每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    杭州錢塘江邊上的一處房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，在2月25日仍是一片荒地，而該項(xiàng)目的施工許可證上規(guī)定應(yīng)在今年1月14日竣工。早在2006年11月，上述項(xiàng)目的土地使用權(quán)已被開發(fā)商競(jìng)得。4年多的時(shí)間過(guò)去了，地塊未蓋起一棟建筑物。

    近日，杭州市國(guó)土資源局回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪函稱，“根據(jù)施工單位反饋，地塊樁基工程已于施工許可證下發(fā)后正式啟動(dòng)，因地塊地質(zhì)結(jié)構(gòu)特殊，為確保工程安全，截至目前已陸續(xù)打工程鉆孔樁、維護(hù)鉆孔樁上千根，工程大約需耗時(shí)1年。據(jù)此認(rèn)定該地塊已動(dòng)工，現(xiàn)狀不屬于閑置土地。”

    對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)多名房地產(chǎn)政策研究人士表示，國(guó)土資源部門對(duì)閑置土地的認(rèn)定，就是看是否打樁，有的甚至只看有無(wú)領(lǐng)到建設(shè)施工許可證。如果項(xiàng)目開工后再停工，就不在閑置土地的認(rèn)定范圍。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后，只打樁沒(méi)有繼續(xù)建設(shè)的現(xiàn)象，可被視為變相囤地的一種。

    上海易居房地產(chǎn)綜合研究所所長(zhǎng)、中房協(xié)任職的上海房地產(chǎn)業(yè)資深人士李戰(zhàn)軍則表示，“造成項(xiàng)目停工的原因有很多，開發(fā)商沒(méi)有誰(shuí)愿意把地塊閑置在那里不動(dòng)，因?yàn)殚e置時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就越高。”

天價(jià)地塊“扭虧為盈”

    上述杭州錢塘江邊上的項(xiàng)目，位于錢江一橋北岸附近，南面錢塘江和中河源頭，北靠玉皇山，與西湖和六和塔僅舉步之遙，正式名稱為“杭政儲(chǔ)出  （2006）37號(hào)地塊商品住宅”（銷售推廣名為華成·波爾多莊園）。

    它首次進(jìn)入公眾視野的時(shí)間是在2006年12月18日，當(dāng)時(shí)蕭山的華成集團(tuán)最終以2.202億元競(jìng)得上述僅20畝的袖珍型地塊。上述地塊高達(dá)10977元/平方米的樓板價(jià)，使項(xiàng)目在第二年3月被住在杭州網(wǎng)評(píng)為2006年土地出讓成交均價(jià)前四名。

    由于成交的樓板價(jià)比較高，從它完成簽訂土地出讓合同的那刻起，盈利前景就一直存在爭(zhēng)論。當(dāng)時(shí)，杭政儲(chǔ)出  （2006）37號(hào)地塊附近的新建樓盤——杭州濱江集團(tuán)開發(fā)的濱江金色花園在搜房網(wǎng)上的報(bào)價(jià)，不過(guò)11600元/平方米。

    然而，在2008年，當(dāng)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)出哪些樓盤不會(huì)因降價(jià)而虧損時(shí)，杭政儲(chǔ)出（2006）37號(hào)地塊已名列其中。第二年，同一板塊饅頭山旁的南星橋糧庫(kù)地塊，出讓價(jià)格達(dá)到24295元/平方米，相比之下，杭政儲(chǔ)出  （2006）37號(hào)地塊10977元/平方米的樓板價(jià)已不算很貴了。

    中國(guó)指數(shù)研究院浙江分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，如果上述地塊現(xiàn)在開發(fā)、銷售，售價(jià)至少可達(dá)3萬(wàn)元/平方米以上，如果品質(zhì)再高一些，可以賣到4萬(wàn)元/平方米。目前，搜房網(wǎng)為濱江金色家園二手房給出的評(píng)估價(jià)已超過(guò)31000元/平方米。

遠(yuǎn)超過(guò)開工約定時(shí)間

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者2月25日走訪上述地塊時(shí)，發(fā)現(xiàn)仍是一片荒地。杭州市建設(shè)網(wǎng)網(wǎng)上辦事平臺(tái)公示的項(xiàng)目信息顯示，杭政儲(chǔ)出（2006）37號(hào)地塊商品住宅的開工時(shí)間是2009年11月20日，竣工時(shí)間是2011年1月14日。即使按照施工許可證上標(biāo)示的項(xiàng)目開竣工時(shí)間，杭政儲(chǔ)出（2006）37號(hào)地塊均已超過(guò)土地出讓合同規(guī)定的時(shí)限。

