值，顯示資金活性降低；同時(shí)，鑒于通脹預(yù)期仍然強(qiáng)烈，央行的緊縮措施仍將持續(xù)，周五晚間央行宣布再次上調(diào)存準(zhǔn)率即是例證。

　　上述現(xiàn)象皆對(duì)A股構(gòu)成利空。那么，支撐股市上行的力量很可能是來(lái)自于樓市的擠出資金：“新國(guó)八條”出臺(tái)后，樓市存量投機(jī)資金有了流出樓市尋找其他投資機(jī)會(huì)的必要，而限購(gòu)令等需求抑制措施又阻止了新資金的進(jìn)入。

　　今年1月，當(dāng)“新國(guó)八條”如疾風(fēng)暴雨般降臨后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了自1998年來(lái)最嚴(yán)厲的一次調(diào)控。但對(duì)于社會(huì)資金而言，調(diào)控則會(huì)帶來(lái)兩大效應(yīng)：投入房地產(chǎn)的存量資金被擠出，同時(shí)企圖進(jìn)入的增量資金通道被斬?cái)唷?/P>

　　調(diào)控關(guān)乎百姓福祉

　　過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)危及到老百姓的基本福祉。于是，“新國(guó)八條”應(yīng)運(yùn)而生。

　　據(jù)悉，“新國(guó)八條”包括二套房住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問(wèn)責(zé)、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅和加強(qiáng)土地增值稅征收、限購(gòu)令等。從調(diào)控措施看，由于在信貸、行政和財(cái)稅上同時(shí)收緊，這堪稱自1998年來(lái)最嚴(yán)厲的一次調(diào)控。

　　事實(shí)上，自2010年4月以來(lái)，房地產(chǎn)前后經(jīng)歷了三輪大型調(diào)控。2010年4月17日，“國(guó)十條”要求對(duì)購(gòu)買首套房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

　　2010年9月，“國(guó)五條”要求不分住房大小，首套房貸款首付需30%以上。同時(shí)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。

　　不知道“房友”們是否算過(guò)一筆賬：在過(guò)去10年期間，房?jī)r(jià)到底漲了多少？

　　以西南某省會(huì)城市為例。2002年前，在該市二環(huán)內(nèi)購(gòu)買一套中端商品房，每平方米僅2000元左右。但現(xiàn)在購(gòu)買相同戶型的商品房，至少需要7000元以上。不到10年時(shí)間，房?jī)r(jià)已接近翻兩番。地段更好的商品房甚至接近7~8倍漲幅。值得一提的是，自2002年以來(lái)，上證指數(shù)僅累計(jì)上漲76%。

　　調(diào)控手段三箭齊發(fā)

　　提高首付比例、限購(gòu)以及營(yíng)業(yè)稅，成為了本輪地產(chǎn)新政的三個(gè)關(guān)鍵詞。

　　限購(gòu)，即在一定時(shí)期內(nèi)，執(zhí)行住房限制購(gòu)買措施。目前，包括北京、上海、深圳等城市已經(jīng)推出限購(gòu)政策。其中，上海出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，明確停購(gòu)三套房。青島則要求擁有二套及以上住房的當(dāng)?shù)鼐用癫坏迷儋?gòu)房。有分析人士認(rèn)為，目前明確提出實(shí)行限購(gòu)的城市已超過(guò)35個(gè)。按新要求，實(shí)行限購(gòu)城市預(yù)計(jì)還要翻一番。

　　若說(shuō)限購(gòu)是從行政手段上壓制購(gòu)房需求，提高首付比例則是在信貸上收緊。據(jù)悉，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，“京十五條”中，首次將貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策面擴(kuò)展至公積金貸款。

　　另外，二手房交易稅費(fèi)也較以往嚴(yán)格不少。據(jù)了解，調(diào)控后，部分房屋轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅稅額將翻倍。

　　資金：存量擠出 增量掐斷

　　兩個(gè)真實(shí)的例子：陳先生，職業(yè)炒房者?！靶聡?guó)八條”前投入上千萬(wàn)資金于樓市。如今，調(diào)控趨嚴(yán)后，他計(jì)劃賣出一部分房產(chǎn)，將套現(xiàn)的資金打入股市。

　　王女士，北京外地人。由于不能提供5年納稅證明，無(wú)法在北京買房。

　　調(diào)控新政會(huì)否造成如下一個(gè)局面：存量資金被不斷被擠出，而增量資金進(jìn)入的通道又被掐斷？

　　知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，限購(gòu)令肯定會(huì)打壓買房需求，同時(shí)造成部分樓盤銷售遇到問(wèn)題。從這個(gè)角度看，增量資金被掐斷的效應(yīng)確實(shí)存在。

　　“不過(guò)，存量資金擠出，目前來(lái)看還不是非常直接。首先，限購(gòu)令使部分套現(xiàn)資金找不到合適買盤。這種情況下，加快拋售本身就受到了一定阻力。其次，從現(xiàn)在主要城市房市看，整體出現(xiàn)量減而非價(jià)減情況。這表明，大量拋售是不存在的，否則價(jià)格一定會(huì)被打壓下來(lái)?！比A生指出。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所所長(zhǎng)賀強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》指出，受預(yù)期回報(bào)率下降，限購(gòu)令無(wú)疑能打壓部分投機(jī)資金，使這些錢從樓市中擠出來(lái)。這樣來(lái)看，存量資金擠出效應(yīng)確實(shí)成立。不過(guò)，由于房?jī)r(jià)短期不大可能下降太多，增量資金是否會(huì)被掐斷這個(gè)并不好說(shuō)。