每經(jīng)記者  葉書利  楊羚強(qiáng)發(fā)自北京、上海

 

    住宅限購令的擠出效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，上海樓市中，投資者在購房者中的比例達(dá)三成，但在去年10月份以后，這一比例降為10%，而住宅限購令出臺后，投資者幾乎見不到蹤影。許多人猜測，炒房資金流入了股市，但上海的一些證券營業(yè)部銷售負(fù)責(zé)人卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，限購令出臺后，來開戶的房地產(chǎn)投資者并不多。炒樓資金究竟去了哪兒？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海等地展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)仍有大量炒房資金駐留在房地產(chǎn)中，但是這些資金正在開辟不同的投資途徑。

流向之一

 

資金“入地”車位單價趕超地面樓盤

 

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    商品房住宅受限，部分游資將目光投向了樓市中的“偏門”：停車位。在北京，目前停車位投資正火，導(dǎo)致許多小區(qū)  “一位難求”。由于供應(yīng)緊張，潘石屹旗下的北京建外SOHO地下一層的停車位，目前報價已達(dá)3萬元/平方米，與地面房價相當(dāng)。

建外SOHO車位單價達(dá)3萬

 

    去年年底，在北京東城區(qū)金寶街的王府國際商廈，一位投資客斥資2億多元，以均價23000元/平方米的價格一口氣將該樓盤地下8827平方米的商用車位整體購入。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前，共6層高的王府國際商廈頂層共計9999平方米的整層商鋪正在向外出售，總報價為19999萬元，單價僅20001元/平方米，甚至低于地下車位的均價。

    地下停車位價格超過地面房價的現(xiàn)象，在建外SOHO也存在。

    位于北京東三環(huán)邊上的建外SOHO，是潘石屹旗下的代表性樓盤。目前該樓盤地下停車位的報價在3萬元/平方米左右，接近地面樓盤報價。

    記者以購房者身份從北京百氏居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司獲悉，該公司手上有一個該樓盤地下一層、面積為10平方米的停車位，目前報價為30萬元。百氏居經(jīng)紀(jì)人說：“該樓盤停車位緊俏，目前全樓盤只有一個停車位供應(yīng)。”他為記者算了一筆賬：購買后，除了坐等升值外，還可以出租，每月租金可達(dá)1200元，一年下來，租金收入近1.5萬元。靜態(tài)計算，20年就可以收回投資成本。

    偉業(yè)我愛我家市場研究院近日剛做過停車位市場調(diào)查，其置業(yè)顧問李琛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，住宅投資步步被限后，部分北京房地產(chǎn)投資客將目光瞄向了停車位。考慮到后期的升值與出租，停車位主要投資區(qū)域為三環(huán)以內(nèi)的商業(yè)樓盤、公寓等。“畢竟核心位置催生人流，人流產(chǎn)生商機(jī)。”她認(rèn)為，停車位的投資價值與上面樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)關(guān)系不大，位置決定價值。目前三環(huán)內(nèi)人流大，車輛多，導(dǎo)致停車位的價格基本與同地面樓盤的價格相當(dāng)。

北京車位均價暴漲

 

    李琛介紹說，由于近年來買車族增多，住宅樓盤的停車位供求關(guān)系同樣比較緊張。但在樓盤整體開發(fā)中，停車位是服務(wù)于樓盤的，因此一般來說，開發(fā)商會限制外部投資客購買數(shù)量，所以外部投資客大量投資住宅樓盤的操作難度較大，像商業(yè)樓盤那樣整購幾乎不可能，住宅樓盤的停車位，投資者一般是小區(qū)業(yè)主。

    在北京朝陽區(qū)住宅樓盤百子灣家園，一位業(yè)主就因曾投資了9個停車位，致使該小區(qū)業(yè)主們在小區(qū)業(yè)主論壇上發(fā)出了一份名為《百子灣家園一業(yè)主獨吞九車位觸犯眾怒》的“討伐書”。該“討伐書”揭露說，一位業(yè)主2006年在這個小區(qū)以每個車位約五六萬元的價格購買了9個停車位，目前這位投資者不僅通過出租車位獲取收益，且每個停車位的價格也漲了近三倍。

    由于買車族急增，在北京，小區(qū)內(nèi)停車難已成一個社會問題，這也促使住宅小區(qū)車位的價位節(jié)節(jié)攀升。偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，北京停車位成交均價已達(dá)5447元/平方米，環(huán)比11月暴漲20%。

    中國房產(chǎn)信息集團(tuán)北京公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，去年北京住宅小區(qū)地下車位成交均價近14萬元，區(qū)間在7萬元到50多萬元不等。而在2006年左右，七八萬元的停車位已屬高價。

    李琛總結(jié)說，停車位受寵，是住宅受限后的擠出效應(yīng)所致。她表示，實際上，投資停車位的回報率不如住宅，因為位置好的房屋出租比較穩(wěn)定。投資客之所以開始青睞停車位，是因為目前市場上除了不動產(chǎn)，沒有太多更好的投資渠道可供選擇。

流向之二

 

