每經(jīng)記者  徐子莫  賀麒麟  李靜瑕發(fā)自上海、北京

    嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控為信托產(chǎn)品市場帶來了難得的機遇。由于融資渠道不暢，大量房企轉(zhuǎn)向了信托公司，在優(yōu)質(zhì)的抵押品以及約10%的年預(yù)期收益的雙重“誘惑”

    下，投資者紛紛“慷慨解囊”。為了迎合這一需求，部分信托公司也加大了這類產(chǎn)品的推出力度。機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，開年來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行款數(shù)和融資規(guī)模較去年末的低谷都有了大幅上升。甚至有信托公司幾乎所有的在運行信托產(chǎn)品都投向了房地產(chǎn)。

    但高收益必然意味著高風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)價格下降帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險仍然難以規(guī)避。為了分散風(fēng)險，部分信托公司將資金投向了更為安全的保障房建設(shè)；而對于銀信理財產(chǎn)品的發(fā)行，則更有可能是銀行出于吸收存款的需要。

每經(jīng)記者  徐子莫  發(fā)自上海

    雖然遭遇嚴控，但房地產(chǎn)信托明顯高于存款的收益率卻依舊受到市場熱捧。

    安信證券統(tǒng)計顯示，在今年1月的集合信托計劃中，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占全部信托成立規(guī)模的37%。截至上周四，處于推薦中的信托計劃達26款，其中有12款投向房地產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模預(yù)計超25億元。公開資料顯示，有信托公司在運行的10款產(chǎn)品中，9款投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    “房地產(chǎn)融資在信托業(yè)務(wù)中的占比可能還不到1%，之所以‘劍指’房地產(chǎn)信托，可能還是來自于監(jiān)管層的管控力度，以及部分地產(chǎn)商借道信托來融資的影響。”針對去年底監(jiān)管層對于信托公司出臺的一系列調(diào)控措施，西南財經(jīng)大學(xué)信托與理財研究所副所長李勇向  《每日經(jīng)濟新聞》如是表示。

信托：房企和投資者的共同選擇

    農(nóng)歷新年伊始，央行就宣布加息0.25個百分點。隨即央行又宣布，2月24日再度上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。在股市低迷以及通脹壓力下，信托公司動輒超過9%的年收益率，無疑是投資者重要的選擇。

    “房地產(chǎn)信托年收益率有些確實能超過10%，但是其背后的風(fēng)險，投資者也應(yīng)當(dāng)理性看待?！崩钣抡J為：“目前，信托融資門檻比其他投資要高得多，100萬的‘起步價’不是普通投資者可以承受的?！?/p>

    根據(jù)信托合同規(guī)定，普通信托計劃，300萬元以下的投資者不得超過50人。目前，信托產(chǎn)品除了通過信托公司自身募集外，也通過各家銀行的私人銀行進行銷售，主要還是針對高端客戶。

    值得注意的是，目前銀行銷售的信托包括部分房地產(chǎn)信托計劃。建行滬上一支行客戶經(jīng)理向  《每日經(jīng)濟新聞》透露：“我們現(xiàn)在只做300萬元及其以上的信托計劃，因為100萬元的計劃大多數(shù)是信托公司自己的員工買去了?！彼硎?，由于年利率高，100萬元的信托計劃現(xiàn)在銀行很難拿到名額，而且產(chǎn)品是由分行再派到各家支行，不是每家支行都能拿到信托產(chǎn)品額度。

高收益中蘊涵高風(fēng)險

    一信托公司駐滬代表處工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》：“從年收益率能看出一些房地產(chǎn)商的融資規(guī)模以及抗風(fēng)險能力：往往是急切需要資金，且融資比較困難的房地產(chǎn)商，他們發(fā)行信托產(chǎn)品時，可能會把收益率定在10%以上。相對這一類房企，一些大型房企（信托產(chǎn)品）雖然年收益率不是很高，但是比較穩(wěn)健，風(fēng)險也相對較小?！?/p>

