每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    應(yīng)對房產(chǎn)稅，上海開發(fā)商終于首次“亮劍”。

    昨日（2月21日），上海綠地集團(tuán)位于松江的一處樓盤  “新南路壹號”的銷售人員告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在該樓盤買房，目前可以享受到買房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。

    據(jù)悉，上海的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士為應(yīng)對房產(chǎn)稅的征收，已經(jīng)研究超過20天。一些房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，早在年前就已組織研究人員，針對滬、渝兩地的房產(chǎn)稅的征收進(jìn)行研究，試圖規(guī)避房產(chǎn)稅，將稅收政策對銷售的影響降至最小。不過，最終的結(jié)果讓這些“久經(jīng)沙場”的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士非常沮喪，除重慶的房產(chǎn)稅可以采用帶一定風(fēng)險的辦法部分規(guī)避外，若要規(guī)避上海房產(chǎn)稅幾乎沒有任何可能。

    中房信分析師薛建雄表示，類似綠地“新南路壹號”這樣的買房送房產(chǎn)稅的變相降價，很可能是目前上海開發(fā)商應(yīng)對房產(chǎn)稅政策的最好辦法。

送房產(chǎn)稅等于“98”折？

    按照“新南路壹號”銷售人員的說法，所送的房產(chǎn)稅稅額按照購房者可能需要繳納的房產(chǎn)稅最高稅額計(jì)算。比如一套200平方米的別墅，如果一戶一家三口的非戶籍購房者作為第一套房購買。按照《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》（以下簡稱暫行辦法），只需為其中高出人均免稅面積的部分（即20平方米）繳納稅費(fèi)。如果每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍  （含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

    銷售人員進(jìn)一步解釋，“新南路壹號”所贈送的房產(chǎn)稅，是按全部200平方米的面積計(jì)算（即不算人均免稅面積），稅率將按照最高的0.6%計(jì)算。根據(jù)上海市相關(guān)部門1月31日公布的“房產(chǎn)稅征收細(xì)則”每年繳納的房產(chǎn)稅稅額（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價  （或核定的計(jì)稅價格）×70%×0.6%。

    銷售人員表示，綠地贈送的是房屋5年需要繳納的房產(chǎn)稅稅額，相當(dāng)于房屋總價優(yōu)惠十多萬元。薛建雄計(jì)算后分析，該做法相當(dāng)于打“98”折。綠地上述送房產(chǎn)稅的方法，其實(shí)是一種降價促銷，是以為購房者代付房產(chǎn)稅為名義而已。

    佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)隱隱說明了“新南路壹號”的銷售壓力。2月份至今，“新南路壹號”一共只賣掉10套房，按套數(shù)計(jì)算僅能排在上海月度銷售的十三四名。而同期市場的熱銷樓盤，可以賣出60套左右的住宅。

    薛建雄表示，盡管其實(shí)質(zhì)是降價，但“新南路壹號”的上述做法，不失為一種很好的促銷方式。

上海業(yè)內(nèi)稱沒有避稅辦法

    雖然，薛建雄等分析師均認(rèn)為，送房產(chǎn)稅是開發(fā)商的一個很好的促銷手段。但他們也表示，除這種變相降價方式外，開發(fā)商目前的確沒有很好的應(yīng)對房產(chǎn)稅的方法。

    “未來新開發(fā)的產(chǎn)品，或許可以采用送面積等辦法促銷。但目前銷售的這批房源，能避免房產(chǎn)稅政策沖擊的方法眼前就只剩降價了。”薛建雄認(rèn)為，此前保利等使用的“買房送面積”策略可能在今年下半年變得更為流行，有更多的樓盤會通過送面積的辦法規(guī)避房產(chǎn)稅。

    同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師姚伯均說，在上一周，他們曾討論過有關(guān)應(yīng)對房產(chǎn)稅的辦法，但最終未能找到更好的辦法。即使是在新開工的項(xiàng)目中更多“偷面積”，規(guī)劃、設(shè)計(jì)更多不計(jì)入總面積的“灰空間”，也可能會因?yàn)樯虾Ｎ磥淼慕ㄖO(shè)計(jì)規(guī)范變得更為嚴(yán)格而“流產(chǎn)”。

    目前，開發(fā)商只能在應(yīng)對重慶房產(chǎn)稅時有些辦法，比如提高精裝修合同的金額，降低毛坯房的價格，以規(guī)避部分房產(chǎn)稅的征收。但其中存在風(fēng)險，這是因?yàn)橹貞c市場對精裝修房的接受程度不高，一旦推出精裝修房，樓盤未必賣得好。

    除上述合法合規(guī)的房產(chǎn)稅“避稅”方法外，其他房產(chǎn)稅避稅方法，不僅非法，而且風(fēng)險很大。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍表示，以假離婚避房產(chǎn)稅為例，由于房屋分割等問題，假離婚很有可能變成真離婚，購房者可能得不償失。

    上述綠地樓盤  “送房產(chǎn)稅”的方法，雖是不錯的營銷手段，但也不會被開發(fā)商廣為采納。因?yàn)椋壳笆袌鍪枪┬∮谇?，開發(fā)商因此不會急于降價賣房。

    宋會雍認(rèn)為，對開發(fā)商來說，目前應(yīng)對房產(chǎn)稅的辦法，只有等待市場回暖。因?yàn)?，根?jù)上海的房產(chǎn)稅征收細(xì)則，購買首套房的家庭，無論所買房子多大，均不需要征稅。在這樣的情況下，無論所推出的房屋面積有多大，都會受到不同的目標(biāo)客戶青睞。

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