商辦樓熱度不減  成交比重攀升

 

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

 

    限購令之后，商業(yè)地產(chǎn)成為炒房客投資新寵已不是新聞。

    “我們剛代理了三四個月的項目銷售，商鋪價格就從原來每平方米8000元漲到了15500元以上，房子賣瘋了，僅當(dāng)?shù)匾患移髽I(yè)就買了數(shù)千平方米的商鋪。”北草國際地產(chǎn)總經(jīng)理施根賢說，他們公司在九華山下代理的商鋪樓盤開盤才幾天，就已獲得了良好銷售。

    在項目開盤前的一個周末，施根賢還警示投資者注意商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險，但九華新街的熱銷，讓他相信商業(yè)地產(chǎn)確實火起來了。

    和施根賢的體會一樣，中原地產(chǎn)中國研究中心分析師季峰也表示，在一二線城市的二手商鋪和寫字樓市場，只要價格合理，基本都能很快成交。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)區(qū)域分析師羅寅成說，2月份，上海住宅和商辦樓的成交比重是1.23比1，而3月份兩者的比例為1.15比1，商業(yè)地產(chǎn)成交呈明顯上升勢頭。此前，中房信分析師提供的類似數(shù)據(jù)顯示，限購令出臺前后一星期，商辦樓的成交比重由原來平均每天不足15%上升至30%。

    易居中國分析師薛建雄提供的數(shù)據(jù)顯示，去年12月上海商辦樓供應(yīng)2279套，銷售2276套；今年1月供應(yīng)1500多套，銷售1600套；2月份供應(yīng)量659套，銷售576套。但從面積看，新增供應(yīng)達(dá)18萬平方米，銷售卻只有7.5萬平方米。

    有分析稱，銷售套數(shù)和面積比例的懸殊，說明目前成交的商辦樓以小戶型居多，這變相說明，炒房客在其中扮演了重要角色。

流向之三

 

收購開發(fā)商股權(quán)  炒房團(tuán)變身幕后老板

 

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

 

    “一個業(yè)務(wù)員一天派送的廣告宣傳單，就能給我?guī)砥甙宋煌顿Y客戶。”上海錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝感嘆，限購令給他這樣的上海中小房地產(chǎn)投資公司帶來了前所未有的機(jī)遇。

    此前，錢生輝花了5年時間發(fā)展“集智建房”，首個項目雖于去年獲得成功，但始終沒能迅速鋪開。他認(rèn)為，最主要的瓶頸就是資金。但樓市限購令出來后，不少炒房客開始轉(zhuǎn)投他的業(yè)務(wù)。

    中國指數(shù)研究院分析師鐘星爍說，限購令并未阻擋樓市游資投資房地產(chǎn)的步伐，只不過他們現(xiàn)在換了一種方式。他們在上海大肆尋找那些資金周轉(zhuǎn)不靈的房地產(chǎn)公司，希望收購后者的股權(quán)；另外，他們還組成房地產(chǎn)基金，參與上海的大宗收購業(yè)務(wù)。此外，土地市場也開始出現(xiàn)炒房客的身影。

瞄準(zhǔn)資金鏈吃緊的公司

 

    “限購令后，我們都失去了買房的資格，要買房怎么辦？要么就以公司名義購買，要么就直接購買房地產(chǎn)公司的股權(quán)。”上海一家溫州炒房團(tuán)的負(fù)責(zé)人雷先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

    在溫州民間流行這樣一種說法，資金年回報率只有達(dá)到15%以上才能保值。限購令之后，國家收緊銀根，很多弱小地產(chǎn)商無法生存，給了炒房客收購開發(fā)商股權(quán)的機(jī)會。雷先生說，限購令之后，被溫州人收購的房地產(chǎn)公司不在少數(shù)。

    這一說法得到鐘星爍的認(rèn)同。她告訴記者，限購令之后，溫州人首選那些財務(wù)情況很差、資金鏈瀕臨斷鏈的房地產(chǎn)公司進(jìn)行收購，而這一類公司目前數(shù)量不少。

    上海的一位土地掮客也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實，目前活躍在二手市場上的土地收購方大多沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，是由幾個有實力的個人組成的投資團(tuán)體，和以往的房地產(chǎn)商收購有很大的不同。

    上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)顯示，目前掛牌的15宗房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目中，有三分之二是2月14日以后新掛牌的。除此外，重慶、北京、天津等產(chǎn)權(quán)交易所也有大量新掛牌的房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目。而在非公開市場上，通過房地產(chǎn)掮客買賣的房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目更多。

    除了直接參股、控股房地產(chǎn)開發(fā)公司外，投資房地產(chǎn)民間私募基金也是投資客的投資方向之一。雷先生介紹，在限購令出臺以后，上海由溫州人主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資基金在數(shù)量和規(guī)模上都較之前有大幅度擴(kuò)增。

    上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，所謂的房地產(chǎn)投資私募基金，主要的資金來源其實就是炒房客。主持這些房地產(chǎn)私募投資基金的投資經(jīng)理，主要的工作就是從原來的炒房客手中募集資金。