    “由于信托產(chǎn)品屬于私募，其信息并不公開透明，很難了解到具體的年收益率?！逼找尕敻环治鰩熽慁i真表示。

    來自Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)成了的房地產(chǎn)信托計劃有8款。其中不包括已經(jīng)融資成功的  “華澳·長信3號集合資金信托計劃（C、D、E類信托資金募集）”，該款計劃已經(jīng)于2月16日成功募集10.1億元。雖然成立不到2年時間，但是華澳信托在運行的10款產(chǎn)品中，9款投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)行規(guī)模超過60億元。

    一些業(yè)內(nèi)銷售經(jīng)理表示，現(xiàn)在重啟的房地產(chǎn)信托，最高收益率或?qū)⒊^15%。

    雖然高利率能吸引投資者進入，但是不得不注意房地產(chǎn)商在融資過程中所付出的高額成本，而這些成本往往高達15%以上，其中包括信托費、銀行代銷費、托管費等等。

    信托產(chǎn)品中基本上都會附加“利率掛鉤”條款，比如掛鉤1年～3年期不等的貸款利率。加息后，信托收益率將與實際貸款利率同等上浮，導(dǎo)致房地產(chǎn)商的綜合成本進一步提高，通常是普通銀行貸款利率兩倍至三倍，甚至更高。融資方不堪重負風(fēng)險暴露，不僅信托合同約定的高預(yù)期收益難以實現(xiàn)，甚至連信托本金都有損失的風(fēng)險。

銀信合作

借道銀信合作  銀行意在攬儲

每經(jīng)記者  賀麒麟  發(fā)自上海

    《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，當(dāng)前的銀信合作已無往日盛景，但并未絕跡于市場。業(yè)內(nèi)人士表示，投向房地產(chǎn)的銀信合作產(chǎn)品屬于組合投資類，但該類產(chǎn)品以資金池方式運行，投向信息披露較少。

    業(yè)內(nèi)人士并指出，對于銀行來說，發(fā)行包括房地產(chǎn)投向在內(nèi)的銀信合作產(chǎn)品，相當(dāng)于將原本直接貸款賺取息差的優(yōu)質(zhì)項目讓利與儲戶，因此并不劃算；但銀行依靠高收益率的銀信合作產(chǎn)品可以吸收目前極為稀缺的存款。

    隨著監(jiān)管頻率和力度的加大，商業(yè)銀行面臨的資金壓力隨之上行，年內(nèi)很可能出現(xiàn)包括“借道”理財產(chǎn)品在內(nèi)的各種形式的攬儲潮。

房產(chǎn)類銀信產(chǎn)品規(guī)模難估量

    “一般來說，信托公司挑選的都是中高檔的房地產(chǎn)項目，開發(fā)商資質(zhì)和樓盤價格都比較有保障?！币还煞葜沏y行理財經(jīng)理表示。

    不過，今年以來，投向房地產(chǎn)的銀信合作理財產(chǎn)品鮮有問世?！艾F(xiàn)在還沒有這方面的新產(chǎn)品銷售，去年年底賣完以后就沒發(fā)過了?！币淮笮欣碡斀?jīng)理表示。

    據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，上周（2月14日～2月20日）共有16家銀行和9家信托公司參與發(fā)行了125款銀信理財產(chǎn)品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比增加了29款。

    從投資方式看，上周發(fā)行組合投資類產(chǎn)品90款，發(fā)行數(shù)量占比72%；發(fā)行債券類產(chǎn)品12款，占比9.60%；發(fā)行信托貸款類產(chǎn)品8款，占比6.40%；發(fā)行權(quán)益投資類與外幣類產(chǎn)品的數(shù)量均為4款，分別占比3.20%；發(fā)行證券投資類產(chǎn)品6款，占比4.80%；發(fā)行信貸資產(chǎn)類產(chǎn)品1款。

