每經(jīng)記者  印崢嶸  發(fā)自上海

    房地產(chǎn)調(diào)控政策日緊。隨著加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、首套房貸款利率優(yōu)惠政策取消等緊縮政策不斷加碼，銀行與按揭客戶之間的糾紛也不斷涌現(xiàn)。

    近日有招行深圳分行房貸客戶投訴至《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，稱所購(gòu)房產(chǎn)已過(guò)戶但遲遲等不到銀行發(fā)放的尾款，且銀行以額度緊張為由，要求客戶主動(dòng)放棄八五折利率優(yōu)惠，并在簽署一份房貸利率上調(diào)至九五折的協(xié)議后才能盡快安排貸款。

    2月21日，招行總行相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，招行的房貸政策都符合國(guó)家政策的規(guī)定，這次變動(dòng)也與房地產(chǎn)調(diào)控的背景有關(guān)。

房產(chǎn)已過(guò)戶  銀行不放款

    2010年12月中旬，招行深圳分行的房貸客戶李遠(yuǎn)（化名）與業(yè)主（賣(mài)方）簽了購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)近百萬(wàn)元的房產(chǎn)，貸款約70萬(wàn)元。

    去年12月底，李遠(yuǎn)收到招行深圳分行出具的貸款承諾函，據(jù)李遠(yuǎn)回憶，承諾函上寫(xiě)明銀行承諾發(fā)放貸款，且3個(gè)月內(nèi)有效。2011年1月初，李遠(yuǎn)憑這張貸款承諾函辦理了房產(chǎn)過(guò)戶，1月中旬前后李遠(yuǎn)拿到了房產(chǎn)證。

    拿到房產(chǎn)證當(dāng)天，李遠(yuǎn)就憑房產(chǎn)證、《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》等材料在深圳國(guó)土局辦理了房產(chǎn)抵押。據(jù)李遠(yuǎn)回憶，借款合同一式三份，一份交給深圳國(guó)土局，一份交給銀行，至于另一份應(yīng)該給他的合同，銀行方面稱要等貸款發(fā)放以后才還給他。

    李遠(yuǎn)稱，大約一個(gè)星期以后，深圳國(guó)土局批準(zhǔn)了抵押件，按照程序，銀行已經(jīng)可以放款。李遠(yuǎn)此時(shí)以為事情已經(jīng)辦理妥當(dāng)，誰(shuí)知此后他遲遲沒(méi)有等到銀行發(fā)放的貸款，等來(lái)的只有銀行業(yè)務(wù)員的電話，稱目前銀行額度緊張，八五折優(yōu)惠貸款要排隊(duì)，且何時(shí)放款不能確定，客戶只有重新簽一份九五折利率的協(xié)議，銀行才能盡快安排放款。

    李遠(yuǎn)當(dāng)即表示不能接受。經(jīng)過(guò)粗略計(jì)算，目前央行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率6.6%，李遠(yuǎn)的房貸利率如果從八五折提高到九五折，按照等額本息方式還款，意味著每月多還近300元，30年下來(lái)多還逾10萬(wàn)元。

    據(jù)悉，目前招行很多有房貸利率糾紛的客戶自發(fā)建立了多個(gè)QQ群，群成員大多面臨和李遠(yuǎn)一樣的遭遇，即購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶，但賣(mài)家遲遲沒(méi)有收到銀行發(fā)放的尾款。

    雖然拿到了房產(chǎn)證，但李遠(yuǎn)顧慮重重，“銀行的承諾函上寫(xiě)明3個(gè)月內(nèi)有效，如果銀行在3個(gè)月內(nèi)沒(méi)有放款，承諾就可能過(guò)期作廢?！?/p>

    另一位房貸客戶江嵐（化名）則表示，其購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，由于房東房貸尚未還清，他另外向銀行借了約130萬(wàn)元的短期貸款替房東“贖樓”，由于銀行的尾款遲遲不能到位，他每天還要額外支付300多元的利息。

銀行：額度緊張導(dǎo)致利率提高

    2月21日，記者就此事專(zhuān)門(mén)致電招商銀行，招行總行相關(guān)人士表示，招行的房貸政策都符合國(guó)家政策的規(guī)定，這次變動(dòng)也與房地產(chǎn)調(diào)控的背景有關(guān)。

    據(jù)悉，截至記者發(fā)稿，李遠(yuǎn)一直沒(méi)有等到招行發(fā)放的貸款，期間他曾多次與招行工作人員交涉，但都無(wú)果。

    李遠(yuǎn)提供的一段溝通中的錄音顯示，招行工作人員稱，“我們行今天早上剛剛出了通知，如果您今天還不來(lái)簽九五折的話，從明天早上開(kāi)始就是基準(zhǔn)（利率）了?！?/p>

    “八五折不是說(shuō)3月份就可以放嗎？”李遠(yuǎn)詢問(wèn)道。

    “不清楚，像現(xiàn)在這種情況很難有得放的”，客戶經(jīng)理稱：“……現(xiàn)在又在加息，又在加存款準(zhǔn)備金，看現(xiàn)在這種情況，我不能保證3月份能放得出款。”

    “我的是1月5日就過(guò)戶了。”李遠(yuǎn)稱。

    “我不管你什么時(shí)候過(guò)戶、什么時(shí)候抵押的，這種情況大家都知道，但是沒(méi)有辦法，現(xiàn)在銀行額度就是這么緊張。……”

    “我知道你們有額度，只是你們?cè)谧非罄麧?rùn)?！崩钸h(yuǎn)表示。

    “現(xiàn)在各個(gè)銀行的額度都是很緊張，就這一塊蛋糕，我們從利潤(rùn)的角度出發(fā)也是由高往低放了……”招行工作人員稱。

    銀行工作人員稱：“比您抵押件出得早的，到現(xiàn)在沒(méi)放款的都有，只要（銀行）不放款，（個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保）合同都是無(wú)效的?！?/p>律師：若合同已簽銀行涉嫌違約

    李遠(yuǎn)表示，其到深圳國(guó)土局辦理抵押時(shí)，用數(shù)碼器材記錄下了  《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》的內(nèi)容。李遠(yuǎn)提供的資料顯示，合同附著的一張紙上清晰地印著  “本合同執(zhí)行利率以中國(guó)人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)年利率6.14%為基礎(chǔ)下浮15%……”

    在合同的最后一頁(yè)，還清晰地印著招商銀行股份有限公司深圳分公司的合同專(zhuān)用章，以及抵押人、有權(quán)簽字人的簽字和詳細(xì)日期。

    漢路律師事務(wù)所主任、資深金融律師曾智紅對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》上簽字蓋章就說(shuō)明合同有效成立并且生效，銀行不按合同約定的八五折利率給客戶放款就涉嫌違約。

    曾智紅表示，除非銀行在合同中明確規(guī)定“以貸款發(fā)放為條件生效”，但類(lèi)似這樣的格式條款由于排除對(duì)方主要權(quán)利、免去己方主要義務(wù)，也必須對(duì)當(dāng)事人明示才生效。

    曾在深圳市國(guó)土局工作過(guò)的資深房地產(chǎn)律師黃本憲表示，目前多數(shù)客戶維權(quán)困難主要苦于沒(méi)有銀行承諾利率八五折優(yōu)惠的證據(jù)，只有銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理的口頭承諾。如果客戶能提供詳細(xì)的合同文本，上面有銀行貸款利率和放款時(shí)間、銀行的簽字蓋章和日期，則勝算的可能較大。

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