    除此外，也有個人出現(xiàn)在土地競拍市場，通過低價買地和開發(fā)商競爭。錢生輝說，限購令之后，江浙一帶出現(xiàn)了不少個人買地案例。他和同行交流獲知，這些買地的個人原先都是炒房者，此前已經(jīng)通過住宅和商辦樓狠狠賺了一筆，如今又進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

    按照錢生輝的說法，流入土地市場的炒房者資金可能已經(jīng)達(dá)到數(shù)十億元。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，僅2月份，以個人名義購買的土地就達(dá)到41宗，金額超過16.15億元。

甲方成了“打工仔”

 

    由毫無專業(yè)經(jīng)驗的炒房團(tuán)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)公司的參股控股方，這些從未干過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資者有這樣的運作能力嗎？

    錢生輝說，方法很簡單，就是讓曾經(jīng)的甲方——開發(fā)商，擔(dān)當(dāng)炒房團(tuán)的打工仔，為后者代建房屋。他公司組織的房地產(chǎn)基金，就準(zhǔn)備采用這樣的方式開發(fā)房地產(chǎn)，目前已答應(yīng)與他合作的企業(yè)，如友利股份、愛建股份等，原先都是上海知名的房地產(chǎn)開發(fā)商。

    事實上，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)一部分開發(fā)商都有拓展代建業(yè)務(wù)的計劃，錢生輝目前可以選擇的合作伙伴范圍還不僅限于上述公司。

    雷先生還透露了另一個曲線進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的方法，即通過借貸的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。“以前，開發(fā)商是甲方，炒房客是乙方，而限購令后，樓市由賣方變?yōu)橘I方市場，甲乙雙方換了位。”

    他表示，炒房客的做法是先以較高的利率借款給房地產(chǎn)商，進(jìn)而掌握后者的工商資信、債務(wù)債權(quán)、經(jīng)營成本等財務(wù)資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)而收購開發(fā)商的股權(quán)，達(dá)到徹底控制房地產(chǎn)公司的目的。

    他介紹說，與外界想象的不同，很多炒房客實際上早在幾年前就已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開發(fā)，對于如何操作一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，已有一定的經(jīng)驗。另外，對于沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的投資者來說，他們完全可以通過投資房地產(chǎn)私募基金來開發(fā)房地產(chǎn)項目。在溫州，很多基金管理者都有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗。

    雷先生同時表示，炒房者甚至在某些方面比開發(fā)商還有更大的優(yōu)勢。比如，目前很多銀行暫停了房地產(chǎn)新增開發(fā)貸款，但是國家又對其他一些產(chǎn)業(yè)有著政策上的扶持。炒房客就可以通過同集團(tuán)的其他產(chǎn)業(yè)“聯(lián)保”，如以鋼鐵公司名義申請貸款，再以房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)作為抵押，來獲取房地產(chǎn)開發(fā)資金。

記者觀察

 

限購令或逼出行業(yè)變革

 

楊羚強(qiáng)

 

    “限購令能堵住窮人不買房，卻堵不住富人投資房地產(chǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究所所長李戰(zhàn)軍如是感嘆。

    不過，投資客把錢投向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對整個行業(yè)來說并不是件壞事，反過來，倒有可能會加快房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

    全世界的房地產(chǎn)開發(fā)模式大致分為兩種。一種是美國模式：基金公司負(fù)責(zé)出錢、買地，建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)、銷售；另一種模式則是我國的模式，開發(fā)商負(fù)責(zé)融資、拿地、建設(shè)、銷售等所有工作。漫長的生產(chǎn)周期，不僅極大地增加了開發(fā)商的資金風(fēng)險和負(fù)擔(dān)，也消耗了他們的精力，使他們無力增加開發(fā)量。

    事實上，去年包括綠城、復(fù)地、金地在內(nèi)的國內(nèi)地產(chǎn)巨頭，都嘗試在代建和地產(chǎn)金融方面拓展，以尋找行業(yè)新的發(fā)展模式。但是，這一類嘗試并沒有變?yōu)樾袠I(yè)的常態(tài)。

    從去年下半年開始，國內(nèi)各類房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)非?；钴S，在限購令下，房地產(chǎn)私募基金給行業(yè)帶來變革的可能在無限變大。一是因為開發(fā)商無法從傳統(tǒng)渠道融資，開始加大與基金的合作力度；二是因為私募基金擴(kuò)大發(fā)展后，在行業(yè)內(nèi)的話語權(quán)也變得越來越大，進(jìn)而加速改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

    對購房者來說，最大的好處不僅僅是炒房客不會再和他們爭奪房源，還在于大量房地產(chǎn)投資基金崛起后，以往因為開發(fā)商資金不足而造成的供應(yīng)量偏緊的局面有望就此打破。只要土地能像現(xiàn)在一樣大量供應(yīng)，那么這些土地就有望迅速變成樓盤，進(jìn)而改變市場的供需結(jié)構(gòu)。

    市場供需變化了，房價真正意義的下跌還會遠(yuǎn)嗎？

 

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