    社科院金融研究所金融產(chǎn)品中心研究員王伯英在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，現(xiàn)在銀信合作產(chǎn)品中組合投資類和債券類產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，投向房地產(chǎn)的銀信合作產(chǎn)品一般包括在組合投資類中。

    “組合投資類以資金池方式運行，具體的投資方向公布不是特別詳細?！彼M一步指出，節(jié)后銀信合作理財市場較為平靜。

    根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1月份投向房地產(chǎn)的銀信產(chǎn)品僅為8款，數(shù)量占比為1.22%，為所有投向中最低；而其規(guī)模則難以估算。

銀行為存款“忍痛割愛”

    業(yè)內(nèi)人士并稱，目前金融市場是銀信產(chǎn)品的主要投向。記者發(fā)現(xiàn)，本周已發(fā)行的4款銀信合作產(chǎn)品中，資金投向均為金融市場。今年1月份數(shù)據(jù)亦顯示，投向金融市場的銀信產(chǎn)品數(shù)量占比高達92.98%。

    實際上，對于銀行來說，除投向金融市場外，包括房地產(chǎn)投向在內(nèi)的銀信合作產(chǎn)品并不劃算?！般y行發(fā)行這種產(chǎn)品，類似于‘讓利于民’。”上述股份制銀行理財經(jīng)理認為，本來是銀行直接貸款給企業(yè)賺取息差，現(xiàn)在把這部分利潤讓與儲戶，而且都是優(yōu)質(zhì)項目，所以不劃算。

    不過，銀行并非“圣誕老人”，讓出優(yōu)質(zhì)項目的同時，銀行依靠高收益率的銀信合作產(chǎn)品來吸引存款。

    “現(xiàn)在投資者就是看哪里利率高，就把錢搬到哪里?！痹摾碡斀?jīng)理指出，打包信托的理財產(chǎn)品是收益率水平最高的銀行理財產(chǎn)品。

風(fēng)險提示

風(fēng)控措施大幅強化  系統(tǒng)性風(fēng)險猶存

每經(jīng)記者  印崢嶸  發(fā)自上海

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺，作為地產(chǎn)商融資的主要渠道之一，信托公司作為受托人對房地產(chǎn)項目公司的風(fēng)控措施也相應(yīng)強化。

    業(yè)內(nèi)分析人士指出，房地產(chǎn)信托最大的風(fēng)險不在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計的風(fēng)險，而是房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房企的現(xiàn)金流日趨緊張，限購令對房地產(chǎn)交易量的鎖定又拉長了房企回收資金的周期，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力再被放大。

風(fēng)控措施近乎“苛刻”

    根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的2010年數(shù)據(jù)顯示，截至去年四季度末，信托資金中投資于房地產(chǎn)的資金余額達4323.68億元，單季新增545.48億元。

    《每日經(jīng)濟新聞》查閱了信托公司近期發(fā)行的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，公開資料顯示，信托公司為了保證產(chǎn)品到期兌付，給房地產(chǎn)項目公司設(shè)置了多重“防火墻”，強化了風(fēng)險控制措施。

    以新華信托2010年底發(fā)行的“浙江珍貝房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計劃”為例，產(chǎn)品說明書顯示，信托資金全部以增資的方式投資于浙江珍貝置業(yè)有限公司，用于湖州市仁皇山新區(qū)S18地塊項目建設(shè)。

    據(jù)悉，該信托計劃認購起點為100萬元，募集資金規(guī)模不超過1.5億元，信托期限18個月，預(yù)期年化收益率為11%至12%。

    從產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計上看，針對上述具體的房地產(chǎn)項目，新華信托通過股權(quán)質(zhì)押、土地抵押等方式，為產(chǎn)品到期實現(xiàn)預(yù)期收益上了多層保險。