    杭州市國(guó)土資源局宣傳中心給記者的《關(guān)于（2006）37號(hào)地塊有關(guān)問(wèn)題答復(fù)》稱，根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書》約定，杭政儲(chǔ)出[2006]37號(hào)地塊受讓方浙江亞飛置業(yè)有限公司（即地塊的項(xiàng)目公司）應(yīng)在2007年12月25日前動(dòng)工建設(shè)。

    但是記者發(fā)現(xiàn)，杭政儲(chǔ)出（2006）37號(hào)地塊商品住宅的開工時(shí)間是2009年的11月20日。此外，華成集團(tuán)的官方網(wǎng)站2009年12月發(fā)布的新聞顯示，“2009年10月28日早上6時(shí)28分，華成·波爾多莊園正式開工?！?/p>

    對(duì)此，杭州市國(guó)土資源局的解釋是，“2008年11月，我局收到浙江亞飛置業(yè)有限公司提交的延期申請(qǐng)報(bào)告，根據(jù)合同規(guī)定，考慮到該地塊受環(huán)評(píng)問(wèn)題影響的實(shí)際（詳情請(qǐng)?jiān)儐?wèn)杭州市環(huán)保局），我局原則同意將地塊開工建設(shè)時(shí)間調(diào)整至2009年10月31日止?！?/p>國(guó)土局稱打樁即不算閑置

    杭政儲(chǔ)出  （2006）37號(hào)地塊商品住宅項(xiàng)目開發(fā)公司負(fù)責(zé)人蔡關(guān)興介紹，3月份項(xiàng)目的施工人員已經(jīng)入場(chǎng)。至于為何項(xiàng)目遲遲未施工，是因?yàn)楹贾菔袊?guó)土資源管理局交付的地塊下面埋有煤氣和自來(lái)水總管，造成無(wú)法施工。

    但杭州市國(guó)土資源局并未就項(xiàng)目方的上述說(shuō)法給予核實(shí)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者于昨日（3月8日）再次核實(shí)了上述信息，杭州市國(guó)土資源局宣傳中心負(fù)責(zé)人表示，對(duì)上述項(xiàng)目地塊下是否因埋有煤氣和自來(lái)水總管而無(wú)法開工并不清楚。

    但上述部門回函記者稱：“2009年11月20日，市建委核發(fā)該地塊《建筑工程施工許可證》，該項(xiàng)目前期樁基工程由杭州華成地基基礎(chǔ)工程有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施。據(jù)該施工單位反饋稱地塊樁基工程已于施工許可證下發(fā)后正式啟動(dòng)，因地塊地質(zhì)結(jié)構(gòu)特殊，為確保工程安全截至目前已陸續(xù)打工程鉆孔樁、維護(hù)鉆孔樁上千根，工程大約需耗時(shí)1年。據(jù)此認(rèn)定該地塊已動(dòng)工，現(xiàn)狀不屬于閑置土地?！?/p>

    對(duì)此，上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，上述只是打了一個(gè)樁，或者挖一個(gè)坑，動(dòng)一下土，就閑在那兒的土地，在房地產(chǎn)業(yè)很常見(jiàn)。很多開發(fā)商就是用這樣的辦法來(lái)鉆政策空子。

    但由于處置上述閑置土地時(shí)成本很高，各個(gè)項(xiàng)目的情況不同、閑置原因不同，需要處理的方式也不一樣，因此成為打擊閑置土地的一個(gè)難題。

    尹伯成認(rèn)為，上述項(xiàng)目只打了樁，就不繼續(xù)施工，進(jìn)而逃脫有關(guān)法規(guī)、政策的處罰，其實(shí)是一種變相囤地。

    不過(guò)，李戰(zhàn)軍認(rèn)為，目前認(rèn)定房地產(chǎn)項(xiàng)目是否開工的方式，就是看是否打樁，有的甚至只看建設(shè)施工許可證。此外，造成項(xiàng)目停工的原因很多，有的是因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整；有的是因?yàn)槭┕で埃嚓P(guān)政策的變化；有的因?yàn)槭┕ぶ邪l(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。開發(fā)商沒(méi)有誰(shuí)愿意一直把地塊閑置在那里不動(dòng)的，因?yàn)殚e置時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就越高。

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