    例如，新華信托以增資持股70%和項目公司股東股權(quán)質(zhì)押的方式，控制了項目公司100%的股權(quán)；項目公司還將其仁皇山新區(qū)S18地塊不少于50000平方米土地使用權(quán)抵押給新華信托。

    在此基礎(chǔ)上，新華信托設(shè)立了專門資金監(jiān)管賬戶，保管上述項目公司的資金和項目銷售收入，對信托資金和項目銷售收入進行全程監(jiān)管；同時委派董事、印信管理等高管，并且對公司經(jīng)營管理的重大事項擁有一票否決權(quán)。

關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險

    華融資產(chǎn)的一位負責(zé)人指出，房地產(chǎn)信托最大的風(fēng)險不在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計的風(fēng)險，而是房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險。

    “現(xiàn)在房企的資金壓力表現(xiàn)得還不明顯，2011年下半年，隨著房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)壓力加大，會有越來越多的房企面臨缺錢的窘境?！?/p>

    上述人士進一步指出，隨著調(diào)控政策不斷加碼，房企的現(xiàn)金流緊張，限購令對房地產(chǎn)交易量的鎖定又拉長了房企回收資金的周期，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會越來越大。

    “從現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品總體做得很成功，并沒有出現(xiàn)重大兌付困難的案例?！缎磐泄緝糍Y本管理辦法》出臺以后，信托公司管理的資金規(guī)模和凈資本掛鉤，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被定為高風(fēng)險系數(shù)，無法大規(guī)模鋪開，加大了房企通過信托融資的成本和門檻?！?/p>

    上海一家信托公司的業(yè)務(wù)員對《每日經(jīng)濟新聞》表示，房地產(chǎn)開發(fā)項目的回報率主要受土地價格、項目售價和管理成本影響，一般情況下，利潤至少在30%至40%以上，只要風(fēng)險把控得當(dāng)，11%左右的年化收益率完全能兌付。

    《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些知名的大型信托公司如平安信托，其主打的“睿石系列全功能房地產(chǎn)基金信托計劃”，說明書中僅顯示信托資金的投資方向是房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)，并未就信托資金投向的具體項目進行明示。

前景分析

凈資本管理辦法導(dǎo)引信托公司或發(fā)力保障房建設(shè)

每經(jīng)記者  李靜瑕  發(fā)自北京

    “現(xiàn)在投資者都排起了隊，目前募集資金已經(jīng)超過了發(fā)行的資金了?！睋?jù)中國對外經(jīng)貿(mào)信托有限公司（以下簡稱外貿(mào)信托）的內(nèi)部人員表示。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了解到，目前房地產(chǎn)信托的收益率普遍都得到了提高，但企業(yè)目前仍然關(guān)注大型房地產(chǎn)住房類項目；同時，隨著今年房地產(chǎn)政策的變化，部分信托公司已將目光轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)。

“做優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司的項目”

    用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，信托公司上周發(fā)行了15款信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為19.14億元，其中就有8款產(chǎn)品共11.38億元投資于房地產(chǎn)，其發(fā)行款數(shù)與募資規(guī)模占總量的比例均超過了50%。

    “現(xiàn)在是有很多房地產(chǎn)企業(yè)來找我們做融資產(chǎn)品，不過我們只會選擇做優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司的項目，一些比較小并且我們認為存在風(fēng)險的企業(yè)，會直接拒絕掉?！鄙鲜鐾赓Q(mào)信托內(nèi)部人士告訴記者。

    2010年11月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》要求，信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風(fēng)險自查，并進一步規(guī)范了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的業(yè)務(wù)范圍。

    上述外貿(mào)信托人士告訴記者，銀監(jiān)會的要求并不是叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，而是某些與不規(guī)范的房地產(chǎn)公司合作的信托業(yè)務(wù)風(fēng)險太大需要規(guī)范，因此今年開年，外貿(mào)信托便發(fā)行了上述產(chǎn)品?！澳壳?，我們關(guān)注的可能還是住房類項目居多?！?/p>

    “今年一些小的開發(fā)商通過信托融資的成本更高，難度加大。”普益財富信托研究員陳朋真表示。

房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式待轉(zhuǎn)型

    一家大型信托公司內(nèi)部人士對記者表示，目前，該公司也在做房地產(chǎn)信托，不過由于今年調(diào)控政策趨嚴，風(fēng)險會比較大，這會促進房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化。

    “由于政策變化，信托機構(gòu)都在醞釀新一年的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式。新業(yè)務(wù)模式更偏向于類基金型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資項目上會向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。”記者指出，“類基金型的信托產(chǎn)品期限更長，投資項目多元化，不會對單一的房地產(chǎn)項目進行投資，而是采取組合的投資方式，但這種產(chǎn)品對信托公司的房地產(chǎn)項目管理能力和風(fēng)險控制能力要求更高?！?/p>

    與此同時，投資者對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱情并不因政策調(diào)控而減少。據(jù)外貿(mào)信托上述人士介紹，該公司發(fā)行的“外貿(mào)信托·富榮16號（華遠九都匯貸款項目）集合資金信托計劃”募集資金本為2億元，目前認購資金已經(jīng)超過了這一水平。據(jù)了解，該產(chǎn)品的預(yù)期年化收益，已經(jīng)達到了10%～11%。

    “主要還是我們收益比較高，對于已經(jīng)超募的部分，我們只有按照投資者的投資金額與時間來取舍了?！蓖赓Q(mào)信托人士表示，該產(chǎn)品有評估價值為3.726億元現(xiàn)房作為抵押，抵押率為59.8%。

    上述大型信托公司人士也表示，樓市新政對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的影響，主要在于政策會不會對房價造成影響，即最終要看房價是否下跌。

    陳朋真告訴記者，新樓市調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場必然有影響，特別是以相應(yīng)在建工程為抵押品的，風(fēng)險就更大一些。如果產(chǎn)品本身采取了比較好的風(fēng)險控制措施，比如說抵押率低，風(fēng)險就相對小一些。

關(guān)注保障房

    “今年我們可能還是會比較關(guān)注保障房建設(shè)，目前很多信托公司都比較感興趣，這也是政策所鼓勵的?！鄙鲜龃笮托磐泄救耸勘硎?。

    年前，銀監(jiān)會發(fā)布的《信托公司凈資本計算標(biāo)準有關(guān)事項的通知》，單一類房地產(chǎn)融資信托業(yè)務(wù)中公租房廉租房類融資的風(fēng)險系數(shù)降為0.5%，其他房地產(chǎn)類融資為1%。集合類房地產(chǎn)融資信托業(yè)務(wù)中公租房廉租房類融資的風(fēng)險系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)類融資為3%。分析認為，這也顯示出今年政策大力扶持保障房建設(shè)，明顯支持信托公司涉足保障房領(lǐng)域。

    “一個重要原因在于，今年保障房幾乎不受樓市調(diào)控政策的限制，并且有政府作為保證，風(fēng)險也相對較小。所以，信托公司也開始積極關(guān)注保障房領(lǐng)域?！标惻笳姹硎尽?/p>

    “保障房的收益率是要比其他房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率要低一點，但是政府主導(dǎo)，其風(fēng)險也會較小，也受到一些穩(wěn)健型投資者的青睞?！鄙鲜龃笮托磐泄救耸糠Q。

    上述外貿(mào)信托公司內(nèi)部人士也表示，“現(xiàn)在我們關(guān)于保障房的研究不多，但是今年也會關(guān)注，畢竟這是政策支持的領(lǐng)域?！?/p>

    據(jù)了解，從今年初至今，中信信托已先后在江蘇淮安和武進兩地推出了三款保障房建設(shè)信托項目，并且也在持續(xù)關(guān)注保障房領(lǐng)域的融資項目。而天津信托、平安信托等公司也都以不同方式介入了保障房建設(shè)項目。

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